TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01950 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [P]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 9 mars 2022, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [M] [P] et à Madame [N] [P] un logement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 300,37 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Madame [N] [P] a quitté le domicile conjugal le 25 août 2023, en accord avec le bailleur.

Suite à des impayés de loyers et charges de Monsieur [M] [P], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 12 février 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.295,96 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [M] [P] -par acte d’huissier de justice du 22 avril 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation en date du 9 mars 2022 par LOGEMLOIRET à Monsieur [M] [P], ainsi que la résiliation de plein droit dudit bail, et ce à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] [P] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe au [Adresse 3] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles à ses frais et risques et périls conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [M] [P] à lui payer la somme de 2.752,55, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 317,10 €, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [M] [P] suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 12 février 2024 et de l’assignation, ainsi qu’une indemnité de 400,00 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 12 novembre 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [S] – a maintenu ses demandes introductives en précisant avoir des difficultés à contacter Monsieur [M] [P], tandis qu’un moratoire de paiement sur 24 mois a été décidé le 5 septembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers du Loiret auprès de la Banque de France, puis le bailleur a déclaré avoir actualisé la dette locative selon décompte du 7 novembre 2024 arrêté à un montant de 2.712,15 € (hors frais de poursuite et échéance d’octobre 2024 incluse).

Monsieur [M] [P] comparaissant en personne, explique vivre seul, sans enfant, avoir constitué, du fait des dettes accumulées, un dossier BDF en mars 2024, et avoir repris un travail en intérim (salaire de 1500 à 1600 € par mois) qui va lui permettre de payer son loyer.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que les difficultés financières ont débuté avec la séparation du couple en février 2023, que Monsieur [M] [P], bénéficiaire du RSA, a débuté une mission d’intérim le 16 juillet 2024 auprès d’une entreprise de cartonnage à [Localité 5], et s’est engagé à reprendre le paiement de son loyer et charges courantes dès perception de ses salaires.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de chacune des parties présente ou représentée à l’audience publique.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la situation d’impayés de Monsieur [M] [P] dès le 31 janvier 2024 (avec un accusé-réception du 1er février 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 12 février 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 9 mars 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024, pour la somme en principal de 2.295,96 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [M] [P] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 2.295,96 euros, expirant le 12 avril 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 13 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [M] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [M] [P] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 12 avril 2024 et, à compter du 13 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte daté du 7 novembre 2024 démontrant que Monsieur [M] [P] reste devoir (échéance d’octobre 2024 incluse) la somme de 2.712,15 € – hors frais de poursuite – ce montant étant ramené à 2.469,70 euros, ceci après soustraction des frais non contractuels « risqueloca » d’un montant de 19,14 €, et « Divers 09/23 » de 223,31 €, imputés à tort au locataire.

Présent à l’audience, Monsieur [M] [P] a déclaré s’acquitter de son loyer et charges courantes, ce qui a été contesté par le bailleur, mais il n’a à aucun moment contesté ni le principe, ni le montant de sa dette locative.

Monsieur [M] [P] sera donc condamné à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 2.469,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 7 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse).

Monsieur [M] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure au 12 avril 2024, et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexés et actualisés du logement.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [P], présent à l’audience, ne sollicite ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire, sachant que le bailleur est opposé, quant à lui, à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que seuls les délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d’office, force est de constater que Monsieur [M] [P] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, contrairement à ses déclarations, si bien qu’il ne peut, en tout état de cause, bénéficier de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison, mais également en l’absence de toute demande en la matière.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024 et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation financière de Monsieur [M] [P], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2022 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [M] [P], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [P], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.469,70 € (deux mille quatre cent soixante-neuf euros et soixante-dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 7 novembre 2024- calculée à compter du 1er novembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 février 2024 et celui de l’assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,