TROISIEME CHAMBRE CIVILE

14 Février 2025

N° RG 23/03449 – N° Portalis DB3U-W-B7H-ND2M

Code NAC : 62B

S.A.R.L. Le Portail du Jardin d’Eden

C/

Syndic. de copro. [Adresse 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 14 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 24 Janvier 2025 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Grégoire PERRIN

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.A.R.L. Le Portail du Jardin d’Eden, dont le siège social est sis [Adresse 1], assistée par M^e Olivier MOUGHLI, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Amandine ZABEL, avocate au barreau du VAL D’OISE, postulante

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. RÉSIDENCE [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société PRO GRESTION, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE,

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Le Portail du [Adresse 6] est locataire d’un local à usage commercial situé en rez-de-chaussée et sous-sol, appartenant à la SCI Fred Invest’s au sein de la résidence [Adresse 7], organisée sous le statut de la copropriété et sise [Adresse 4] à [Localité 5] (95).

Un dégât des eaux est survenu dans le show-room situé au sous-sol le 1er mars 2020 et une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de l’assureur de la SARL Le Portail du [Adresse 6] le 15 juin 2020.

Par acte du 1er mars 2021, la SARL Le Portail du [Adresse 6] et la SCI Fred Invest’s ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 7] du [Adresse 4] à [Localité 5] (95) (ci-après désigné « le [Adresse 7] des [Adresse 7] ») aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 2 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a fait droit à la demande d’expertise et désigné M. [B] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 13 décembre 2022.

Par exploit introductif d’instance du 15 juin 2023, la SARL Le Portail du [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 7] du [Adresse 4] [Localité 5] (95) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :

Condamner le [Adresse 7] à faire effectuer les travaux de réfection de la descente des eaux pluviales située en plafond du show-room de la SARL Le Portail du [Adresse 6] suivant devis n°DE7567 de la société APP en date du 28 octobre 2022 pour un montant de 11.555,50 euros TTC et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; Condamner le [Adresse 7] à lui verser la somme de 6.133,97 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel ; Condamner le SDC de la résidence des Jonquilles à lui verser la somme de 43.762,41 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2023 inclus ; Condamner le [Adresse 7] à lui verser la somme de 7.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le SDC de la résidence des Jonquilles aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des opérations d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Le Portail du [Adresse 6] fait essentiellement valoir, sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil :

Que le sinistre de dégât des eaux, survenu en mars 2020, reprend à chaque averse importante, de l’eau coulant alors au milieu du local show-room ; que l’inaction du [Adresse 7], malgré les relances effectuées par la SARL Le Portail du [Adresse 6], l’a contrainte à agir en référé aux fins d’expertise ; Que l’expert a clairement identifié tant la cause des infiltrations, soit une fuite sur la canalisation d’eau pluviale dans les parties communes, que le moyen d’y remédier, à savoir le remplacement d’une colonne, suivant devis qu’il a validé ; Qu’elle a subi divers préjudices du fait de ces infiltrations consistant dans des préjudices matériels, ces infiltrations ayant endommagé les plinthes ainsi qu’une dalle de plafond et occasionné diverses taches au sol, et dans un préjudice de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, le [Adresse 7] demande au tribunal de :

Débouter la SARL Le Portail du [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la SARL Le Portail du [Adresse 6] à lui verser la somme de 3.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le [Adresse 7] fait essentiellement valoir :

Que les travaux préconisés par l’expert ont été commandés et entérinés par l’assemblée générale des copropriétaires ; Qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir été diligent, dans la mesure où un dossier a été ouvert auprès de l’assurance de l’immeuble dès le mois d’août 2020 et qu’elle a demandé l’intervention d’entreprises pour recherche de fuite ; Que la demanderesse a déjà perçu des indemnités d’assurance, de sorte qu’elle ne saurait être indemnisée deux fois pour le même préjudice ; qu’en tout état de cause, le devis produit relativement aux préjudices matériels manque de précision et le préjudice de jouissance est largement surévalué, dans la mesure où la valeur locative d’un m² est moins élevée que celle d’un rez-de-chaussée et que les infiltrations n’ont pas occasionné d’impossibilité d’exploiter le local.

La clôture de la mise en état a été fixée au 3 octobre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 24 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 14 février 2025, date de la présente décision.

MOTIFS

Sur les demandes principales de la SARL Le Portail du [Adresse 6]

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il est constant que l’action en responsabilité contre un syndicat des copropriétaires pour un dommage causé par l’immeuble peut être engagée soit sur le fondement de la responsabilité de droit commun du fait des choses soit sur le fondement de la responsabilité spéciale de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1242 alinéa 1er du code civil dispose qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En application de cet article, la responsabilité du fait des choses peut être engagée indépendamment de toute faute commise par le gardien de la chose.

