TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01488 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJF2

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[S] [U],

[W] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [U],

Madame [W] [U],

demeurant tous deux 5 rue Louis de Broglie – Étage 1 lgt n° B 311 – 28000 CHARTRES

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 28 octobre 2016, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] un local à usage d’habitation situé au 5 rue Louis de BROGLIE 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel actuel de 961,81 € outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT a fait signifier le 11 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 3.916,22 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— de condamner solidairement ces derniers au paiement :

— de la somme actualisée de 5.639,36 € ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens y compris.

A l’appui de ses prétentions, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT fait valoir que Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié par à personne pour les deux locataires le 4 avril 2024, Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] comparaissent en personne.

Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont trois enfants de 17, 14 et 8 ans. Monsieur [U] était commerçant mais il a fait l’objet d’une procédure d’une liquidation judiciaire et travaille actuellement sur les marchés, mais n’a pas revenu, Madame [U] fait des ménages le soir et perçoit environ 700€ par mois.

Ils proposent de verser une somme de 100€ en plus du loyer et des charges coutantes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Les parties ont été autorisées à transmettre une note en délibéré concernant le montant de la dette locative, à l’audience Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] ayant indiqué avoir réglé une somme de 600€ à la veille de l’audience.

Le bailleur a transmis une note en délibéré le 18 juillet 2024, mentionnant que le règlement de 600€ a été refusé par la banque.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 27 mai 2021.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu le 28 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article : « 5.6 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.916,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 12 février 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est ré

putée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U], comparants, ont effectué des versements très irréguliers et se trouvent dans une situation financière ne permettant pas de régler la dette locative dans un délai de 36 mois, ce qui empêche de leur accorder d’office des délais de paiement.

En effet, Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] précisent avoir un revenu actuel de 700€ par mois pour 5 personnes.

La somme de 100€ sur 36 mois, qu’ils proposent, ne permettrait pas d’apurer la dette locative d’un montant de 8.343,11€.

Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] seront déboutés de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.343,11 € à la date du 25 juin 2024.

Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] allèguent avoir régler la somme de 600€ le 1er juillet 2024.

Après vérification, le bailleur a indiqué par note en délibéré du 18 juillet 2024, que le paiement a été refusé par la banque.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8.343,11 € sauf à parfaire.

Compte tenu de l’absence de délais, ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2016 entre l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT d’une part et Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé au 5 rue Louis de BROGLIE 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] à verser à l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT la somme de 8.343,11 € sauf à parfaire (décompte arrêté au 25 juin 2024, incluant une dernière échéance de juin 2024) (huit mille trois cent quarante trois euros et onze centimes);

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] à payer à l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’ CHARTRES HABITAT à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] de leurs demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME