RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00030 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7U2

MINUTE N° : 25/159

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SIDR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 30 JUIN 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SIDR

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Mme [Y] [R] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [L] [E]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SIDR a donné à bail à Madame [E] [L] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 2] selon contrat du 30 décembre 2020, moyennant un loyer mensuel actualisé de 569,34 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, 19 octobre 2023, pour la somme en principal de 4.483,59 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 03 janvier 2025 délivré à Etude, la SIDR a fait assigner Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut, voir pour prononcer la résiliation du bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [L] des lieux loués, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, avec l’aide et l’assistance de la [Localité 7] Publique si besoin est ;

— la condamnation de Madame [E] [L] à la somme en principal de 1.956,63 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande, sous réserve des loyers échus jusqu’au prononcé du jugement, et à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 569,34 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— la condamnation de Madame [E] [L] à payer à la SIDR la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros, souscrite par le bailleur pour le compte du locataire ;

— sa condamnation au paiement du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, d’un montant de 188,20 euros, aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expulsion.

A l’audience du 28 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, dûment représentée, a actualisé sa créance à la somme de 837,24 euros.

Elle indique qu’il y avait eu un paiement conséquent de 2.232 euros, mais, le restant dû n’a pas été soldé et il n’y eu aucun paiement en avril. Ceprendant, elle reste favorable à la mise en place de délais de paiement.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 03 janvier 2025, Madame [E] [L] ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au tribunal

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [E] [L] étant non comparante lors de l’audience du 28 avril 2025, la décision sera réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 06 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par une lettre du 06 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 24 juillet 2017 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois dans son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 octobre 2023, pour la somme en principal de 4.483,59 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 décembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [E] [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [E] [L] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 484,90 euros à la date du 25 avril 2025 .

Madame [E] [L] n’a transmis aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 484,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.483,59 euros.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a versé 2.232 euros en janvier 2025.

Par ailleurs, la SIDR a donné son accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire, même s’il n’y a pas eu de paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Madame [E] [L] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [L] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 569,34 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [L] sera condamnée à payer la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros, souscrite par le bailleur pour le compte du locataire.

Madame [E] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, d’un montant de 188,20 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2020 entre la SIDR et Madame [E] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 19 décembre 2023.

CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à la SIDR la somme de 484,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.483,59 euros.

AUTORISE Madame [E] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 100 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef et ses biens, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 569,34 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros, souscrite par le bailleur pour le compte du locataire.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [E] [L] au paiement du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, d’un montant de 188,20 euros, aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expulsion.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE