TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/05604 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G56K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [L]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [K] [L] a donné à bail à Monsieur [I] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat prenant effet au 22 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 460 euros outre 30 euros de provisions sur charges, payable d’avance et en totalité le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [L] a fait signifier le 19 juillet 2024 à Monsieur [I] [N] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4540 euros, selon décompte en date du 19 juin 2024.

Le même acte a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois.

Le 22 juillet 2024, Monsieur [K] [L] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés.

Monsieur [K] [L] a ensuite fait assigner le 11 octobre 2024 Monsieur [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties sur les motifs de loyers impayés et défaut d’attestation d’assurance, et en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 6500 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 07/10/2024,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial de 460 euros augmenté des provisions sur charges de 30 euros, et l’y condamner en tant que de besoin,condamner Monsieur [I] [N] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [I] [N] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [K] [L], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2450 euros, hors frais. Il a précisé que l’assurance n’a toujours pas été transmise et qu’il est opposé à des délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [I] [N] n’a pas comparu.

Une action de prévention des expulsions a pu être menée par l’association AHU. Il en ressort que le locataire est célibataire et travaille à temps plein. Il explique avoir emménagé dans les lieux après une séparation et avoir traversé une période difficile. Il a ajouté être soutenu par sa famille financièrement et vouloir rester dans les lieux et honorer le loyer courant.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, Monsieur [K] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette formalité n’étant par ailleurs pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail à effet au 22 juillet 2023 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (page 4).

Le 19 juillet 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [I] [N], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Monsieur [I] [N] avait jusqu’au lundi 19 août 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 20 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [I] [N] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [I] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 19 août 2024 et, à compter du 20 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Monsieur [K] [L] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [N] reste devoir la somme de 2450 euros à la date du 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [I] [N] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [I] [N] sera condamné au paiement de la somme de 2450 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4540 euros à compter du 19 juillet 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [I] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer (460 euros) et des charges (30 euros), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [I] [N], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celui-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [L], Monsieur [I] [N] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail prenant effet le 22 juillet 2023 entre Monsieur [K] [L] et Monsieur [I] [N], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 août 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [K] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à verser à Monsieur [K] [L], la somme de 2450 euros (selon décompte en date du 11 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4540 euros à compter du 19 juillet 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à verser à Monsieur [K] [L], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer (460 euros) et des charges (30 euros), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à verser à Monsieur [K] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,