TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00093 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GTFR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [R] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bénédicte GREFFARD – POISSON, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle GUILBERT, avocat au barreau de MONTARGIS

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 11 décembre 2012, Madame [F] [L] a donné à bail à Madame [R] [W] un appartement au 1er étage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 670 euros hors charges, payable mensuellement d’avance.

Suivant ordonnance de référé du 2 septembre 2022 a été constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à compter du 28 décembre 2021, condamné Madame [R] [W] à verser à Madame [L] le somme de 61,44 euros au titre des loyers et charges impayées au 1er juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2021, date du commandement de payer, et suspendus les effets de la clause résolutoire pendant le délai de 4 mois accordé pour apurer la dette.

Madame [R] [W] a fait assigner Madame [F] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier du 17 janvier 2024, aux fins suivantes :

— juger que Madame [F] [L] ne satisfait pas à ses obligations de délivrer quittances de loyer, décomptes de charges, facture d’eau pour le logement loué à Madame [R] [W],

— la condamner à lui remettre l’intégralité des quittances de loyer, décompte de charges, facture d’eau entre le 1er janvier 2018 et le jugement à intervenir sous astreinte de 50 jours de retard à compter de la signification dudit jugement et juger que le juge des céans se réserve le pouvoir de liquider cette astreinte en cas de carence de Madame [L].

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 25 mars 2025.

Lors de cette audience, Madame [R] [W], représentée par son conseil a réitéré ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance en précisant que les quittances réclamées le sont au titre de l’année 2023, novembre 2024 et jusqu’au jugement à intervenir, de même que pour le décompte de charges et factures d’eau, pour l’année 2023 et 2024 jusqu’au jugement à intervenir sous la même astreinte.

Madame [F] [L], représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans de :

*A titre principal :

— dire et juger que le juge des référés est incompétent en l’absence d’urgence et en raison d’une contestation réelle et sérieuse,

— renvoyer Madame [W] à mieux se pourvoir,

*A titre subsidiaire :

— dire et juger que Madame [L] a satisfait à son obligation de délivrance des quittances de loyers jusqu’au mois de décembre 2021 puis des reçus d’indemnité d’occupation depuis lors,

— débouter Madame [W] de ses demandes de production de quittances et de factures justificatives de charges,

*En tout état de cause :

— condamner Madame [W] à verser à Madame [L] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

A l’audience, les parties ont déposé des conclusions écrites auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est contradictoire, en ce que toutes les parties ont comparu ou été représentées à l’une des audiences.

Sur la demande de délivrance de quittances de loyers, de décompte de charges et factures d’eau et l’existence d’une contestation sérieuse :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2°14-366 du 24 mars 2014 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’article 23 de ladite loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal sont exigibles sur justification en contrepartie notamment 1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. Cet article prévoit également que les charges locatives peuvent être versés par provisions et dans ce cas doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En application de ce même texte, un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire un décompte des charges selon leur nature.

En l’espèce la demanderesse réclame les quittances de loyers au titre de l’année 2023, novembre 2024 et jusqu’au jugement à intervenir, de même que pour le décompte de charges et factures d’eau, pour l’année 2023 et 2024.

La défenderesse verse aux débats diverses quittances délivrées. Il apparait qu’aucune quittance ne concerne la période postérieure au mois de décembre 2021.

Madame [L] excipe de la contestation sérieuse sur la demande de la locataire en faisant état d’impayés et de la délivrance de congés pour vendre en 2021 et 2024. Ce dernier congé n’est pas produit.

Elle produit une attestation signée par « LTGS SYNDIC «, gestionnaire locatif, le 7 avril 2023 quant à un impayé au titre du mois d’avril 2023. Elle pointe par ailleurs le courrier de la CAF du 17 juillet 2024, lequel vise la suspension des APL par suite de la déclaration signée par la bailleresse au 12 juillet 2023 au titre d’impayés d’un montant de 1924,70 euros sans que les mois afférents à ce total d’impayés ne soient précisés.

Le relevé de compte de Madame [W] fait également apparaître des impayés en 2023 et 2024 et un solde débiteur depuis le mois de mai 2023, les mois de janvier à avril 2023 ayant été réglés que partiellement de même que les loyers depuis le mois d’avril 2024. Ces arriérés de paiement ne sont d’ailleurs pas contestés par Madame [R] [W], laquelle fait état de son versement régulier chaque

mois du « montant qu’elle croit être celui du solde lui incombant après déduction de l’allocation logement ». Or, l’obligation de paiement des loyers et charges incombe à Madame [W] seule signataire du bail, paiement qui conditionne la délivrance de quittances de loyers en vertu de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il apparait par ailleurs que Madame [W] a bénéficié d’un rappel de l’allocation logement au titre de la période des mois d’avril à septembre 2024 à verser sur le compte du gestionnaire locatif le 2 décembre 2024 sachant qu’est justifiée aux débats la délivrance des reçus de paiement au titre de l’année 2024 à hauteur des règlements effectués jusqu’au mois d’octobre suivant sauf le mois de juillet en l’absence totale de règlement.

Aussi, si la régularisation de la CAF de 2826 euros à verser au mois de décembre 2024 au titre de la période du mois d’avril à septembre 2024 doit faire l’objet de la délivrance de reçus ou quittances actualisées, le relevé de compte postérieur au mois d’octobre 2024 n’est pas produit alors que la demande porte également sur le mois de novembre 2024, et il apparait qu’au titre des mois postérieurs au mois d’octobre 2024, l’allocation logement est de nouveau suspendue. L’impression des extraits de compte de la demanderesse visant « VIR SEPA LOYER » ne saurait suffire à justifier du paiement du loyer pour le logement litigieux.

S’agissant des charges et des factures d’eau, il apparait sur ce même relevé de compte s’arrêtant au mois d’octobre 2024, une régularisation au crédit de Madame [W] du 31 décembre 2022 de 204,37 euros sans qu’aucun poste de régularisation de charges n’apparaisse après cette période.

Aussi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, sans relevé de compte postérieur au mois d’octobre 2024 prenant notamment en compte la régularisation du mois de décembre 2024 des allocations logement et leur imputation aux impayés, il convient de relever une contestation sérieuse des demandes formées par Madame [W] quant à la production de quittances de loyers peu importe la délivrance de congés , de même que pour les décomptes de charges et les factures d’eau .

Par conséquent, il n’y a lieu à statuer sur les demandes présentées par les parties en ce qu’elles excèdent la compétence du juge des référés. Madame [F] [L] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Il y aura donc lieu de renvoyer les parties à se pourvoir au fond.

Il n’y a pas lieu par suite de statuer sur la demande d’astreinte et sur les demandes subsidiaires

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, les parties conserveront chacune la charge de ses propres dépens et seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’égard des demandes formées par Madame [R] [W] l’appartement au 1er étage d’habitation situé [Adresse 3] pris à bail suivant contrat du 11 décembre 2012 par Madame [F] [L] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes formées par Madame [R] [W];

INVITONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,