TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01514 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCOC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Déborah STRUS, lors des débats

Greffier : Anita HOUDIN, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Madame [V] [E] épouse [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Edouard SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [U] [K] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 8 avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibér le 27 Juin 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 12 mai 2004, Madame [D] [E] a consenti à Monsieur [I] [O] et à Monsieur [Z] [O] la location d’un appartement à usage d’habitation avec parking situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 450,00 €, ainsi que 70 ,00 € de provision sur charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par acte notarié du 13 juin 2012, Madame [D] [C] veuve [E] a renoncé à l’usufruit du bien au profit de ses enfants Mesdames [V] et [J] [H].

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O], Madame [V] [H] -venant aux droits de Madame [D] [E]- a fait signifier le 20 juin 2024 à ces derniers un commandement de justifier de l’occupation du logement et -visant la clause résolutoire du bail- de payer un montant en principal s’élevant à 2.275,69 euros.

A défaut de règlement intégral dans le délai de 2 mois des causes du commandement, Madame [V] [H] a fait assigner Messieurs [O] [I] et [Z] -par actes d’huissiers de justice du 25 septembre 2024 signifiés à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater que Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, ni dans le délai légal, ni dans le délai contractuel ;constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit dudit bail ;prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] à leur obligation de locataires, et notamment de payer les loyers ; en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] et de Monsieur [Z] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] au paiement de la somme de 3.083,21 euros (loyer et charges d’août 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus depuis l’acquisition de la clause résolutoire et échus postérieurement suivant décompte au jour de l’audience ; condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par la demanderesse et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O], en tous les dépens d’instance qui comprendront notamment le coût du commandement, du dénoncé à la CCAPEX, de la notification à la préfecture et du présent acte suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile.

À l’audience du 8 avril 2025, Madame [V] [H] – représentée par son avocat – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.209,45 euros (loyer d’avril 2025 inclus). Elle a indiqué maintenir ses demandes dans la mesure où la dette arriérée due solidairement par Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] n’est pas réglée, et que les paiements de loyers sont inexistants depuis le mois de juin 2024 (dernier paiement effectué le 24 juin 2024, consécutivement à la délivrance du commandement de payer le 20 juin 2024).

Monsieur [I] [O] comparaissant en personne, a indiqué avoir quitté le logement toujours occupé par son frère, en délivrant son congé dès le mois d’octobre 2024, et a déclaré ne pas être débiteur solidaire de la dette locative.

Le juge l’a ensuite autorisé à transmettre la preuve de ce congé par une note en délibéré sous 10 jours.

Bien que régulièrement cité à l’étude, Monsieur [Z] [O] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Aucune fiche de diagnostic social et financier établie par un travailleur social n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, l’absence de l’un des défendeurs lors de l’audience de jugement ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le jugement étant susceptible d’appel, la décision sera par conséquent réputée contradictoire à l’égard de tous, en application des dispositions de l’article 474 susvisé.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [V] [H] justifie avoir préalablement signalé à la préfecture du Loiret -valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)- la situation d’impayés de Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] dès le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc parfaitement recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 20 juin 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 12 mai 2004 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article XIII 2.12 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2.275,69 euros et ce, dans le délai conventionnel de 2 mois, et non dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.275,69 euros, soit le mardi 20 août 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O], débiteurs solidaires, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 20 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [Z] [O], seul occupant du logement -ceci depuis le départ de son frère Monsieur [I] [O] suivant préavis d’un mois venant à échéance le 29 décembre 2024 (note en délibéré reçue le 10 avril 2025)- devra par conséquent être ordonnée.

A toutes fins, s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est rappelé que ce dernier est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [V] [H] produit un décompte du 4 avril 2025 démontrant que Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O] restent devoir -hors frais de poursuites- la somme de 9.209,45 euros (loyer et charges d’avril 2025 inclus), les frais de procédure exposés relevant éventuellement des dépens.

Vérifications ainsi faites, la dette locative s’élève à la somme globale de 9.209,45 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [O] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] seront donc solidairement condamnés à verser à Madame [V] [H] une somme de 9.209,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 4 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application des dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 -modifiée par la loi ALUR du 27 mars 2014- et du fait de sa qualité de débiteur solidaire pour une période de 6 mois après la date d’effet de son congé fixée au 29 décembre 2024 (date d’expiration de son préavis de départ du logement), Monsieur [I] [O] sera tenu de garantir -au titre de la solidarité contractuelle- le paiement auprès de Madame [V] [H] des indemnités d’occupation dues jusqu’à la date du 29 juin 2025, outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En effet, si Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] restent solidairement redevables des loyers et charges jusqu’au 20 août 2024, il est constant qu’à compter du 21 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Occupants sans droit ni titre depuis le 21 août 2024, Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] ont manifestement causé un préjudice à la propriétaire-bailleresse qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l’audience (cf. décompte du 4 avril 2025 -échéance du mois d’avril 2025 incluse-).

Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] seront donc également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er mai 2025, et ce, jusqu’à la libération des lieux par Monsieur [Z] [O], conformément à la demande contenue dans l’assignation.

Comme il a été indiqué ci-avant, Monsieur [I] [O] ne pourra être condamné et déclaré redevable de ladite indemnité d’occupation au titre de la solidarité contractuelle, exclusivement pour une durée de six mois, calculée à effet du 29 décembre 2024 (correspondant à l’expiration de son préavis de départ des lieux), soit jusqu’au 29 juin 2025.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement du 20 juin 2024 et de l’assignation introductive.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [V] [H], et au regard de l’importance de la dette locative supportée par la bailleresse, il n’apparaît pas inéquitable de condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] à verser à leur bailleresse une indemnité de 700,00 € fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 12 mai 2004 entre Madame [V] [H] -venant aux droits de Madame [D] [E]-d’une part, et Monsieur [I] [O] et Monsieur [Z] [O], d’autre part, concernant la location d’un appartement à usage d’habitation avec parking situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [Z] [O], seul occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [H] née [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] à verser à Madame [V] [H] née [E], -venant aux droits de Madame [D] [E]- la somme de 9.209,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) et ce, hors frais de procédure, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à Madame [V] [H] née [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges -suivant décompte du 4 avril 2025 comprenant l’échéance d’avril 2025- à compter du 1er mai 2025, et ce, jusqu’à la date de sa libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] -au titre de la solidarité contractuelle due à son frère co-locataire Monsieur [Z] [O]- à garantir le paiement à Madame [V] [H] née [E], des indemnités d’occupation dont il demeure solidairement redevable -soit du 1er mai 2025 jusqu’au 29 juin 2025- correspondant à la période de 6 mois débutant le 29 décembre 2024, date d’effet de son congé, outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] à verser à Madame [V] [H] née [E] une indemnité de 700,00 € fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Monsieur [I] [O] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024 et de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE à toutes fins que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,