TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 25/51236 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63RM

N° : 1- LF

Assignation du :

14 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juillet 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [H] [V] [G] [X]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Madame [W] [Y] [U] [X]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Jacques RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS – #P0164

DEFENDERESSE

La société TI JOS BREZHON

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Frédéric MAURY, avocat au barreau de PARIS – #E1054

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 28 novembre 2017, Mmes [H] et [W] [X] ont renouvelé le bail commercial donné à Mme [T] [K] pour les locaux situés [Adresse 2] (commerce et habitation), moyennant un loyer annuel de 36.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Mme [K] a cédé son fonds de commerce à la société TI JOS BREZHON SARL par acte du 6 octobre 2023.

Des loyers sont demeurés impayés.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 6 décembre 2024 à la société TI JOS BREZHON SARL, pour une somme de 10.343,68 euros, au titre de l’arriéré locatif au 19 novembre 2024.

Par acte du 14 février 2025, Mmes [H] et [W] [X] ont fait assigner la société TI JOS BREZHON SARL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société TI JOS BREZHON SARL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société TI JOS BREZHON SARL à payer à Mmes [H] et [W] [X] la somme provisionnelle de 20.744,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus),

— condamner la société TI JOS BREZHON SARL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société TI JOS BREZHON SARL au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée des états de nantissement.

Après un renvoi sollicité par le défendeur, à l’audience du 12 juin 2025 Mmes [H] et [W] [X] ont maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 30.972,12 euros et en s’opposant à l’octroi de tout délai.

La société TI JOS BREZHON SARL était représentée. Elle a reconnu le montant de la dette locative et a remis à la barre un chèque de 30.972,12 euros. Elle a demandé l’octroi de délais rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré une note relative au bon encaissement du chèque.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

Par note en délibéré du 7 juillet 2025 l’encaissement du chèque a été confirmé par les demandeurs.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées, et la demande reconventionnelle en délais de paiement rétroactifs

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 6 décembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mmes [H] et [W] [X] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 10.343,68 euros au titre de la dette locative au 4ème trimestre 2024.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif et de la note reçue en délibéré par les bailleurs que la défenderesse a totalement apuré sa dette locative. Le paiement intégral, à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur ayant régularisé les causes du commandement et du règlement de toute dette locative, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter les demandes tendant à la constatation de la résolution du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel et à l’expulsion du preneur.

Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

II – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TI JOS BREZHON SARL, qui était bien débitrice à l’introduction de l’instance, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TI JOS BREZHON SARL ne permet d’écarter la demande de Mmes [H] et [W] [X] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes principales de Mmes [H] et [W] [X] compte-tenu du règlement de la dette ;

Condamnons la société TI JOS BREZHON SARL à payer à Mmes [H] et [W] [X] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société TI JOS BREZHON SARL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 24 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