En l’espèce, la SARL Le Portail du [Adresse 6] fonde son action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires sur le seul fondement de la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 du code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’au cours de l’année 2020, la SARL Le Portail du [Adresse 6] a constaté des infiltrations d’eau au droit du poteau situé au milieu du showroom en sous-sol ; que, le 15 juin 2020, elle a procédé à une déclaration de sinistre ; qu’une recherche de fuite a été menée sans succès et que les infiltrations ont perduré.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’au cours des opérations d’expertise, ont été constatées des fuites actives dans le local showroom ayant occasionné des dégradations ponctuelles du plafond, des taches au sol sur le parquet stratifié et un décollement de plinthes. Ces constatations sont corroborées par les pièces versées aux débats par la SARL Le Portail du [Adresse 6], en particulier le procès-verbal de constat dressé par huissier le 18 février 2021 et le rapport d’expertise de l’assureur de la demanderesse en date du 18 septembre 2020.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique avec certitude que ces infiltrations proviennent de la dérivation basse de la colonne au milieu du local showroom, où se concentrent les chutes d’eau ; qu’elles ont pour cause un défaut fuyard sur une canalisation d’eau pluviale.

Or, comme le relève l’expert, cette canalisation d’eau pluviale est une partie commune, ce qui n’est du reste pas discuté par les parties.

Dès lors, les dommages causés au local showroom l’ayant été par une partie commune de l’immeuble, dont le syndicat de copropriétaires est propriétaire gardien, la responsabilité de ce dernier est engagée sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er.

Sur l’obligation de faire relative à la cause des dommages

S’agissant de la cause des dommages, l’expert judiciaire retient la nécessité de faire réaliser des travaux aux fins de remplacement complet de la chute d’eau et valide un devis à hauteur de 11.555,50 euros TTC. Si le [Adresse 7] ne conteste pas la pertinence de ces travaux, il soutient que ces derniers ont d’ores et déjà été décidés par une assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023, de sorte que la demande serait sans objet.

Cela étant, le SDC de la résidence des Jonquilles ne produit aucun justificatif au soutien de cette affirmation.

Dès lors, il convient de le condamner à faire effectuer des travaux de réfection de la descente des eaux pluviales située en plafond du showroom du local commercial de la SARL Le Portail du [Adresse 6], dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois.

Sur la réparation des préjudices de la SARL Le Portail du [Adresse 6]

S’agissant en premier lieu des dommages matériels, il ressort du rapport d’expertise que l’expert retient la nécessité de procéder à la reprise des dalles de plafond limitée à la zone dégradée ainsi qu’à un nettoyage des taches sur le parquet, outre une intervention sur les plinthes. Il précise que l’intervention n’a pas vocation à réaliser une réfection à neuf du local, dont les interventions sont très localisées et évalue en conséquence le montant des travaux réparatoires, sur la base des devis qui lui sont présentés et les observations des parties, à 6.133,97 euros TTC.

Si le [Adresse 7] avance que la SARL Le Portail du [Adresse 6] a déjà été indemnisée au titre de ces dommages matériels, il ne produit aucun élément au soutien de ses allégations, étant au demeurant relevé que la sommation de communiquer évoquée dans les seuls motifs de ses conclusions ne saurait constituer une prétention dont le tribunal serait saisi.

Dès lors, et faute pour le défendeur de démontrer que le chiffrage retenu par l’expert excèderait le montant des réparations nécessaires, il convient de le condamner à verser à la SARL Le Portail du [Adresse 6] la somme de 6.133,97 euros en réparation de son préjudice matériel.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

S’agissant en second lieu du préjudice de jouissance allégué, l’expert, se fondant sur une valeur locative de 12,02 euros / m² pour une surface de 98,4 m² et un trouble ayant débuté le 1er mars 2020, retient un préjudice de 40.214,11 euros au jour de la rédaction du rapport.

Sur cette base, la SARL Le Portail du [Adresse 6] forme une demande à hauteur de 43.762,41 euros, arrêtée au mois de mars 2023 (12,02 * 98,4 * 37 mois).

Cela étant, sur la surface retenue, il convient de relever que l’expert relève lui-même que les fuites, qui n’impactent pas l’exposition dans le showroom mais affectent seulement l’image du local et de l’enseigne, sont localisées ; que la surface retenue excède, au vu des photographies appuyées par les propres constatations de l’expert, la surface réellement touchée par le sinistre.

Sur la base des pièces versées aux débats et compte tenu de ce que les fuites ont été localisées et qu’elles n’ont pas empêché l’exploitation commerciale du local, il convient de retenir que la surface impactée est de 20 m².

Dès lors, il convient de condamner le [Adresse 7] à verser à la SARL Le Portail du [Adresse 6] la somme de 8.894,80 euros au titre du trouble de jouissance. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le [Adresse 7], partie perdante, sera tenu aux dépens, en ce compris, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, le SDC de la résidence des Jonquilles sera condamné à verser à la SARL Le Portail du [Adresse 6] la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera par ailleurs débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 7] du [Adresse 4] à [Localité 5] (95) à faire effectuer des travaux de réfection de la descente des eaux pluviales située en plafond du showroom du local commercial de la SARL Le Portail du [Adresse 6], dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 7] du [Adresse 4] à [Localité 5] (95) à verser à la SARL Le Portail du [Adresse 6] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce jusqu’à parfait paiement :

6.133,97 euros au titre de son préjudice matériel ; 8.894,80 euros au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 7] du [Adresse 4] à [Localité 5] (95) aux dépens ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 7] du [Adresse 4] à [Localité 5] (95) à verser à la SARL Le Portail du [Adresse 6] la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 7] du [Adresse 4] à [Localité 5] (95) de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait à Pontoise le 14 février 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Madame UTRERA Madame LEAUTIER