TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/00951 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCKL

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 86/94 avenue Aristide BRIAND 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :

C/

[F] [V] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 86/94 avenue Aristide BRIAND 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :

Cabinet BALZANO

75/77 rue du Père Corentin

75014 PARIS

représentée par M^e Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1483

DEFENDEUR

Monsieur [F] [V] [W]

94 avenue Aristide Briand

92120 MONTROUGE

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats prorogée au 11 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 94 avenue Aristide Briand à Montrouge (92120) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [F] [V] [W] dans le règlement des charges dont il est redevable, malgré une précédente condamnation par jugement en date du 21 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, le cabinet BALZANO l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 19 janvier 2024 aux fins principalement de le voir condamner à lui payer la somme de 10.211,91 euros au titre des charges impayées au 11 décembre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de la somme de 6.244 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, outre la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées le 03 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunaL, de :

JUGER recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 86/94 avenue Aristide Briand à 92120 MONTROUGE représenté par son syndic en exercice, le cabinet BALZANO,

Juger qu’au titre du jugement du 21 décembre 2017, M. [F] [V] [W] reste devoir la somme de 1177,58 euros,

CONDAMNER M. [F] [V] [W] au paiement des sommes suivantes :

—  10.745,75 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 02 septembre 2024 (appel n° 3 de 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  756 € au titre des frais de recouvrement

—  3.000€ à titre de dommages et intérêts

—  3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

CONDAMNER le même aux entiers dépens (qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 juin 2023), dont distraction au profit de Maitre Sarah BARUK, avocat aux offres de droit.

M. [F] [V] [W], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat y compris après la signification des conclusions d’actualisation des demandes. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger bien fondé » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 756 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, outre le paiement du coût du commandement de payer en date du 15 juin 2023 au titre des dépens (219,18 euros).

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément au décompte inséré par le demandeur dans ses conclusions d’actualisation des demandes, les frais de recouvrement incluant le coût du commandement de payer, d’un montant total de 975,18 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.745,75 euros au titre des charges arrêtées au 02 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte des sommes des sommes dues par M. [F] [V] [W] pour la période du 01/01/2019 au 02/09/2024,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 05/06/2018, 23/05/2019, 15/10/2020, 11/05/2021, 2/06/2022, 01/06/2023 et 13/06/2024 et les attestations de non recours afférentes,

— un commandement de payer la somme de 14.808,09 euros signifié le 15/06/2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [F] [V] [W] est propriétaire des lots n°35, 158 et 300 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 05/06/2018, 23/05/2019, 15/10/2020, 11/05/2021, 2/06/2022, 01/06/2023 et 13/06/2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2023, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2024, et les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 10.745,75 euros pour la période du 01/01/25019 au 02/09/2024.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

La demande du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d’exigibilité des sommes réclamées au titre des charges, dont certaines sont venues à échéance postérieurement à la délivrance de l’assignation.

En application des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires à compter de la signification des conclusions qui portent sur l’intégralité des charges réclamées.

En conséquence, M. [F] [V] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.745,75 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 01/01/2019 au 02/09/2024, appels du 01/07/2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 975,18 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, incluant le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, ainsi que de suivi d’impayé et de procédure pour une somme totale de 756 euros, qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes .

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 219,18 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer signifié le 15/06/2023, qui est produit et mentionne son coût.

En conséquence, M. [F] [V] [W] sera condamné au paiement de la somme de 219,18 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 756 euros sur le compte de M. [F] [V] [W].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [F] [V] [W] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est caractérisée dès lors qu’il a déjà été condamné par le tribunal de proximité d d’Antony en date du 21/12/2017 (au titre des charges arrêtées au 4e trimestre 2017).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [F] [V] [W] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [V] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 15/06/2023 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [F] [V] [W] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 94 avenue Aristide Briand à Montrouge (92120) représenté par son syndic :

— la somme de 10.745,75 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 01/01/2019 au 02/09/2024, appels du 01/07/2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2024,

— la somme de 219,18 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (756 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [F] [V] [W] ,

CONDAMNE M. [F] [V] [W] au paiement des dépens de l’instance qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 28/06/2023,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,