TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/05606 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G56N

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Z] a donné à bail à Monsieur [S] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat ayant pris effet le 30 octobre 2018, pour un loyer mensuel de 460 euros outre 40 euros de provisions sur charges, payable d’avance mensuellement.

Le 22 juillet 2024, Monsieur [L] [Z] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [Z] a fait signifier le 19 juillet 2024 à Monsieur [S] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 16.731,50 euros.

Le même acte a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois et de l’occupation du logement.

Monsieur [L] [Z] a ensuite fait assigner le 11 octobre 2024 Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, et en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [T] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [S] [T] au paiement de la somme de 18.231,50 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 07/10/2024,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial de 460 euros augmenté des provisions sur charges de 40 euros, et l’y condamner en tant que de besoin,condamner Monsieur [S] [T] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [S] [T] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [L] [Z] – représenté par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 20.731,50 euros. Il a précisé que le contrat de bail avait pris effet le 30 octobre 2018 et qu’aucun paiement n’a eu lieu. Il a maintenu l’ensemble de ses demandes et a indiqué que si la CAF a été suspendue, c’est en raison de l’absence de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [S] [T] a comparu. Il a indiqué avoir emménagé le 1er décembre 2018 et avoir sollicité la mise en sécurité du bâtiment. Il a indiqué que la CAF a été supprimée et qu’il touche le RSA depuis 2022. Enfin, il a sollicité des délais pour partir et a précisé avoir sa fille à charge.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou étaient représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, Monsieur [L] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail à effet au 30 octobre 2018 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article IX, page 4).

Le 19 juillet 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [S] [T], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Monsieur [S] [T] avait jusqu’au lundi 19 août 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes de sorte qu’il sera compris que cette assurance n’était toujours pas produite. Par ailleurs, le locataire n’a remis aucune attestation d’assurance malgré sa présence à l’audience.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 20 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [S] [T] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 19 août 2024 et, à compter du 20 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 500 euros, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Monsieur [L] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [T] reste devoir la somme de 20.731,50 euros à la date du 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [S] [T] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [S] [T] sera condamné au paiement de la somme de 20.731,50 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [S] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, à savoir la somme de 500 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [Z], Monsieur [S] [T] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 30 octobre 2018 et ayant pris effet le même jour, entre Monsieur [L] [Z] et Monsieur [S] [T], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [L] [Z], la somme de 20.731,50 euros (selon décompte en date du 11 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [L] [Z], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, à savoir la somme de 500 euros, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [L] [Z], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,