COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [H], [N] [R]-[H] c/ [Z] [E]

N° 24/

Du 18 Octobre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 21/01032 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NLOF

Grosse délivrée à

M^e Christine TOSIN

M^e Maxime ROUILLOT

expédition délivrée à

le 18/10/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

Madame [S] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Christine TOSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [R]-[H]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Christine TOSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [E] est propriétaire, dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] », situé [Adresse 2] à [Localité 1], au lieudit [Adresse 5], d’un appartement (lot 263), d’un parking couvert (lot 116) et d’une cave (lot 216).

Suivant mandat du 29 décembre 2020, M. [Z] [E] a confié la vente de ses lots à la société Lafage Transactions, exerçant sous l’enseigne Century 21, au prix de 500.000 euros dont 5 % TTC constituant la rémunération du mandataire.

Le 14 janvier 2021, Mme [N] [R]-[H] a visité l’appartement par l’intermédiaire de l’agent immobilier et, le 15 janvier 2021, Mme [S] [H], sa mère, a signé une offre d’achat définitive rédigée par l’agence au prix de 480.000 euros.

M. [Z] [E] a accepté cette offre d’achat qui contenait une clause selon laquelle, en cas d’acceptation, un acte sous seing privé serait établi au plus tard le 30 janvier 2021 pour confirmer toutes les modalités de la vente.

La promesse de vente sous seing privée n’a pas été signée avant le 30 janvier 2021 et les acheteuses ont, par acte extra-judiciaire du 10 février 2021, fait sommation à M. [Z] [E] de comparaître le 17 février 2021 en l’étude de Maître [B] [V], notaire à [Localité 1], pour signer la promesse de vente.

Par lettre du 12 février 2021, le conseil de M. [Z] [E] a indiqué que, faute de respect de la date du 30 janvier 2021 qui avait été fixée par les acquéreurs pour conclure la promesse de vente, il estimait que l’offre et son acceptation étaient caduques, raison pour laquelle il n’entendait pas comparaître.

Le 17 février 2021, Maître [B] [V] a établi un procès-verbal de carence.

Par acte d’huissier du 10 mars 2021, Mme [S] [H] et Mme [N] [R] [H] ont fait assigner M. [Z] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir qu’il soit condamné, sous astreinte, à signer l’acte authentique de vente.

Dans leurs conclusions n°5 notifiées le 14 février 2023, Mme [S] [H] et Mme [N] [R] [H] sollicitent, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

À titre principal :

— qu’il soit constaté que l’offre acceptée le 15 janvier 2021 est parfaite,

— qu’il soit ordonné la vente à leur profit par M. [Z] [E] des biens immobiliers objets de l’offre,

— la condamnation de M. [Z] [E] à signer l’acte notarié de vente sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant 50 jours à compter de la notification du procès-verbal de carence si la vente n’était pas régularisée,

À titre subsidiaire, si l’appartement n’était pas libre au jour de la vente, la réduction du prix de vente de la somme de 96.000 euros en réparation de leur préjudice,

À titre très subsidiaire, si le tribunal estimait que l’appartement n’avait pas été vendu libre de toute occupation, la réparation de la perte de chance de percevoir des loyers à la somme de 43.200 euros correspondant à un loyer mensuel de 1.800 euros,

En toutes hypothèses,

— qu’il soit jugé qu’à défaut d’exécution, le tribunal pourra être saisi pour établir un jugement valant vente,

— la condamnation de M. [Z] [E] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent que, si dès le 19 janvier 2021, l’agence immobilière a adressé à leur notaire une partie du dossier en sa possession contenant le nom du notaire du vendeur, ce dernier n’a pas adressé les éléments à fournir pour l’établissement de la promesse de vente avant le 3 février 2021 si bien que c’est en raison de la carence de l’acheteur et de son mandataire que cet acte n’a pas pu être régularisé avant la date prévue par l’offre.

Elles font valoir qu’en application des articles 1113, 1583 et 1589 du code civil, l’offre est parfaite dès son acceptation, et donc irrévocable pour le vendeur, dès lors que les parties ont convenu de son objet et du prix de vente. Elles expliquent qu’il est acquis qu’une lettre d’intention constituant une offre de contracter forme le contrat dès lors qu’elle est acceptée par son destinataire, ce qui rend la vente parfaite.

Elles considèrent que, dès lors que l’offre acceptée du 15 janvier 2021 identifie les parties, l’objet de la vente ainsi que son prix, l’absence de recours à un prêt et le montant de la commission de l’agence immobilière, elle vaut vente si bien qu’elles sont fondées à en réclamer la régularisation par acte authentique.

Elles estiment qu’il importe peu qu’il soit mentionné par cette offre qu’un acte sous seing privé devait être régularisé avant le 30 janvier 2021 car aucune sanction n’était attachée au dépassement de cette date, la promesse de vente ayant pour objet de confirmer les modalités de la vente.

Elles observent que M. [Z] [E] indique que c’est son mandataire, l’agence Century 21, qui serait à l’origine du retard, ce dont elles déduisent qu’il reconnaît le caractère parfait de la vente et que le dépassement de la date lui est exclusivement imputable.

Elles relatent que le bien immobilier devait être cédé libre de toute occupation et que le vendeur, de mauvaise foi, l’a remis en location à compter du 6 février 2023, quelques jours avant l’audience, alors qu’il savait qu’elles l’achetaient pour l’occuper. Elles concluent qu’il devra donc être appliqué un abattement de 20 % du prix de vente si l’appartement était cédé occupé, soit une réduction du prix de 96.000 euros. Elles considèrent subsidiairement que leur perte de chance de percevoir les loyers devra être réparée à hauteur de 43.200 euros correspondant au loyer de mise en location de 1.800 euros mensuels entre le 11 février 2021 et le 23 février 2023.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 23 janvier 2023, M. [Z] [E] conclut :

— à titre principal, au débouté,

— à titre subsidiaire, à ce qu’il soit jugé que seule Mme [S] [H], signataire de l’offre, peut s’en prévaloir,

— à titre infiniment subsidiaire, à ce que la demande d’astreinte soit écartée ou soit réduite à la somme de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours,

— en tout état de cause, à ce que l’exécution provisoire se droit soit écartée et la condamnation de Mme [S] [H] et de Mme [N] [R]-[H] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que l’offre acceptée du 15 janvier 2021 est caduque car elle était conditionnée par la signature d’un acte sous seing privé avant le 30 janvier 2021 pour confirmer les modalités de la vente et définir les autres conditions à leur engagement. Il fait valoir que la rédaction de l’offre démontre que la commune intention des parties était de faire de la signature de l’acte sous seing privé avant le 30 janvier 2021 la condition même de leur engagement à peine de caducité conformément à l’article 1117 du code civil. Il rappelle qu’il est constant que la règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente n’a qu’un caractère supplétif et que les parties peuvent subordonner leur engagement à la signature d’un acte à défaut de laquelle il est caduc. Il estime que tel est le cas en l’espèce, faisant valoir qu’il n’est pas responsable du retard imputable à l’agent immobilier si bien qu’il ne saurait être condamné à conclure une vente pour ratifier une offre caduque. Il fait observer que l’offre ne précisait pas que le bien devait être libre de toute occupation et indique qu’il a toujours loué ce bien de sorte que si le processus était parvenu à son terme devant le notaire, ce dernier n’aurait pas manqué de le préciser dans l’acte.

Subsidiairement, il observe que Mme [N] [R]-[H] n’est pas signataire de l’offre de sorte qu’il ne peut pas être contraint de lui céder son appartement.

A titre infiniment subsidiaire, il considère que la demande d’astreinte est totalement injustifiée, qu’elle devra être réduite et que l’exécution provisoire de droit devrait être écartée car elle produirait des conséquences manifestement excessives.

La clôture de la procédure initialement intervenue au 11 janvier 2023 a été révoquée et fixée au 23 février 2023 avant l’ouverture des débats. Par jugement du 26 mai 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 23 octobre 2023. Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a ordonné la reprise des débats à l’audience du 20 juin 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 prorogé au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère parfait de la vente.

Aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

L’article 1113 du même code rappelle que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Il précise que cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Il ajoute qu’à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il résulte de ces texte que la vente se forme par l’acceptation d’une offre suffisamment précise et ferme de son auteur, c’est-à-dire manifestant la volonté de s’engager sans réserve.

Le contrat formé par l’acceptation de l’offre a un caractère irréversible, le contenu du contrat est alors figé dans les termes de l’offre acceptée, aussi bien pour ce qui a été prévu que pour ce qui a été omis. S’agissant des conditions de la vente et des obligations des parties, si elles n’ont pas été prévues, les dispositions supplétives du code civil s’appliquent.

Toute proposition ferme comportant les éléments essentiels du contrat projeté constitue une offre, peu important qu’elle soit ou non ainsi qualifiée par son auteur et peu importe également, en principe, que la proposition s’en tienne aux seuls éléments essentiels, sans détailler toutes les modalités du contrat.

Rien cependant n’interdit à l’offrant de préciser qu’il tient telle modalité habituellement accessoire pour un élément constitutif de son consentement.

Ainsi, lorsqu’une proposition d’achat mentionne qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières, l’existence de la vente est subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé si bien que l’acceptation d’une telle offre d’achat, imprécise, ne constitue pas un contrat de vente parfait (Cass. 3e civ., 11 mai 2023).

La recherche de la volonté et de l’intention des parties relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, l’offre d’achat de Mme [S] [H], établie par l’intermédiaire de l’agent immobilier le 15 janvier 2021 et acceptée par M. [Z] [E], détermine la chose et le prix mais contient également une clause intitulée « Conditions de la présente offre définitive » selon laquelle :

« Le proposant déclare que la présente offre ne constitue pas une invitation à entrer en négociation, mais bien une véritable offre au sens de l’article 1114 du code civil.

Le proposant déclare que la vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit.

En cas d’acceptation de la présente offre, un acte sous seing privé sera établi au plus tard le 30/01/2021 pour confirmer toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

L’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix stipulé, sauf au vendeur à en rapport mainlevée, Le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu, L’obtention d’un prêt si le proposant a déclaré précédemment y avoir recours. »

Tout en affirmant que l’offre est ferme et définitive, cette clause prévoit qu’en cas d’acceptation, la vente devrait être précédée d’une promesse de vente sous seing privé pour en confirmer les modalités dont elle énumère « notamment » certaines des conditions suspensives au bénéfice du proposant qui a lui-même renseigné la date du 30 janvier 2021.

Ce délai, qui apparaissait manifestement trop court pour permettre au notaire du proposant de réunir toutes les pièces, dont notamment les diagnostics réactualisés et l’état des lieux de sortie du locataire reçus le 2 février 2021 par l’officier ministériel.

Pour autant, l’offre prévoyait expressément qu’en cas d’acceptation, les modalités de la vente seraient fixées par un avant-contrat à conclure au plus tard le 30 janvier 2021 qui était donc une condition de formation de cette vente, acceptée comme telle par M. [Z] [E].

Par ailleurs, l’article 1121 du code civil, selon lequel le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant, n’a qu’un caractère supplétif de sorte que les parties pouvaient valablement subordonner la formation de la vente à la conclusion d’un avant-contrat fixant toutes ses modalités.

Or, l’acte sous seing privé confirmant les modalités de la vente n’a pas été conclu avant le 30 janvier 2021 si bien que M. [Z] [E] a refusé de ratifier la vente au-delà de ce délai dont Mme [S] [H] avait assorti son offre, son acceptation n’étant pas acquise au-delà de cette date qui n’avait pas un caractère informatif mais constituait une des conditions de l’acceptation du vendeur.

Il sera souligné que le débat noué par les parties sur le caractère libre ou occupé de l’appartement, objet de l’offre d’achat, démontre que les modalités de la vente n’étaient pas fermement arrêtées. En l’absence de signature de la promesse avant le 30 janvier 2021, M. [Z] [E] s’est d’ailleurs estimé délié de son engagement, son acceptation ne pouvant le lier indéfiniment, et il a remis son bien en location.

En tout état de cause, dès lors que l’offre d’achat mentionnait qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente, l’existence de la vente était subordonnée par les parties à la rédaction de cet acte avant la date fixée.

Il s’ensuit que l’acceptation d’une telle offre d’achat, imprécise pour avoir subordonné la vente à la conclusion d’une promesse avant le 30 janvier 2021, ne constituait pas un contrat parfait.

Il ne peut en revanche être considéré que l’offre était caduque au sens de l’article 1117 du code civil puisqu’elle avait été acceptée dès le lendemain de son émission, mais il doit être retenu que son acceptation n’était pas suffisante, à elle-seule, à former un contrat de vente parfait valant vente.

Par conséquent, Mme [S] [H] et Mme [N] [R] [H] seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, il n’est pas justifié d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Parties perdantes au procès, Mme [S] [H] et Mme [N] [R] [H] seront condamnées aux dépens. L’équité commande en revanche de ne pas prononcer à leur encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter M. [Z] [E] de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que l’acceptation par M. [Z] [E] de l’offre d’achat émise par Mme [S] [H], imprécise pour avoir subordonné la vente à la conclusion d’une promesse avant le 30 janvier 2021, ne constituait pas un contrat parfait,

DEBOUTE Mme [S] [H] et Mme [N] [R] [H] de toutes leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute M. [Z] [E] de sa demande formée de ce chef,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE Mme [S] [H] et Mme [N] [R] [H] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT