TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00180 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7YD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [S] [G] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [J] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat du 11 septembre 2019, pour un loyer mensuel de 433,29 euros hors charges, payable à terme échu.

Le 20 juin 2024, la SA d’HLM [Adresse 1] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 24 juin 2024 à Madame [J] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.410,50 euros.

Le même acte a fait commandement à la locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois et de justifier de l’occupation du logement.

La SA d’HLM [Adresse 1] a ensuite fait assigner le 18 septembre 2024 Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

De condamner Madame [O] à payer au requérant la somme de 1.928,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus ;De constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;De condamner la requise à quitter les lieux qu’elle occupe, avec tout occupant de son chef ;De dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la requise ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsé avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;De condamner la requise à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;De condamner la requise à payer au requérant la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;D’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ;De condamner la requise en tous les frais et dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024.

A l’audience du 24 avril 2025, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [S] [G], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.358,70 euros. Elle a souhaité se désister de ses demandes au titre de l’assurance locative, mais a maintenu ses demandes au titre de l’expulsion. Elle a indiqué qu’il n’y a pas de reprise intégrale du loyer courant, seule la somme de 230 euros est versée. Aussi, elle a fait remarquer que si elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, la locataire est absente.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [J] [O] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Il convient également d’indiquer que la SA d’HLM [Adresse 1] se désiste de sa demande au titre de l’assurance, celle-ci ayant été transmise par la locataire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 11 septembre 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9 page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 1.410,50 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 26 août 2024 à 24 heures, le 24 août étant un samedi et le délai étant reporté au premier jour ouvrable suivant.

Entre le 24 juin 2024 et le 26 août 2024 à 24 heures, Madame [J] [O] a procédé à deux règlements pour un total de 458 euros.

Il en résulte que Madame [J] [O] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 24 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 27 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

Il convient également d’indiquer que la SA d’HLM [Adresse 1] a précisé que l’assurance avait été transmise par la locataire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [J] [O] du logement sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [J] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 26 août 2024 et, à compter du 27 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 27 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [J] [O] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (114,18 euros, 57,71 euros et 36,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2.396,80 euros à la date du 11 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Toutefois, il apparait qu’à l’audience la SA [Adresse 5] a actualisé la dette locative sollicitée à la somme de 2.358,70 euros, soit une somme inférieure à celle calculée ci-dessus. En conséquence, le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l’audience, il y aura lieu de retenir la somme de 2.358,70 euros pour le montant de la dette locative.

Absente à l’audience, Madame [J] [O] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [J] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 2.358,70 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.410,50 euros à compter du 24 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 518,17 euros à compter du 18 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [J] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [J] [O], celle-ci n’étant pas présente à l’audience et n’en n’ayant pas fait expressément la demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Madame [J] [O] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE le désistement de la SA [Adresse 5] au titre de l’assurance, celle-ci ayant été justifiée ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 11 septembre 2019, entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [J] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.358,70 euros (selon décompte en date du 11 avril 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.410,50 euros à compter du 24 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 518,17 euros à compter du 18 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [J] [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,