N° RG 23/02301 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GL3D – décision du 08 Janvier 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

N° RG 23/02301 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GL3D

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [X]

Né le 19 Juin 1957 à [Localité 6] (SEINE-[Localité 7])

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [F]

Née le 06 Janvier 1958 à [Localité 5] (AIN)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Marie PLASSART, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I]

Né le 22 Février 1966 à [Localité 4] (ISRAËL)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Aymeric COUILLAUD, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Alexandre VASSILEV, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Octobre 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 08 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 23 juin 2023, Monsieur [O] [X] et Madame [U] [F] ont assigné Monsieur [C] [I] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, outre demande de déblocage du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [R] à leur profit, somme s’imputant à due concurrence sur les condamnations en principal et intérêts, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  31 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022

—  3000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile

Par ordonnance en date du 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a donné injonction aux parties de rencontrer en présentiel ou en distanciel un médiateur, avec rappel de l’affaire en tout état de cause à l’audience de mise en état du 15 février 2024.

Lors de la réunion du 27 novembre 2023, il n’a pu être recueilli l’accord de l’ensemble des parties sur la proposition d’une médiation judiciaire et l’affaire a à nouveau été examinée à l’audience du 15 février 2024 pour poursuite de la mise en état.

Dans le dernier état de leurs conclusions et prétentions, Monsieur [O] [X] et Madame [U] [F] sollicitent, outre déblocage du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [R] à leur profit, somme s’imputant à due concurrence sur les condamnations en principal et intérêts, la condamnation de Monsieur [C] [I] à leur payer les sommes de :

—  31 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022 et subsidiairement de l’assignation, sous bénéfice d’anatocisme le cas échéant, au titre de l’indemnité d’immobilisation et de leur préjudice évaluable à la différence de prix, à la durée du portage, à l’immobilisation du prix pendant un an, aux charges induites

—  3000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions Monsieur [X] et Madame [F] font notamment valoir que :

— Monsieur [I] ne les a pas informés du refus de prêt allégué du 10 mai 2022

— les attestations produites sont mensongères en ce qu’elles mentionnent une demande prêt de 280 000 euros

— les refus produits mentionnent une demande de financement de 299 500 euros

— la condition suspensive est dès lors réputée réalisée, avec indemnité d’immobilisation acquise aux vendeurs, sans prorogation possible, le délai étant expiré

— le prêt de septembre 2022 a été demandé pour un montant supérieur à celui de la condition suspensive, déjà réalisée, avec irrecevabilité à s’en prévaloir

— le comportement du défendeur a été lourd de conséquences du fait de la dégradation du marché immobilier au cours du premier semestre 2022 et des conditions d’accès au crédit

— le défendeur n’invoque aucun motif légitime de réduction de l’indemnité d’immobilisation

— une prorogation de délai a été sollicitée dès le 10 avril 2022

— le défendeur a réglé seulement la moitié du dépôt de garantie

— ce dernier a obtenu qu’ils consentent un report du terme de l’obtention de crédit en contrepartie d’une indemnisation de l’immobilisation prolongée dans l’hypothèse d’une non obtention de crédit

— le défendeur a fini par convenir de la caducité de la promesse

— il résulte de l’avenant du 4 juillet 2022 que le terme a été prorogé au 31 août 2022, avec réitération au plus tard le 12 septembre 2022, sans remise en cause des dispositions indemnitaires convenues par écrit le 22 mai 2022

— le financement n’a pu être obtenu pour l’échéance convenue en raison des fautes du défendeur

— l’attestation de la banque de ce dernier établit que, cachant le refus du 10 mai 2022, a obtenu une prorogation dépourvue de cause, la condition suspensive étant réputée réalisée

— jusqu’au 16 septembre 2022, les messages du défendeur ont été délibérement trompeurs

— ce dernier s’est dérobé à ses obligations au titre de la promesse initiale et au titre de l’avenant, exécuté de mauvaise foi

— Monsieur [I] n’a pas déposé son dossier le 5 juillet 2022 et la demande devait l’être avant le 30 juin 2022

— l’indemnité d’immobilisation, fixée conformément aux usages, leur est due pour l’intégralité de son montant

— ils n’ont recouvré la liberté de vente que fin septembre 2022

— la résistance abusive de Monsieur [I] leur cause un préjudice supplémentaire

— le défendeur a refusé le déblocage des fonds à leur profit.

Monsieur [C] [I] conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [X] et Madame [F] et sollicite reconventionnellement le déblocage du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [R], notaire, à son profit et leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] expose notamment que :

— conformément à ses engagements, il a déposé une demande de financement le 25 mars 2022, rejetée par la banque

— il en a informé les demandeurs

— il a déposé une nouvelle demande de prêt le 5 juillet 2022, après régularisation d’un avenant le 4 juillet 2022

— sa demande a fait l’objet d’un refus le 21 septembre 2022, après retard dans l’instruction de sa demande du fait de la période estivale

— il en a informé Monsieur [X] et s’est prévalu de la condition suspensive, avec caducité des engagements souscrits issus de l’offre d’achat

— les lettres de refus produites ne sont pas de connivence et il a toujours agi de bonne foi

— ces lettres mentionnent les dates des demandes des prêts, celles du refus outre le compromis où est indiquée la condition suspensive d’obtention de prêt

— il a respecté ses engagements contractuels

— les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un quelconque préjudice au vu du délai (un mois) écoulé entre la date de rejet de la seconde demande de prêt (21/09/22) et la date de prorogation ( 31/08/22), dans un contexte très difficile du marché immobilier parisien

Monsieur [X] et Madame [F] concluent au débouté des demandes formées par Monsieur [I] pour les motifs précités.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 juillet 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le fond

Suivant acte authentique en date du 23 mars 2022, portant compromis de vente, Monsieur [O] [X] et Madame [U] [F], vendeurs, ont vendu à Monsieur [C] [I], acquéreur, sous conditions suspensives, un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un prix principal de 310 000 euros payable comptant le jour de la constatation authentique de l’acte en cas de réalisation de la vente.

Les effets de ce compromis étaient contractuellement soumis à la levée de réserves (réserve du droit de préemption) et à l’accomplissement de conditions suspensives, dont la non réalisation d’une seule entraînerait la caducité du compromis, avec toute condition suspensive étant réputée accomplie en cas d’empêchement de sa réalisation par la partie y ayant intérêt et avec possibilté de renonciation par écrit : conditions suspensives de droit commun et condition d’obtention de prêt (montant maximum 280 000 euros, durée de remboursement maximal 20 ans, taux nominal d’intérêt maximum : 1,30% l’an hors assurances, avec soumission du compromis en faveur de l’acquéreur à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit à ces conditions et réalisation fictive de la condition en cas de demande non conforme aux stipulations contractuelles).

L’acquéreur s’engageait à informer sans retard le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, dont la durée minimum légale de validité est d’un mois, avec réalisation de la condition suspensive par remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions principales contractuelles, dans le délai de réalisation contractuel. Il était contractuellement prévu que la réception de l’offre devrait intervenir au plus tard le 23 mai 2022.

Etait également contractuellement prévue une stipulation de pénalité dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas aux obligations exigibles et avec versement à l’autre partie de la somme de 31 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, avec rappel de la possibilité pour le juge de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue et indication du fait que sauf inexécution définitive la peine n’était encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Monsieur [I] produit un courrier en date du 10 mai 2022 émanant de la Société Générale intitulé “attestation de refus de financement du projet immobilier” aux termes duquel cet établissement mentionne le dépôt le 25 mars 2022 d’une demande de crédit pour un montant de 280 000 euros en vue de financer le bien immobilier en cause et indique l’absence de suite favorable à la demande de crédit de Monsieur [I].

Par courrier en date du 29 avril 2022, les vendeurs avaient indiqué à Monsieur [I], après constat du versement dans le délai contractuel de dix jours de l’indemnité d’immobilisation et constat du versement désormais opéré, pouvoir envisager une prorogation du délai de réalisation de la promesse au 31 août 2022 afin de permettre l’obtention d’un crédit pour cette date, tout en soulignant les conséquences financières désavantageuses les concernant.

De fait, les parties ont signé le 4 juillet 2022 un avenant au compromis de vente du 23 mars 2022 aux termes duquel ils convenaient de proroger la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts jusqu’au 31 août 2022 et de proroger la date butoir de réitération authentique jusqu’au 12 septembre 2022.

Postérieurement à l’expiration de ces deux délais, Monsieur [I] a sollicité, par courrier en date du 16 septembre 2022, une nouvelle demande de prorogation, avec indication qu’en l’absence de prorogation il fournirait les documents nécessaires rendant l’offre caduque, ce qui signifie, ainsi qu’il l’indique lui-même qu’il n’a pas produit antérieurement et en tout cas pas ni au 31 août 2022 ni au 12 septembre 2022 le justificatif d’un refus de prêt, alors que le compromis de vente et son avenant, inchangé sur ce point, comportaient l’engagement d’informer le vendeur sans retard le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. A cet égard, il convient de constater que le courrier de la Société Générale versé aux débats par Monsieur [I] intitulé “attestation de refus de financement du projet immobilier” est daté du 21 septembre 2022, soit là encore une date postérieure aux deux dates émanant de l’avenant, même s’il fait état du dépôt d’une demande de crédit pour un montant de 280 000 euros, sans précision ni mention des autres caractéristiques et exigences contractuelles relatives à l’emprunt, déposée le 5 juillet 2022, le lendemain de l’avenant, mais sans information complète spontanée en temps voulu ni du dépôt, le courrier électronique du 6 juillet 2022 étant peu précis et intervenu en réponse à la demande des vendeurs, ni surtout du refus aux vendeurs, transmis uniquement le 23 septembre 2022 après expiration des délais contractuels. De plus, ce non respect des exigences contractuelles est intervenu après acceptation de conclusion de l’avenant du 4 juillet 2022 par les vendeurs qui faisaient état dès le 29 avril 2022 des conséquences défavorables pour eux de la conclusion d’un tel avenant de prorogation.

En outre, de nombreux échanges de courriers électroniques sont encore intervenus entre les parties jusqu’au 29 septembre 2022, date toujours postérieure aux délais précités, sans justificatif d’obtention de l’emprunt objet de la condition suspensive par Monsieur [I] malgré les termes du courrier électronique du vendeur le 23 septembre 2022 faisant état de la possibilité pour l’acquéreur de renoncer à la condition suspensive en cas de certitude de l’acquéreur d’obtenir le prêt deux fois refusé, avec le 29 septembre 2022 indication par le vendeur de sa déduction au regard du silence de l’acquéreur depuis le 23 septembre 2022 de sa renonciation à l’acquisition et du fait que le dépôt de garantie lui était acquis.

Dès lors, la condition suspensive relative à l’obtention du financement de l’acquisition étant réputée être réalisée et en l’absence de régularisation de l’acte authentique, du seul fait de la défaillance de Monsieur [I], les conditions d’acquisition de la stipulation de pénalité valant indemnité d’immobilisation sont réunies au bénéfice de Monsieur [X] et Madame [F], à titre de dommages et intérêts au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et sans qu’il n’y ait lieu à modération du montant de cette pénalité contractuelle au regard de la conclusion d’un avenant de prorogation sans que Monsieur [I] ne justifie davantage de l’obtention du financement de l’acquisition objet de la condition suspensive.

Monsieur [I] sera condamné à verser à Monsieur [X] et Madame [F] la somme de 31 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, au titre de la stipulation de pénalité contractuelle valant indemnité d’immobilisation. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts, les conditions légales n’étant pas réunies.

Sera par ailleurs ordonné le déblocage du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [R], notaire, au profit de Monsieur [X] et Madame [F], somme s’imputant à due concurrence sur les condamnations en principal et intérêts.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur en date du 8 novembre 2023,

Condamne Monsieur [C] [I] à verser à Monsieur [O] [X] et Madame [U] [F] la somme de 31 000 euros, au titre de la stipulation de pénalité contractuelle valant indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023,

Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

Ordonne le déblocage du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [R], notaire, au profit de Monsieur [O] [X] et Madame [U] [F], somme s’imputant à due concurrence sur les condamnations en principal et intérêts,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne Monsieur [C] [I] à verser à Monsieur [O] [X] et Madame [U] [F] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [C] [I].

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE