TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00204 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2Q2O

Minute :

Monsieur [H] [Y] époux [K]

Représentant : M^e Marie COTTINET, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [P] [T]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître COTTINET

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le 12 Mars 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Y] époux [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marie COTTINET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

DÉCISION :

Réputé contradictoire, premier ressort, mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 07 Mars 2025 par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 décembre 2014, Madame [H] [K] née [Y] a donné à bail à Monsieur [P] [T] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [K] née [Y] a fait signifier par acte d’huissier en date du 15 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 2.040 euros, en principal, mois de janvier 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 15 janvier 2025, Madame [H] [K] née [Y] a fait assigner Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relatives au paiement des loyers et charges, et en conséquence, résilier le bail,

ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,

condamner à lui payer les sommes suivantes :

·8.160 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024,

· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

· une indemnité d’occupation d’un montant de 700 euros due à compter de la résiliation du bail,

· 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

·1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2025.

A cette audience, Madame [H] [K] née [Y], régulièrement représentée, a sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [P] [T], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [K] née [Y] justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.040 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 mars 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2014 à compter du 16 mars 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [H] [K] née [Y] démontre que Monsieur [P] [T] lui doit la somme de 8.160 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [P] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 8.160 euros.

Monsieur [P] [T] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du mois de décembre 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi des débiteurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [K] née [Y] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort réputé contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2014 entre Madame [H] [K] née [Y] et Monsieur [P] [T] concernant l’appartement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut pour Monsieur [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à verser à Madame [H] [K] née [Y] la somme de 8.160 euros (décompte incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à verser à Madame [H] [K] née [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de décembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETONS la demande de dommages-intérêts de Madame [H] [K] née [Y] ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à verser à Madame [H] [K] née [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection