N° RG 24/00495 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GR6I – décision du 08 Janvier 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

N° RG 24/00495 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GR6I

DEMANDERESSE :

La S.C.I. ASTRIA FONCIER

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 444 222 046

Dont le siège social se situe [Adresse 2]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Pia RANDELLI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [G]

Né le 02 Mai 1978 à [Localité 7] (TOGO)

Demeurant [Adresse 5]

Non représenté

Madame [I] [Z]

Née le 16 Août 1981 à [Localité 7] (TOGO)

Demeurant [Adresse 1]

Non représentée

La S.A.S. SAULNIER-[H] et Associés

Immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le N° 841 653 553

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Prise en la personne de de Maître [F] [H] mandataire judiciaire, domicilié en cette qualité audit siège

Agissant en qualité de liquidateur de Monsieur [W] [G] et Madame [I] [Z]

Non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Octobre 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 08 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 9,15 et 30 janvier 2024, la SCI ASTRIA FONCIER a assigné Monsieur [W] [G], Madame [I] [Z] et la SAS Saulnier-[H] et Associés, en sa qualité de liquidateur de Monsieur [G] et Madame [Z] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins :

— d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail à construction reçu par Maître [K] [B], notaire à [Localité 8], le 24 novembre 2009, publié au fichier de la publicité foncière le 7 janvier 2010 sous le numéro 4504P01 [Immatriculation 3]

— qu’il soit constaté que l’existence de l’hypothèque conventionnelle dont bénéficie le Crédit Mutuel l’obligera à désinteresser ce dernier en principal, intérêts, frais et accessoires

— de juger en conséquence que ce montant constitue un des éléments de son préjudice indemnisable

— de dire n’y avoir lieu à remboursement en l’état de la somme de 23 746,88 euros

— de lui donner acte de ce qu’elle se réserve de faire liquider son préjudice une fois intervenue la revente du terrain

— de dire le jugement à intervenir commun au Crédit Mutuel

— d’obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [G] et Madame [Z] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile

A l’appui de ses prétentions, la SCI ASTRIA FONCIER fait notamment valoir que :

— dans le cadre du bail à construction entre la société Soldeni Accession, devenue propriétaire, et les défendeurs, le bail a été consenti pour une durée de 24 ans à compter du 24 novembre 2009

— dans ce cadre, les défendeurs ont pris l’engagagement d’édifier sur le terrain une maison d’habitation selon permis de construire accordé le 30 mars 2009

— les défendeurs ont versé 23 746,88 euros à titre d’avance sur le prix du terrain lors de la levée d’option

— l’édification de la maison n’a pas été achevée, seul le clos et le couvert ayant été réalisés

— les défendeurs ont chacun bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire

— le mandataire liquidateur a vainement tenté de céder le bénéfice du bail à construction mais la somme proposée était à peine supérieure à celles restant dues au Crédit Mutuel pour le financement de la construction

— la maison n’est ni achevée ni habitable, avec manquement à l’obligation essentielle d’édification et d’achèvement

— le chantier étant arrêté depuis plusieurs années, il ne pourra y être remédié

— la suspension des poursuites issue de la procédure de surendettement n’interdit que les voies d’exécution

— elle devra rembourser l’avance sur le prix de cession du terrain versé lors dela signature du bail

— la cessation du concubinage et de la vie commune entre les défendeurs n’est pas extéieure à ces derniers

— la résolution aura pour effet de la rendre propriétaire du terrain qu’elle aurait cédé aux défendeurs si le bail à construction s’était déroulé jusqu’à son terme, terrain qu’ellen’a pas vocation à conserver dans son patrimoine

— la revente du terrain ne pourra intervenir qu’une fois obtenue la mainlevée de l’hypothèque, après remboursement de la créance du Crédit Mutuel

— elle va devoir rembourser à Solendi la somme de 40000 euros versée dans le cadre du pass foncier, troisième source de préjudice

Monsieur [W] [G], Madame [I] [Z] et la SAS Saulnier-[H] et Associés, en sa qualité de liquidateur de Monsieur [G] et Madame [Z], respectivement cités par procès-verbal de recherches infructueuses, à domicile et à personne morale, n’ont pas constitué avocat.

La SAS Saulnier-[H] et Associés, par courrier du 6 février 2024 antérieur à l’audience d’orientation du 13 mars 2024, a indiqué qu’elle ne se présenterait pas à cette audience, ne disposant d’aucun fonds et ayant sollicité la fin de sa mission auprès du juge du surendettement, outre absence d’argument juridique pour s’opposer à la demande paraissant fondée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 juillet 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le fond

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution et que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il sera constaté que la maison d’habitation objet du bail à construction conclu le 24 novembre 2009 par acte authentique entre d’une part la SAS Solendi et d’autre part Monsieur [W] [G] et Madame [I] [T] [M] [P] n’a pas été réalisé, avec réalisation du seul clos et couvert, et le bien immobilier n’étant ainsi ni achevé ni habitable, consécutivement sans obtention de la déclaration d’achèvement des travaux.

Il ne peut dès lors qu’être constaté que Monsieur [W] [G] et Madame [I] [T] [M] [P] n’ont pas respecté leurs obligations légales et contractuelles de façon continue, compte tenu de la durée écoulée, et en particulier celle, déterminante et essentielle, d’édification et d’achèvement d’une maison sur le terrain objet du bail à construction.

La résolution du bail à construction du 24 novembre 2009 sera prononcée.

La SCI Astria sollicite l’indemnisation de son préjudice au moyen de l’absence de versement en l’état de la somme de 23 746,88 euros correspondant à l’avance sur le prix de cession du terrain versée lors de la signature du bail à construction. Les motifs de sa demande sont cependant hypothétiques, la SCI Astria ayant en outre demandé qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle se réservait de faire liquider son préjudice une fois intervenue la vente du terrain. Ses demandes formées à ce titre seront par conséquent rejetées.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résolution du bail à construction reçu par Maître [K] [B], notaire à [Localité 8], le 24 novembre 2009, publié au fichier de la publicité foncière le 7 janvier 2010 sous le numéro 4504P01 [Immatriculation 3], aux torts exclusifs de Monsieur [W] [G] et Madame [I] [T] [M] [P],

Dit que le présent jugement pourra être communiqué et publié au fichier de la publicité foncière,

Déboute la SCI ASTRIA FONCIER de ses demandes indemnitaires et de l’ensemble de ses autres prétentions,

Dit et prévoit que le présent jugement sera opposable à la [Adresse 6] et à la SAS Saulnier-[H] et Associés,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [I] [T] [M] [P] à verser à la SCI ASTRIA FONCIER la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [W] [G] et Madame [I] [T] [M] [P] in solidum.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE