TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/00474 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4MF

Minute : 24/00657

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [P] [E]

Madame [Z] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant à l’audience du 26 avril 2024 et non comparant, ni représenté à l’audience du 18 octobre 2024

Madame [Z] [R] divorcée [E]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 18 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé du 7 février 2012, la SEMIDEP, aux droits duquel vient Seine Saint Denis Habitat, a donné à bail à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 371,31 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 153,65 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 371 euros.

Le 23 novembre 2022, Seine Saint Denis Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 9829,50 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2022 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine Saint Denis Habitat a ensuite fait assigner Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 10 003,70 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 23 novembre 2022, date du commandement de payer,

— les condamner solidairement par provision à compter du mois de décembre 2023 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— les condamner solidairement d’avoir à produire leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée; qu’en outre, alors que leur a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, ils n’ont pas non plus produit leur attestation d’assurance.

A l’audience du 26 avril 2024, Seine Saint Denis Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 9025,56 € arrêtée au 24 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus. Il s’est désisté de sa demande relative à l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, aux défendeurs.

Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E], comparants, ont indiqué avoir divorcé le 28 novembre 2023 et ont justifié de la transcription de ce divorce sur les actes d’état civil. Monsieur [E] a exposé percevoir un salaire mensuel de 2000 euros. Quant à Madame [R], elle a indiqué percevoir un revenu de 1600 euros par mois. Leurs deux enfants sont à la charge de Madame [R]. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 200 € en sus du paiement régulier du loyer courant (50 euros à la charge de Madame et 150 euros à la charge de Monsieur), ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que les défendeurs justifient de leur jugement de divorce, de la date de transcription du divorce sur les actes d’état civil, de l’éventuel congé délivré par M. [E] à Seine Saint Denis Habitat.

A l’audience du 18 octobre 2024, Madame [E] a précisé que son divorce a été transcris le 28 novembre 2023 sur les actes d’état civil, qu’a priori Monsieur [E] n’a pas donné congé à Seine-Saint-Denis Habitat, qu’elle perçoit un salaire de 1600 euros et qu’elle maintient sa demande d’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 200 euros par mois.

Seine-Saint Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette à la somme de 8500 euros arrêtée à la date du 11 octobre 2024 et a réitéré son accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 9 février 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 3 mars 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 23 novembre 2022, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 février 2012 contient une clause résolutoire (article 8) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2022 pour la somme en principal de 9829,50 € arrêtée au 22 novembre 2022 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine Saint Denis Habitat produit un décompte indiquant que Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] restent lui devoir la somme de 8500 euros arrêtée au 11 octobre 2024, incluant l’échéance du mois de septembre 2024.

Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] justifient que leur divorce a été transcris sur les actes de l’état civil le 28 novembre 2023 et Monsieur [P] [E] a indiqué avoir quitté le logement le 8 janvier 2023.

Monsieur [P] [E] reste en conséquence cotitulaire du bail jusqu’à la date du 28 novembre 2023, malgré son départ du logement le 8 janvier 2023.

A cette date, le couple reste devoir la somme de 9350 euros. Il sera retranché de cette somme l’ensemble des règlements effectués postérieurement, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à Seine Saint Denis Habitat la somme provisionnelle de 2 227,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse.

Madame [Z] [R] divorcée [E], seule titulaire du bail à compter du 29 novembre 2023, sera condamnée au paiement de la somme de 6272,48 euros, au titre de la dette locative due du 29 novembre 2023 au 11 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 inclue.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, les défendeurs proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de leur situation personnelle et financière décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Madame [Z] [R] divorcée [E] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [Z] [R] divorcée [E], désormais seule occupante du logement, devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le désistement de la demande tenant à l’attestation d’assurance

Il convient de donner acte du désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande tenant à l’attestation d’assurance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine Saint Denis Habitat, Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2012 entre l’Office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine Saint Denis Habitat, et Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 23 janvier 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] à verser à Seine Saint Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 2 227,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse ;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] divorcée [E] à verser à Seine Saint Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 6272,48 euros, au titre de la dette locative due du 29 novembre 2023 au 11 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 inclue ;

AUTORISONS Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Madame [Z] [R] divorcée [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS Madame [Z] [R] divorcée [E], à payer à Seine Saint Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONSTATONS le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de production sous astreinte de 15 € par jour de retard d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] à verser à Seine Saint Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [R] divorcée [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 novembre 2024.

La greffière, Le juge