MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 20 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01668 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VOQ4

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : S.C.I. SOLEIL C/ S.A.S.U. HCG FRANCE (MARIE-SIXTINE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SOLEIL, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 525 286 977, dont le siège social est sis 32, avenue du Président Wilson – 94450 LIMEIL BREVANNES

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HCG FRANCE (MARIE-SIXTINE), immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 895 397 255, dont le siège social est sis 5 rue de Charonne – 75011 PARIS et dans les lieux loués sis ZAC “Le Plateau de l’Hay” – 61 rue de Bicêtre – 94240 L’HAY LES ROSES

représentée par M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

Débats tenus à l’audience du : 18 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 janvier 2016, la S.C.I. SOLEIL a donné à bail commercial à la S.A.R.L. REN MODE, aux droits de laquelle vient la S.A.S.U. HCG FRANCE , des locaux situés 61, rue de Bicetre à L’HAY LES ROSES (94240), moyennant un loyer annuel de 87 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2023, la S.C.I. SOLEIL a fait délivrer un congé à la S.A.S.U. HCG FRANCE pour le 10 janvier 2025 à minuit puis, le 9 juillet 2024, une sommation par acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la S.C.I. SOLEIL a fait assigner la S.A.S.U. HCG FRANCE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. HCG FRANCE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la S.A.S.U. HCG FRANCE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

– juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur,

– condamner la S.A.S.U. HCG FRANCE à payer à la S.C.I. SOLEIL la somme provisionnelle de 53 513,02 € au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 23339,40 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

– condamner la S.A.S.U. HCG FRANCE au paiement d’une somme de 5 351,30 € au titre de la clause pénale,

– condamner la S.A.S.U. HCG FRANCE au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

Vu les conclusions soutenues à l’audience pour la S.A.S.U. HCG FRANCE aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement ;

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 18 mars 2025, la S.C.I. SOLEIL, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 61 058,25 € et ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de son droit.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la sommation de fournir les attestations d’assurance en ce qu’elle mentionne expressément les documents demandés et vise la clause du bail rendant leur communication impérative. La sommation précise qu’à défaut de communication dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

En faisant délivrer cette sommation, la S.C.I. SOLEIL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de cette sommation n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 10 août 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S.U. HCG FRANCE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. HCG FRANCE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration que le bailleur sollicite car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. SOLEIL, l’obligation de la S.A.S.U. HCG FRANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 61 058,25 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. HCG FRANCE , avec intérêts au taux légal depuis le 10 octobre 2024, dont s’acquittera la S.A.S.U. HCG FRANCE en 24 mensualités égales, payées chaque premier du mois à partir du premier terme suivant la signification de la présente décision.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance au sens du texte susvisé, la S.A.S.U. HCG FRANCE supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. HCG FRANCE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. SOLEIL formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 août 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. HCG FRANCE et de tout occupant de son chef des lieux situés 61, rue de Bicêtre à L’HAY LES ROSES (94240) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. HCG FRANCE , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. HCG FRANCE à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. HCG FRANCE à payer à la S.C.I. SOLEIL la somme de 61 058,25 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2024 à compter du 10 octobre 2024, payable en 24 mensualités égales le premier de chaque mois à partir du premier terme suivant la signification de la présente décision,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S.U. HCG FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S.U. HCG FRANCE à payer à la S.C.I. SOLEIL la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 20 mai 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS