Minute n° 25/282

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGEMENT DU 05 AOUT 2025

SUR OPPOSITION A INJONCTION DE PAYER

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DEMANDEURS AU PRINCIPAL, DÉFENDEURS A L’OPPOSITION :

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE [Localité 12] CHATEAU [Localité 12] MEE- AFUL

[Adresse 4]

[Localité 5]

S.A.S. RESID FRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentés par M^e Rémi BAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Alexandre RIOU, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL, DEMANDEUR A L’OPPOSITION :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane CALLUT, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

Composition du Tribunal :

Président : Constance DESMORAT

Greffier : Cynthia HOFFMANN

PROCÉDURE :

Date de l’opposition : 19 Juillet 2024

Date de la convocation : 26 Août 2024

A l’audience du : 24 Janvier 2025

Date des débats : 27 Mai 2025

Délibéré au : 05 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/02671 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NG5S

copies délivrées aux parties le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 25 novembre 2009, l’ensemble immobilier à construire dénommé [Adresse 19] situé sur la commune de [Localité 18] a été créé en vue d’une exploitation en tant que résidence de tourisme.

Il est divisé en six volumes dont le numéro 2 est composé de locaux à usage d’habitation.

L’ensemble des locaux d’habitation était loué par la SAS RESID FRANCE liée par un contrat de prestation de services d’hébergement et de restauration avec la société Schlumberger.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 février 2021, la société Schlumberger a résilié le contrat la liant à la SAS RESID FRANCE et cette dernière a bénéficié d’un plan de sauvegarde à compter du 1er décembre 2021, date du jugement du tribunal de commerce de Melun.

M. [G] [W] est propriétaire du lot n°2038, un studio, se trouvant dans le volume 2, bâtiment A bloc A4, au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 19] depuis le 1er avril 2010.

La copropriété est gérée par une Association Foncière Urbaine Libre (ci-après AFUL) qui a été créée le 23 novembre 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 septembre 2023, l’AFUL [Localité 12] [Adresse 10] a mis en demeure M. [G] [W] de payer la somme de 6 435,42 euros correspondants aux charges de copropriété votées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par requête en injonction de payer, l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] a demandé la condamnation de M. [G] [W] au paiement de la somme de 6 435.42 euros en principal.

Une ordonnance d’injonction de payer a été rendue par le tribunal judiciaire de Nantes le 26 janvier 2024 et signifiée à étude le 18 juin 2024.

M. [G] [W] a fait opposition à cette ordonnance d’injonction de payer par courrier reçu au greffe le 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, M. [G] [W] a fait assigner la SAS RESID FRANCE devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Le 24 janvier 2025, la procédure enregistrée sous le RG n°25/0032 a été jointe à la procédure enregistrée sous le RG n°24/2671.

Suivant ses dernières conclusions développées au cours des débats et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] demande au tribunal de :

Sur la demande principale, condamner M. [G] [W] à payer la somme de 6 435.42 euros avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 7 septembre 2023 et capitalisation des intérêts.

Sur la demande reconventionnelle,

Déclarer le tribunal judiciaire de Nantes territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Melun

Subsidiairement, déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [G] [W] faute de lien suffisant avec l’instance principale

A titre plus subsidiaire, déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [G] [W] faute de déclaration de créance au passif de la sauvegarde de la SAS RESID FRANCE

A titre encore plus subsidiaire, débouter M. [G] [W] de toutes ses demandes.

En tout état de cause, condamner M. [G] [W] à payer à la SAS RESID FRANCE et à l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] soutient en premier lieu qu’elle dispose de la capacité d’agir en justice puisque ses statuts ont été publiés à la conservation des hypothèques le 5 janvier 2010 et déclarée en préfecture le 23 novembre 2022. Elle précise ne pas être soumise à l’affichage en mairie ni à la notification aux parties.

Elle fait valoir également qu’elle a existé dès la vente du premier lot sans que rien ne requiert qu’elle soit elle-même propriétaire d’un volume.

En second lieu, l’AFUL du [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] fait valoir qu’elle dispose d’un intérêt à agir dès lors que son rôle consiste à gérer, entretenir et conserver les parties communes d’un ensemble immobilier et que sa trésorerie se compose exclusivement du paiement des charges par les copropriétaires.

Sur le fond, l’AFUL [Adresse 13] [Adresse 17] considère que M. [G] [W] ne peut pas arguer de la contestation de l’assemblée générale pour se soustraire au paiement des charges. A cet effet elle précise que l’assemblée générale a été contestée bien après l’ordonnance d’injonction de payer, par des tiers, que les résolutions votées valent jusqu’à annulation du procès-verbal et que la présente juridiction ne peut statuer sur un litige dont une autre juridiction est déjà saisie, en l’occurrence le tribunal judiciaire de Melun.

Elle fait valoir que l’assemblée générale a été régulièrement convoquée par le mandataire désigné à cette fin dont l’ordonnance le désignant (ordonnance du 22 mars 2023) n’avait pas à être notifiée à tous les membres de l’AFUL.

l’AFUL du [Adresse 10] soutient que la convocation du syndic de la copropriété du volume 2 à l’assemblée générale n’était pas nécessaire puisque tous les copropriétaires avaient été convoqués.

Elle expose enfin que le syndic a seul qualité pour représenter les copropriétaires absents à l’assemblée générale et seulement ceux-ci conformément aux statuts.

Se fondant sur l’ordonnance du 1er juillet 2004, le décret du 3 mai 2006 et les articles L.322-1, R.322-1 et suivants du code de l’urbanisme, l’AFUL du [Adresse 10] fait valoir que tous les copropriétaires sont tenus au paiement des charges votées en assemblée générale et réparties entre eux proportionnellement à leur part.

Elle réfute les arguments soulevés par M. [G] [W] ainsi, l’AFUL n’ayant pas à être elle-même propriétaire, les charges ne portent pas que sur les biens dont elle serait propriétaire, la prescription des charges est quinquennale puisqu’il ne s’agit pas de baux commerciaux, la répartition des charges est décidée dans le cahier des charges qui ne peut être modifié que par un vote spécifique en assemblée générale, les charges peuvent être appelées rétroactivement dans la limite de la prescription, il n’y a pas eu de majoration de la TVA à laquelle elle n’est pas assujettie, elle n’a pas de gestion opaque et conteste toute manipulation quelconque.

S’agissant des demandes reconventionnelles de M. [G] [W], l’AFUL [Localité 12] [Adresse 9] [Adresse 17] répond que seul le tribunal judiciaire de Melun est compétent, l’intervention forcée de la SAS RESID FRANCE manque d’un lien suffisant avec la demande originelle pour être recevable et M. [G] [W] n’a pas déclaré ses créances dans le cadre de la procédure de sauvegarde dont la SAS RESID FRANCE fait l’objet.

l’AFUL [Localité 12] [Adresse 9] [Adresse 17] conclut au débouté des demandes de M. [G] [W] dès lors que le bail que M. [G] [W] avait accordé à la SAS RESID France doit répondre aux exigences de la loi Pinel et que, en tout état de cause, il ne peut répercuter sur son preneur les charges qui lui incombent en qualité de propriétaire.

Elle conteste les demandes de dommages et intérêts de M. [G] [W] qu’elle estime aucunement justifiées.

Suivant ses dernières écritures développées au cours des débats et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [G] [W] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER l’AFUL [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] irrecevable en ses demandes,

RÉTRACTER1'ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal de céans, le 26 janvier 2024, au préjudice de Monsieur [G] [W],

CONDAMNER, in solidum, l’AFUL [Adresse 10] et RESID FRANCE à restituer, sans délai, à Monsieur [W] la somme de 4 966,11 euros correspondant aux loyers irrégulièrement appréhendés par ces deux entités, ainsi que les autres retenues de loyers qui s’en sont suivis de ces motifs, étant souligné que RESID FRANCE ne s’acquitte plus des loyers dus depuis le second semestre 2024 par compensation avec les prétendues créances de l’AFUL, sous astreinte de 600 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours après la signification de la présente décision,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER bien fondée la mise en cause de la SAS RESID FRANCE à la présente procédure,

JUGER que L’ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE LIBRE (AFUL) DU [Adresse 10] ne dispose d’aucune créance à l’encontre de Monsieur [W],

JUGER, le cas échéant, que l’AFUL, en revendiquant une créance dépourvue de base contractuelle, ne disposait pas d’un « titre ›› valable au sens de la procédure d’injonction de Payer

DÉBOUTER purement et simplement la SAS RESID FRANCE et L’ASSOCIATION

FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) DU [Adresse 10] de l’ensemble de leurs prétentions,

RÉTRACTER l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal de céans, le 26 janvier 2024, au préjudice de Monsieur [G] [W],

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où la créance AFUL serait jugée valide,

JUGER la Juridiction de céans compétente pour connaitre des demandes reconventionnelles,

JUGER recevable les demandes formulées contre la SAS RESID France,

JUGER que la société RESID FRANCE est seule débitrice de la somme de 6 435,42 € réclamée par l’AFUL [Adresse 10] à Monsieur [G] [W],

RÉTRACTER l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal de céans, le 26 janvier 2024, au préjudice de Monsieur [G] [W],

CONDAMNER la SAS RESID France à s’acquitter de l’intégralité des sommes réclamées à Monsieur [G] [W] par l’AFUL [Adresse 16] au titre des appels des fonds litigieux, soit la somme de 6 435,42 €,

CONDAMNER la SAS RESID France à s’acquitter de l’intégralité des sommes réclamées à Monsieur [G] [W] par l’AFUL [Adresse 16] au titre des appels des fonds litigieux, soit la somme de 6 435,42 €, sous astreinte de 600 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours après la signification de la présente décision, laquelle courra durant un délai de 4 mois,

JUGER qu’à l’expiration du délai de 15 jours octroyé, RESID France devra adresser à Monsieur [W] la preuve sans équivoque du paiement de cette dette par la production d’une attestation du commissaire aux comptes impérativement appuyées des écritures comptables des deux entités ainsi que la preuve du flux financier entre les deux entités par la production du relevé bancaire de chacune d’elle faisant, clairement et indiscutablement, apparaître le virement de la somme de 6 435,42 €,

JUGER que votre tribunal se réservera expressément le pouvoir de liquider définitivement le montant de l’astreinte prononcée,

A TITRE TRES INFINIMENT SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où la créance AFUL serait jugée valide et la SAS RESID France non condamnée à s’acquitter de l’intégralité des sommes réclamées à Monsieur [W],

JUGER la dette de Monsieur [W] atteinte par la prescription biennale de l’artic1e L. 145-60 du Code de commerce,

RÉTRACTER l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal de céans, le 26 janvier 2024, au préjudice de Monsieur [W],

A TITRE DES PLUS SUBSIDIAIRE, dans 1'hypothèse où les moyens évoqués par les concluants seraient écartés,

JUGER que la dette est artificiellement majorée de 20% correspondant au taux de TVA irrégulièrement appliquée par l’AFUL CHATEAU [Localité 12] [Adresse 17] qui n’est pas une structure à vocation lucrative,

CANTONNER le montant de la dette due à 80% de sa valeur,

JUGER, en tout état de cause, prescription biennale négligée, que la dette de Monsieur [W] ne saurait dépasser la somme de 182,22 €,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

CONDAMNER, in solidum, l’AFUL CHATEAU [Localité 12] [Adresse 17] et RESID FRANCE à restituer, sans délai, à Monsieur [W] la somme de 4 966,11 euros correspondant aux loyers irrégulièrement appréhendés par ces deux entités, ainsi que les autres retenues de loyers qui s’en sont suivis de ces motifs, étant souligné que RESID FRANCE ne s’acquitte plus des loyers dus depuis le second semestre 2024 par compensation avec les prétendues créances de l’AFUL, sous astreinte de 600 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours après la signification de la présente décision,

CONDAMNER l’AFUL [Adresse 10] à payer Monsieur [G] [W] la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts, in solidum avec la SAS RESID France,

CONDAMNER la SAS RESID France à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts, in solidum avec l’AFUL CHATEAU [Localité 12] MEE,

CONDAMNER, in solidum, l’AFUL [Adresse 16] et la SAS RESID France aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNER, in solidum, l’AFUL [Adresse 16] et la SAS RESID France à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

JUGER que les sommes auxquelles seront condamnées l’AFUL [Adresse 15] [Adresse 17] et la SAS RESID France porteront intérêts avec capitalisation à la fin de chaque année, de sorte que les intérêts à échoir produiront eux-mêmes des intérêts et ce, sous la même solidarité,

SE RESERVER la faculté de liquidation des astreintes.

RAPPELER le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

In limine litis, M. [G] [W] conclut au défaut de qualité à agir de l’AFUL du [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] qui ne justifie pas de l’accomplissement de toutes les formalités nécessaires ni de l’acquisition d’un lot (volume) dans la résidence.

S’agissant du défaut d’intérêt à agir, M. [G] [W] estime que l’AFUL du [Adresse 9] [Adresse 17] n’étant propriétaire d’aucun lot, elle est « une coquille vide » et ne peut donc pas facturer quoi que ce soit.

Sur le fond, M. [G] [W] développe les moyens tendant à considérer que la créance de l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] est dépourvue de caractère certain.

Il fait valoir qu’une instance est en cours devant le tribunal judiciaire de Melun relative à la contestation des assemblées générales ayant voté la répartition des charges laquelle instance a été introduite avant le dépôt de la requête en injonction de payer. Il précise qu’il est lui-même partie à la procédure en ce qu’il y est représenté par le syndic de copropriété.

Il développe longuement les raisons pour lesquelles les assemblées générales sont nulles selon lui.

M. [G] [W] considère que les sommes réclamées par l’AFUL du [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] sont en réalité des dettes de la SAS RESID FRANCE et qu’il n’y a pas eu de cession de créance valable ni qui lui soit opposable faute de notification aux débiteurs. A ce titre, il rappelle de nouveau en s’appuyant sur les Statuts que l’AFUL du [Adresse 9] [Adresse 17] n’est pas propriétaire et ne peut donc rien facturer.

Il fait valoir que l’AFUL du [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] ne peut demander le paiement des charges rétroactivement c’est-à-dire avant leur vote en assemblée générale outre qu’elles sont soumises à une prescription biennale conformément à l’article L.145-60 du code de commerce.

Enfin, il critique la majoration de la créance de 20% alors que l’AFUL du [Adresse 9] [Adresse 17] ne peut pas répercuter la TVA.

Au titre des demandes reconventionnelles, M. [G] [W] soutient que le tribunal judiciaire de Nantes en est valablement saisi et se trouve compétent pour statuer.

Il ajoute que l’intervention forcée de la SAS RESID FRANCE est recevable puisqu’une partie des demandes sont dirigées contre elles. Il estime ainsi que cette société est la seule débitrice des charges de l’AFUL s’appuyant pour cela sur la reconduction des baux.

M. [G] [W] développe largement les raisons pour lesquelles il considère que la SAS RESID FRANCE doit être condamnée au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive laquelle justifie le prononcé d’uns astreinte assortissant les condamnations qui la concernent.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mai 2025 à laquelle les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement contradictoire et en premier ressort aura lieu le 5 août 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que conformément à l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. A ce titre, le juge ne tranche que les prétentions qui lui sont soumises, il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux demandes de constat, de donner acte ou de dire et juger.

1- Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1415 du Code de procédure civile prescrit que l’opposition à injonction de payer n’est recevable que si elle est portée devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance.

Selon l’article 1416 du même code, elle doit être faite dans le mois suivant la signification à personne de l’ordonnance ; si elle n’est pas signifiée à personne, elle est recevable jusqu’à expiration du mois suivant le premier acte signifié à personne, ou du mois suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’injonction de payer a été rendue le 26 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes. Elle a été signifiée à étude le 18 juin 2024. L’opposition a été effectuée le 19 juillet 2024 sans que d’acte d’exécution n’ait eu lieu auparavant.

Les formes et les délais ayant été respectés par M. [G] [W], son opposition est recevable.

2- Sur les fins de non-recevoir

2.1- Sur la qualité à agir

L’article 8 de l’ordonnance n°2004-631 relative aux associations syndicales de propriétaires dispose que la déclaration de l’association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.

Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

L’omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l’association.

En l’espèce, la création de l’AFUL du [Adresse 10] résulte de la délivrance d’un récépissé du préfet de l’Essonne en date du 23 novembre 2022 et d’une publication au journal officiel du 6 décembre 2022.

Les statuts de l’AFUL originels et modifiés mentionnent que « l’association existera du fait de la vente d’un lot. »

Cette mention s’entend de la vente d’un lot du lotissement (et non d’un volume entier) à un copropriétaire tel que cela est mentionné dans l’acte de vente de M. [G] [W].

Les statuts mentionnent également que « tout propriétaire ou copropriétaire d’un lot dépendant dudit ensemble fera obligatoirement partie de cette association foncière » a pour effet de faire de l’AFUL une association « libre » et non « autorisée » de sorte que la condition relative à la publication en commune (article 15 de l’ordonnance susmentionnée) ne trouve pas à s’appliquer.

La mention relative à l’acquisition par l’AFUL « des biens et ouvrages à l’usage collectif des membres de l’association et notamment le lot n°1 de l’état descriptif de division » est relatif à l’objet de l’AFUL et non une condition de son existence en tant que personne morale.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

2.2- Sur l’intérêt à agir

Conformément aux statuts, l’objet de l’AFUL du [Adresse 10] étant, notamment, chargé de la gestion et l’entretien des équipements collectifs de l’ensemble immobilier, et « la répartition des dépenses entre tous les membres de l’association foncière conformément aux règles établies par le cahier des charges établi (…), le recouvrement des sommes dues par les propriétaires de lots dépendants de leur participation aux charges, ainsi qu’il est dit dans le cahier des charges (…) », l’AFUL du [Adresse 9] [Adresse 17] a un intérêt à agir en paiement des charges envers M. [G] [W] qui a la qualité de copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

3- Sur la demande principale

3.1- Sur le principe et le montant de la créance

L’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et son décret d’application n°2006-504 du 3 mai 2006 renvoient aux statuts de l’association syndicale libre pour définir les modalités de fonctionnement de celles-ci.

Le statuts originels et modifiés de l’AFUL du [Adresse 9] [Adresse 17] comportent les règles relatives à la répartition des charges, du paiement des charges, du budget-provision et du paiement et recouvrement des dépenses.

En l’espèce, l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] justifie de :

la qualité de propriétaire de M. [G] [W] au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 16],

du vote par l’assemblée générale du 19 juin 2023 de l’approbation des comptes des années 2018 à 2022 et de l’année 2023 ainsi que du vote des charges

l’appel de fonds adressé par courrier recommandé avec accusé de réception le 7 juillet 2023 à M. [G] [W] à hauteur de 6 435.42 euros.

Il est constant que les décisions d’assemblée générale de copropriétaires sont immédiatement exécutoires sauf disposition contraire laquelle n’est pas démontrée en l’espèce.

Ainsi, bien que contestée par le syndic qui agit en qualité de mandataire de l’ensemble des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Melun suivant assignation délivrée le 22 mars 2024, les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 19 juin 2023 demeurent exécutoires.

Au surplus, les fonds appelés ne sont pas soumis à une prescription biennale puisqu’ils reposent dans leur sur les statuts et non sur le bail commercial outre que les statuts ne posent aucune condition de qualité de propriétaire de l’AFUL du [Adresse 10].

La question de la répartition des charges relève des dispositions des statuts sur lesquels la juridiction saisie n’a pas à statuer. En outre, une éventuelle modification des modalités de répartition doit faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, ainsi qu’il a été dit l’assemblée générale du 19 juin 2023 a voté l’approbation des budgets des années 2018 à 2023 et le calcul des charges n’appelle pas de critique.

Il résulte de ces éléments que la créance de l’AFUL [Localité 12] [Adresse 10] est fondée en son principe et en son montant de 6 435.42 euros.

3.2- Sur l’imputabilité des charges de copropriété

En préambule, il convient de préciser que les demandes reconventionnelles de M. [G] [W] à l’égard de la SAS RESID FRANCE sont recevables dès lors que cette dernière a été régulièrement assignée devant le tribunal judiciaire de Nantes, que les affaires ont été jointes et que les demandes portent sur le même objet que la demande principale ce qui constitue un lien suffisant conformément à l’article 70, alinéa 1, du code de procédure civile.

Au surplus, il ne peut être fait grief à M. [G] [W] de ne pas avoir déclaré sa créance au passif de l’AFUL du [Adresse 10] dès lors que sa créance n’a d’existence effective que depuis le vote par l’assemblée générale du 19 juin 2023 soit postérieurement à la validation du plan de sauvegarde (1er décembre 2021).

M. [G] [W] soutient que seule la SAS RESID FRANCE est débitrice des charges de copropriété au motif que le bail commercial conclu entre eux a été reconduit dans les mêmes conditions.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 24 septembre 2009 entre M. [G] [W] et la SAS RESID FRANCE stipule en son article 5.5 « Impôts et charges locatives » que toutes les charges locatives usuelles de la copropriété, impôts et taxes seront pris en charge par le preneur.

Le congé de ce bail a été délivré par acte extra-judiciaire du 28 juin 2019 pour la date du 31 décembre 2019.

Par mail en date du 24 décembre 2019, le président de l’AFUL du [Adresse 10] a annoncé que les baux étaient reconduits aux mêmes conditions financières.

L’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Ces dispositions doivent être regardées comme impératives dès lors que l’article L.145-15 du même code dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Le renouvellement du bail commercial conclu entre l’AFUL du [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] et M. [G] [W] est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dit Loi Pinel de sorte qu’il y est nécessairement soumis.

Il s’ensuit que par application de l’article L.145-40-2 du code de commerce susmentionné et de l’article R.145-35 du même code, les charges de copropriété ne sauraient être mises en totalité à la seule charge du preneur et donc de la SAS RESID FRANCE.

Ainsi, le paiement des charges de copropriété dont le principe et le montant ont été déterminés incombe à M. [G] [W].

Par conséquent, M. [G] [W] sera condamné à payer à l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] la somme de 6 435.42 euros au taux d’intérêts contractuel de 1% par mois à compter du 7 septembre 2023, date de l’appel de fonds par courrier recommandé avec accusé de réception.

l’AFUL [Localité 12] [Adresse 9] [Adresse 17] sera autorisée à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme de 6 435.42 euros.

4- Sur la demande principale de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [G] [W] a fait l’objet d’un rappel par courrier simple le 7 août 2023 et d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 septembre 2023.

En n’y donnant pas suite, M. [G] [W] met l’AFUL du [Adresse 9] [Adresse 17] dans une situation très complexe dès lors que cette dernière ne dispose d’aucun fonds propre et doit pourtant payer les charges courantes relatives au fonctionnement des parties communes de l’ensemble immobilier.

La carence fautive de M. [G] [W] est manifeste, il sera condamné à payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts à l’AFUL du Château [Localité 12] [Adresse 17].

5- Sur les demandes reconventionnelles

Les développements précédents ont conduit à répondre d’ores et déjà aux moyens en défense développés par M. [G] [W] relativement à la demande principale en paiement.

Il convient de débouter M. [G] [W] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Il demeure la demande reconventionnelle relative aux dommages et intérêts. M. [G] [W] en formalise deux dans ses prétentions lesquelles sont en réalité strictement identiques.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [G] [W] motive la faute de l’AFUL [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 17] et de la SAS RESID FRANCE pour justifier des dommages et intérêts sur des éléments que la présente juridiction ne peut valablement apprécier en particulier compte-tenu des nombreuses procédures civiles et pénales en cours entre les parties.

Par conséquent, la demande de M. [G] [W] doit être rejetée.

6-Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [W] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens et tenu de verser à l'[Adresse 6] [Adresse 17] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [G] [W] sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition de M. [G] [W] à l’ordonnance d’injonction de payer du 26 janvier 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Nantes ;

MET A NÉANT ladite ordonnance ;

Statuant à nouveau,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par M. [G] [W] ;

CONDAMNE M. [G] [W] à verser à l’Association Foncière Urbaine Libre [Localité 12] Château [Localité 12] [Adresse 17] la somme de 6 435.42 euros avec intérêts au taux contractuel de 1% à compter du 7 septembre 2023 au titre des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNE M. [G] [W] à verser à l’Association [Adresse 14] [Localité 12] [Adresse 17] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE M. [G] [W] de l’ensemble de ses demandes envers l’Association Foncière Urbaine Libre [Localité 12] [Localité 11] et la SAS RESID FRANCE ;

CONDAMNE M. [G] [W] à verser à l’Association Foncière Urbaine Libre [Localité 12] [Localité 11] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [G] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT