TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 23/01512 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GK6C

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : F. GRIPP, Vice-Présidente

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [H]

né le 25 Juillet 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marjorie BRESSOU, avocat au barreau D’ORLEANS

DÉFENDEURS :

S.A.S. SERGIC prise en son établissement secondaire SERGIC, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro siret [XXXXXXXXXX04], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT, avocats au barreau de PARIS

Société SERGIC immatriculée RCS de [Localité 7] n° SIREN 428748909, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT, avocats au barreau de PARIS

A l’audience du 10 juin 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 puis prorogé à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 19 avril 2023, Monsieur [W] [H] a assigné la SAS Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC) et la SERGIC prise en son établissement secondaire Sergic agence immobilière devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, la condamnation de la société SERGIC au paiement des sommes de :

—  3700 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice moral : 2000 euros ; préjudice financier : 1700 euros)

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [W] [H] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— l’agence immobilière Sergic a régularisé avec chaque locataire entrant un contrat de location pour son compte

— il n’est pas précisé dans le contrat de bail que les charges seraient facturées forfaitairement

— il est indiqué que les charges feront l’objet d’une régularisation annuelle, à la hausse ou à la baisse

— en septembre 2022, le nouveau syndic a effectué une importante régularisation de charges d’eau

— cet appel de fonds démontre la carence de l’agence immobilière qui n’a effectué aucun relevé de compteurs entre les différentes successions de locataires

— Sergic a facturé un forfait des charges aux différents locataires

— des frais ont été appliqués par le nouveau syndic pour le retard de paiement des charges

— Sergic ne s’est pas acquitté de sa tâche de relevé de compteur en 2022

— il est démontré qu’aucun relevé d’eau n’a été effectué pendant 4 ans par le mandataire alors que l’appartement était occupé

— le propriétaire n’a pas à supporter la charge financière du reliquat de consommation

— le syndic n’a pas appliqué de retenue à hauteur de 20% sur le dépôt de garantie des locataires

— il a dû effectuer de nombreuses démarches pour essayer de comprendre la situation puis constituer sa défense

— il a dû négocier un échéancier de paiement pour rembourser la somme de 1523,31 euros restant due, avec application de pénalités de retard

La SAS SERGIC conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [W] [H] et sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SERGIC expose notamment que :

— elle a confié durant l’exercice de sa mission en tant que syndic, à la société Ista le soin de procéder au relevé des compteurs d’eau des appartements

— elle produit le relevé des compteurs réalisés par Ista pour les années 2016 à 2020 inclus

— Ista n’a jamais pu relever les compteurs d’eau du bien de Monsieur [H] en raison de l’absence systématique et répétée des occupants de l’appartement

— pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021, Monsieur [H] a perçu la somme totale de 6349,46 euros des locataires au titre des charges locatives forfaitaires

— ce montant perçu est supérieur au montant total des charges de copropriété récupérables (5897,28 euros), régularisation d’eau 2021 d’un montant de 1523,31 euros incluse

— Monsieur [H] n’a subi aucun préjudice financier

— une régularisation des charges, si elle avait été opérée, aurait été en défaveur de Monsieur [H]

— dans le cadre d’une location en meublé, l’application d’un forfait de charges au locataire est possible et autorisée

— une grande majorité des compteurs a toujours pu être relevée sans difficultés

— elle a mandaté chaque année la société Ista pour effectuer le relevé des compteurs

Par jugement en date du 12 février 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024 de ce tribunal, aux fins de de production par l’une ou l’autre des parties ou par les deux des états des lieux d’entrée et de sortie afférents au contrat de location du 24 juin 2020 à effet au 10 août 2020 ayant pris fin le 10 septembre 2023 ainsi que du document de relevé des compteurs établi pour l’année 2021, année concernée par l’arrêté de charges du 24 février 2022 et par la présente instance, a sursis à statuer au fond et réservé les dépens ainsi que toutes autres demandes. A l’audience du 18 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 juin 2024 pour poursuite de la mise en état.

Monsieur [W] [H] maintient ses demandes et son argumentation et produit quatre lettres officielles postérieures à la réouverture des débats adressées à la SAS Sergic par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, desquelles il résulte que :

— les documents sollicités par la juridiction ne lui ont jamais été remis

— il a mis fin au mandat de gestion de la Sergic

— il a eu connaissance uniquement des deux états des lieux de 2016 et de l’état des lieux entrant du 18 septembre 2023

— il n’a jamais eu connaissance de l’arrivée de Madame [V]

— un forfait a été appliqué, ainsi que le soulignent les informations du prestataire Ista

— un relevé d’index de compteurs peut être effectué sur une courte période avec transmission des informations à la société prestataire

— un agent Sergic aurait pu être missionné pour obtenir les index après les dates de passage d’Ista

— il conteste le relevé de compteurs concernant la sortie de Madame [V] qui ne dorrespond pas au comportement habituel de Sergic pendant la période où il a subi une facturation complémentaire de 1523,31 euros

— les états des lieux de 2016 montrent une absence totale de relevé de compteur

— Sergic en tant que mandataire a été absent par négligence pendant plus de 5 ans au moment des relevés de compteurs et il serait équitable que Sergic paye les pénalités découlant de sa négligence

— trois locataires au minimum se sont succédés dans l’appartement pendant la période objet des pénalités de 1511,31 euros

— tous les locataires ont déménagé de l’appartement sans avoir à payer les dépassements de charges

La SAS SERGIC maintient ses moyens et demandes et produit une lettre officielle en date du 16 avril 2024 adressée à Monsieur [H], par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs aux termes de laquelle :

— elle n’a fait que déferer aux demandes du tribunal en produisant les états des lieux et de sortie

— le relevé annuel des compteurs d’eau dans une copropriété est une tâche incombant au syndic et non au mandataire d’un bailleur

— elle a missionné Ista à cette fin lorsqu’elle était syndic

— l’absence des locataires lors du passage annuel d’Ista ne peut lui être reprochée

— il ne s’agit pas d’une pénalité mais d’une régularisation des charges établie en fonction des informations recueillies, notamment la consommation en eau chaude et froide

— Monsieur [H] n’a subi aucun préjudice financier, le montant forfaitaire des charges réglé par les différents locataires étant supérieur aux charges récupérables dues par Monsieur [H] en tant que copropriétaire

— seuls les locataires pourraient reprocher au bailleur l’application de ce forfait au lieu et place d’une provision sur charges, ce qui ne s’est jamais produit

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

Monsieur [W] [H] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1], donné en location dont il est constant qu’il était mis en location et, dans ce cadre locatif, géré par la SAS Sergic selon mandat de gestion conclu entre les parties non versé aux débats.. A ainsi été conclu un contrat de bail meublé le 24 juin 2020 entre Monsieur [H], par l’intermédiaire de la SAS Sergic, rédactrice et signataire de ce contrat, et une locataire, Madame [V], à effet au 10 août 2020 et d’une durée de un an, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 330 euros, outre 135 euros par mois au titre des provisions sur charges hors électricité. Il était prévu aux termes des conditions générales de ce contrat, article 16, également signées par les parties à ce contrat et opposables à ces dernières, que l’ensemble des charges ou dans certains une partie d’entre elles ferait l’objet d’une provision mensuelle exigible en même temps que le loyer et d’une régularisation annuelle un mois après la réception par le locataire du décompte afférent aux lieux loués et que lors de chaque régularisation la provision sur charges de l’année suivante serait réajustée. Cet article indiquait ensuite qu’à défaut d’être incluses dans les provisions pour charges, le preneur réglerait en sus, sur présentation de justificatifs, la quote-part de la consommation d’eau (froide, chause, calories) afférente aux lieux loués et s’ils existaient le coût de la location et de l’entretien des compteurs.

Il est constant, d’une part, que pour cet appartement (lot 230) des charges forfaitaires ont été appliquées aux locataires successifs, en l’absence de possibilité de relevé de la consommation réelle par la société Ista, missionnée à cet effet, par la société Sergic en sa qualité de syndic de copropriété, ce qui ne peut être considéré comme imputable au syndic en l’absence de toute preuve en ce sens et ce alors que seul le locataire était alors redevable des charges forfaitaires, et, d’autre part, que, pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, le nouveau syndic de copropriété, la société Advicim, a facturé dans l’arrêté des charges établi le 24 février 2022 au titre des charges d’eau froide individuelle et d’eau chaude sanitaire les sommes respectives de 463,11 euros et 1060,20 euros, soit un total de 1523,31 euros, avec mention d’un index et d’une consommation respectifs de 250/341 et 253/402 et 91 et 149. Il n’apparaît dès lors pas qu’il s’agisse d’une régularisation pour des charges antérieures à l’année 2021, année concernée par l’arrêté de charges du 24 février 2022, mais en tout état de cause de la consommation réelle qui a manifestement pu être relevée, même si aucun document de relevé des compteurs n’est produit pour l’année 2021, à la différence des années 2016 à 2020 inclus pour lesquelles apparaissent pour le lot 230 propriété de Monsieur [H] des mentions relatives à l’inaccessibilité du compteur (2016), l’absence de l’occupant (2017, 2018), des absences répétées ( 2019, 2020). Ces relevés successifs démontrent l’effectivité des diligences accomplies par le syndic de copropriété qui ne peut pallier à l’absence de l’occupant, auquel ont en tout état de cause été facturés des forfaits, étant constaté que ces relevés permettent de constater que de nombreux autres compteurs ont pu être relevés, pour d’autres lots de copropriété. Il ne peut par conséquent être retenu, ainsi que Monsieur [H] l’allègue, qu’aucun relevé de compteur n’a été établi puisque ni le prestataire du syndic de copropriété ni ce dernier ne peuvent garantir qu’il sera donné accès au logement pour permettre le relevé du compteur d’eau. Cependant, la société Sergic ne justifie pas informé Monsieur [H] de cette impossibilité récurrente de pouvoir relever les compteurs d’eau tandis qu’il ne pouvait en avoir connaissance dans la mesure où les documents d’information successifs relatifs à la régularisation des charges de copropriété lui étant adressés par Sergic n’en faisaient pas état et mentionnaient au contraire des index de consommation évolutifs avec augmentation cohérente du montant des index.

Néanmoins et en tout état de cause, l’arrêté des charges établi le 24 février 2022 pour l’exercice 2021 est lui-même cohérent avec les documents antérieurs puisque l’index de départ respectif eau froide et eau chaude est de 250 et 253, conformément à l’index final figurant dans la régularisation des charges de l’année 2020 établi le 6 avril 2021.

Il appartenait cependant à la SAS Sergic en sa qualité de gestionnaire de la location du bien immobilier de Monsieur [H] de procéder lors des états des lieux d’entrée et de sortie successifs des six locataires pour la période du 31 août 2016 au 31 décembre 2021, de procéder au relevé des index de consommation afin de lui permettre de procéder à une actualisation des sommes prévues dans les contrats de location au titre du montant de la provision sur charges. Cette société ne justifie pas avoir procédé à de tels relevés ni avoir adapté le montant des provisions sur charges, d’un montant constant de 135 euros selon historique des décomptes locatifs pour la période d’octobre 2017 à décembre 2021. Cependant l’examen de ces décomptes permet de constater que, alors que la présente instance relative au montant des charges d’eau était déjà en cours depuis le 19 avril 2023, le montant de la provision sur charges est néanmoins resté fixé à 135 euros pour la période postérieure à cette date et jusqu’au départ le 10 septembre 2023 de la locataire concernée par le contrat du 24 juin 2020, qu’il en a été de même après les courriers de réclamations amiables de Monsieur [H] intervenus dès le mois d’avril 2022 et que des charges forfaitaires de 135 euros ont continué à être facturées jusqu’à ce départ, y compris après réception de l’arrêté de charges locatives du 24 février 2022.

Se pose dès lors la question, puisque l’écart important de consommation d’eau a été constaté au cours de l’année 2021, alors que la même locataire était dans les lieux depuis le 10 août 2020, de la consommation d’eau réelle compte tenu de l’écart observé entre les années 2020 et 2021 quant aux index relevés (eau froide individuelle en dernier lieu au 31.12.2020 :250 et eau froide individuelle au 31.12.2021 : 341, soit 91 m3 de plus / eau chaude individuelle en dernier lieu au 31.12.2020 :253 et eau froide individuelle au 31.12.2021 : 402, soit 149 m3 de plus ). La production des états des lieux d’entrée et de sortie afférents au contrat de location du 24 juin 2020 à effet au 10 août 2020 sera par conséquent de nature à déterminer, par comparaison entre les index relevés à l’entrée et à la sortie des lieux, entre eux et avec les index figurant dans les documents successifs de régularisation des charges communiqués à Monsieur [H] pour les années 2018 à 2021 par Sergic puis dans le document Advicim du 24 février 2022, de contribuer à l’issue du présent litige en terme de responsabilité éventuelle des sociétés défenderesses et, le cas échéant, de la nature et du montant du préjudice de Monsieur [H].

La réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024 a été ordonnée aux fins de production par l’une ou l’autre des parties ou par les deux des états des lieux d’entrée et de sortie afférents au contrat de location du 24 juin 2020 à effet au 10 août 2020 et qui a pris fin le 10 septembre 2023 ainsi que du document de relevé des compteurs établi pour l’année 2021, année concernée par l’arrêté de charges du 24 février 2022 et par la présente instance.

Conformémentà la demande formée dans le cadre de la réouverture des débats précitée, ont été produites les pièces suivantes :

— état des lieux d’entrée contradictoire du 10 août 2020 établi entre la SAS Sergic mandatée par Monsieur [W] [H], propriétaire , et Madame [U] [V], locataire : index eau froide 325 m3, eau chaude 393m3

— état des lieux de sortie contradictoire du 4 septembre 2023 établi entre la SAS Sergic mandatée par Monsieur [H] et Madame [V] : index eau froide 380m3, eau chaude 425m3

Les relevés des compteurs d’eau nécessaires et d’usage ont ainsi été accomplis pour la période de location concernée par l’écart important de consommation d’eau constaté au cours de l’année 2021. Les relevés issus de ces états des lieux sont cohérents et permettent de constater une consommation de 55m3 pour l’eau froide entre le 10 août 2020 et le 4 septembre 2023 et de 32 m3 pour l’eau chaude entre ces mêmes dates. Ces augmentations apparaissent néanmoins moindres que celles relevées ci-dessus et ayant conduit à la décision de réouverture des débats puisqu’une augmentation de 91 m3 était constatée entre les années 2020 et 2021 pour l’eau froide, soit un montant supérieur à celui issu de la lecture des états des lieux d’entrée et de sortie (55m3) et de 149m3 pour l’eau chaude, là encore dans une proportion supérieure aux données issues des états des lieux (32m3).

Cependant, il sera à nouveau constaté que l’arrêté des charges établi le 24 février 2022 pour l’exercice 2021, qui était lui-même cohérent avec les documents antérieurs puisque l’index de départ respectif eau froide et eau chaude était de 250 et 253, conformément à l’index final figurant dans la régularisation des charges de l’année 2020 établi le 6 avril 2021, n’est pas défavorable à Monsieur [H] dans la mesure où est mentionnée une consommation d’eau, froide et chaude, inférieure à celle relevée dans l’état des lieux d’entrée du 10 août 2020. Cependant, la production des deux états des lieux précités permet de confirmer qu’outre l’application d’un forfait durable alors que d’autres modalités étaient possibles, comme relevé ci-dessus, et qu’une régularisation de charges est de fait intervenue à hauteur de la somme de 1523,31 euros, entraînant un préjudice financier réel de 1071,13 euros en tenant compte du montant de la somme qui a été demandée à Monsieur [H] et de la différence entre la somme perçue de ses locataires et le montant des charges récupérables. Monsieur [H] ne justifie pas d’un motif de préjudice financier autre que cette somme de 1071,13 euros et de dépenses relevant des frais de procédure et des frais expsoés pour sa défense.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Monsieur [H] sera pareillement rejetée pour le même motif et en l’absence de preuve d’un préjudice spécifique.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu le jugement avant dire droit en date du 12 février 2024

Condamne la SAS SERGIC à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 1071,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de son préjudice financier

Déboute Monsieur [W] [H] de sa demande formée au titre du préjudice moral

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Condamne la SAS SERGIC à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la SAS SERGIC

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025 par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT