Min N° 25/00294

N° RG 24/04441 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWOY

Société HABITAT 77

C/

M. [E] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [E] [Z]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2022, ayant pris effet le même jour, l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a donné à bail à M. [E] [Z] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 636,43 euros outre un dépôt de garantie de 636 euros.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2023, ayant pris effet le 31 octobre 2023, l’EPIC Habitat 77 a loué à M. [E] [Z] un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], module n°234SAA0031, garage n°31, à [Localité 11], pour un loyer mensuel initial de 12,57 euros, outre un dépôt de garantie de 12 euros.

Invoquant des impayés, l’EPIC HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2024, fait signifier à M. [E] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 369,91 euros, dont 4 214,59 euros au titre des loyers et charges d’octobre 2023 à juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner M. [E] [Z] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner M. [E] [Z] à lui payer la somme de 5 660,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [E] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de M. [E] [Z], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [E] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

— condamner M. [E] [Z] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 15 janvier 2025, l’EPIC HABITAT 77, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 7 207,49 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Il indique accepter des délais de paiement soulignant que des règlements sont intervenus et que la dernière échéance a été réglée en janvier 2025.

M. [E] [Z], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement dans les limites fixées par la loi. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 septembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les baux signés les 02 mai 2022 et 25 octobre 2023, le commandement de payer délivré le 05 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 7 207,49 euros au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à une reprise, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité le 26 janvier 2024. Or s’il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. À défaut pour le bailleur de justifier de ces envois, il convient donc de déduire la somme de 25 euros de la dette locative.

A également été intégrée à la dette locative une pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du Code de la construction. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 7,62 euros.

Enfin, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 492,43 euros le 02 décembre 2024, ont été imputés au locataire. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 6 682,44 euros. Il convient, dès lors, de condamner M. [E] [Z] à payer cette somme à l’EPIC HABITAT 77 au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 02 mai 2022 comporte, en page 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties, et se trouve au sein de la résidence où résident les locataires. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 05 juillet 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à M. [E] [Z] de payer la somme de 4 214,59 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 06 septembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le loyer courant du mois de décembre 2024 a été réglé puisqu’un total de 1 000 euros a été versé au bailleur entre le 06 et le 07 janvier 2025 alors que les loyers et charges pour l’échéance de décembre 2024 s’élevait à 763,57 euros et avait été sollicitée le 27 décembre 2024. Il s’en déduit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date de la première audience.

M. [E] [Z] perçoit le revenu de solidarité active avec sa conjointe pour un montant total de 950 euros. Ils ont un enfant à charge Le locataire a précisé ne jamais avoir perçu d’aides personnelles au logement. Si les revenus de M. [E] [Z] apparaissent faibles, il est à noter qu’il a réglé 1 000 euros en janvier 2025, ainsi que 1 000 euros le 10 décembre 2024, permettant à sa dette locative de passer de 8 443,92 euros à 7 207,49 euros.

Par ailleurs, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement et a ainsi explicitement renoncé au bénéfice des dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 quant aux conditions de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, L’EPIC HABITAT 77 sera autorisée à procéder à l’expulsion de M. [E] [Z] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [E] [Z] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 763,57 euros au 27 décembre 2024), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 juillet 2024 et de l’assignation du 26 septembre 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2022 entre l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, d’une part, et M. [E] [Z], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4], à [Localité 9] ([Localité 5], et du bail accessoire conclu entre les mêmes parties le 25 octobre 2023 portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], module n°234SAA0031, garage n°31, à [Localité 11], sont réunies à la date du 06 septembre 2024, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, la somme de 6 682,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse ;

AUTORISE M. [E] [Z] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 190 euros chacune et une 136ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, sera autorisé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [E] [Z] sera condamné à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si les baux s’étaient poursuivis (soit 763,57 euros au 27 décembre 2024), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [E] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 juillet 2024 et de l’assignation du 26 septembre 2024 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION