Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AKM

S.A. VILOGIA

C/

[O] [I] [U]

— Expéditions délivrées à

Cabinet RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX

[O] [I] [U]

— FE délivrée à

Cabinet RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX

Le 13/06/2025

Avocats : Cabinet RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marie BORGNA (Cabinet RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX),

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [I] [U]

né le 10 Octobre 1997 à

[Adresse 4]

[Adresse 10] [Adresse 8]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2022, la Société anonyme d’HLM VILOGIA (la S.A. VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [O] [I] [U] un logement situé [Adresse 5] [Adresse 12] [Adresse 7] à [Localité 11] moyennant un loyer initial de 488,45 euros et 73,82 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la S.A. VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.899,54 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la S.A. VILOGIA a assigné Monsieur [O] [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance et dire Monsieur [O] [I] [U] sans droit ni titre d’occupation conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

— Ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe [Adresse 6] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.068,00 Euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— Le condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— Le condamner au paiement de la somme de 250,00 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21 mars 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11 avril 2025.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, la S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.747,85 euros au 1er avril 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement, le locataire ayant repris le paiement des loyers.

En défense, Monsieur [O] [I] [U] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 76 euros en sus du loyer courant. Il indique vivre avec sa femme et ne pas percevoir d’aides.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 23 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 ne fait pas mention d’un défaut d’assurance et ne reproduit pas l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, ce dont il ressort qu’il ne peut être constaté la résiliation du bail pour défaut d’assurance, seule demeurant la demande relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A. VILOGIA a fait signifier à Monsieur [O] [I] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.899,54 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 24 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier et du décompte, que Monsieur [O] [I] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant, qu’il est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 2.000,00 euros.

Par suite, et dès lors que le bailleur l’accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A. VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [O] [I] [U].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [O] [I] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (630,09 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.747,85 euros à la date du 1er avril 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (73,24 + 57,52 + 150,30 = 281,06 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [O] [I] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.466,79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er avril 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [O] [I] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [I] [U], non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [O] [I] [U] à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 24 septembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15 février 2022 entre Monsieur [O] [I] [U] et la S.A. VILOGIA relatif au logement situé [Adresse 5] [Adresse 12] [Adresse 7] à [Localité 11] ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] [U] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 2.466,79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [O] [I] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 76 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [O] [I] [U] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (630,09 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [O] [I] [U] à son paiement à compter du 1er avril 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] [U] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION