TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Soumayia ANNANE

Madame [V] [N] [T] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NLC

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juillet 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [E],

[Adresse 3]

représenté par M^e Soumayia ANNANE, avocat au barreau de PARIS,

Madame [V] [N] [T] épouse [E],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NLC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 août 2015, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [L] [E] un commandement de payer la somme principale de 12531,31 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [L] [E] le 22 avril 2024.

Par assignation du 3 octobre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [E], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  13782,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts de retard à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Puis, par assignation du 8 avril 2025, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite fait assigner Madame [V] [N] [T] et Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [E] et Madame [V] [N] [T], et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Solidairement ou in solidum une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−Solidairement ou in solidum 12013,3 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts de retard à compter du commandement de payer,

−In solidum 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 juin 2025, les instances ont été jointes.

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [L] [E] conteste le montant de la dette locative, s’oppose à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et s’oppose à la demande au titre des frais irrépétibles.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [V] [N] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est précisé à titre liminaire que Madame [V] [N] [T] selon les déclarations de Monsieur [L] [E] avait quitté le domicile conjugal depuis plus d’un an à la date du 26 mai 2025. Il justifie qu’une instance en divorce a été introduite.

Ainsi, le logement ayant effectivement servi à l’habitation des deux époux, la cotitularité du bail est établie.

En outre, Monsieur [L] [E] ne contestant pas que le bailleur n’en était pas informé, la signification du commandement de payer est opposable à Madame [V] [N] [T].

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Monsieur [L] [E] le 19 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12531,31 euros n’a pas été réglée par les défendeurs dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

En outre, la dette locative ainsi qu’il est précisé ci après n’a pas été réglée en intégralité avant l’audience.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [E] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et est en mesure d’assumer une somme supplémentaire en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [L] [E], seul demandeur à ce titre, des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, à celle de son épouse si besoin, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [L] [E] soutient que l’arriéré locatif dû au 30 septembre 2021 est prescrit.

Si l’imputation des paiements se fait par priorité en application de l’article 1342-10 du code civil sur les dettes que le débiteur a le plus intérêt à acquitter, soit en l’occurrence les échéances courantes, les paiements réalisés entre octobre 2021 et avril 2022 ont permis de régler en intégralité d’abord les échéances courantes puis l’arriéré locatif dû au 30 septembre 2021.

En conséquence, aucune somme ne peut être retirée de la dette locative due au 31 mai 2025 au titre de la prescription.

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2025, Monsieur [L] [E] et Madame [V] [N] [T] lui devaient la somme de 6063,13 euros, terme de mai inclus, déduction faite des frais de procédure, les récents paiements réalisés par Monsieur [L] [E] n’étant pas pris en compte en l’état faute d’être réceptionnés lors de l’audience.

Compte tenu de l’existence d’une clause de solidarité au contrat de bail, Monsieur [L] [E] et Madame [V] [N] [T] seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements réalisés depuis le commandement de payer sur ses causes.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En l’espèce, il y a lieu d’allouer au bailleur dans l’hypothèse de la résiliation du bail une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

L’indemnité d’occupation répare, en application de la responsabilité délictuelle, le préjudice résultant de l’occupation illicite des lieux, et incombe donc en principe à celui qui occupe effectivement les lieux.

Madame [V] [N] [T] a quitté les lieux et la solidarité n’est prévue au contrat de bail que pour le paiement du loyer et des charges et non pour le paiement de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, le bailleur qui ne l’invoque pas n’établit pas que la dette éventuelle d’indemnités d’occupation serait constitutive pour les défendeurs d’une dette ménagère.

Ainsi l’indemnité d’occupation allouée au bailleur dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de Monsieur [L] [E] ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail sera mise à la seule charge de Monsieur [L] [E].

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] [E] et Madame [V] [N] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2015 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [L] [E] et Madame [V] [N] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 20 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E] et Madame [V] [N] [T] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 6063,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

AUTORISE Monsieur [L] [E] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 220 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le 15ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [E] et le cas échéant Madame [V] [N] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [L] [E] sera seul condamné à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [V] [N] [T] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge