MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01343 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VL2C

CODE NAC : 72A – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 9-9BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – 94120 FONTENAY SOUS BOIS C/ S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. 9-9BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – 94120 FONTENAY SOUS BOIS, représenté par son syndic le Cabinet LOUIS-PORCHERET, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 562 035 840, dont le siège social est sis 92 avenue du Président Wilson – 93100 MONTREUIL

représenté par M^e Laetitia BOYAVAL ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B618

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE venant aux droits de la société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, dont le siège social est sis 18 avenue Emile Zola – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par M^e Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L20

Débats tenus à l’audience du : 30 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 juin 2023 l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 9/9bis rue du Clos d’Orléans à FONTENAY SOUS BOIS (94 120) a nommé le cabinet LOUIS-PORCHERET comme nouveau syndic (le syndic), en remplacement de la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE.

Le 25 octobre 2023, le SDC 9/9 BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – FONTENAY SOUS BOIS (94 120) a mis en demeure la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE de lui remettre divers documents et justificatifs comptables.

Par acte du 15 février 2024, le syndic a saisi un conciliateur de justice.

Par acte du 28 mai 2024, l’assemblée générale a habilité le syndic à agir en justice contre de la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE pour obtenir la communication des dites pièces.

Vu l’assignation délivrée le 18 septembre 2024 par le SDC 9/9 BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – FONTENAY SOUS BOIS (94 120), représenté par son syndic, à la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin que soit délivrée à celle-ci injonction sous astreinte, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de lui remettre divers documents et justificatifs comptables, outre sa condamnation à payer à titre provisionnel les sommes de 1 929,78 € au titre des honoraires trop perçus sur l’exercice 2023, 3 049,28 € au titre d’une indemnité correspondant au solde d’un rapprochement bancaire non justifié, 843,63 € au titre des charges réglées également non justifiées faute de produire les pièces comptables y afférentes, 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts, outre les frais irrépétibles et les dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025.

Vu les conclusions visées et soutenues par le SDC 9/9 BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – FONTENAY SOUS BOIS (94 120), réprésenté par son syndic, actualisant la liste des justificatifs et montant des sommes demandées ;

Vu les conclusions visées et souteues par la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE, exposant qu’il avait été déféré à la demande de communication de l’intégralité des documents et justificatifs en sa possession et qu’il était justifié du versement de la somme de 1 929,78 euros le 30 décembre 2024, outre les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication des pièces :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. De plus, dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Enfin, après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Au cas présent, le SDC 9/9 BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – FONTENAY SOUS BOIS (94 120) maintient sa demande de délivrance d’une injonction sous astreinte à la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE de lui communiquer les justificatifs comptables des écritures suivantes :

– Débiteurs divers pour 1035,40 €,

– Créditeurs divers pour 1996,30 €,

– Compte de reprise « Règlements non identifies » pour un montant total de 3758,72 €,

– Les justificatifs des mouvements bancaires sans enregistrement comptable et inversement,

– Les pièces comptables des dépenses figurant dans le relevé des dépenses 2023,

– Les contrats passés avec TOTAL DIRECT ÉNERGIES en 2021, 2022 et 2023.

Ces pièces entrent dans le champ d’application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il appartient à l’ancien syndic de les fournir au nouveau.

Cependant, la défenderesse reconnaissant son empêchement à fournir certaines pièces, il serait vain de délivrer une injonction sous astreinte, seule la mise en jeu éventuelle d’une responsabilité permttant de solder le litige.

Il n’y a donc pas lieu de délivrer l’injonction sous astreinte sollicitée.

Sur la demande de paiement provisionnel :

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, le SDC 9/9 BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – FONTENAY SOUS BOIS (94 120) demande le paiement provisionnel de plusieurs sommes.

D’une part, la sommes de 1929,78 € au titre de remboursement d’honoraire trop perçus. Au vu de la preuve de virement fournie par la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE de 1929,78 effectué le 30 décembre 2024 la demande du SDC 9/9 BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – FONTENAY SOUS BOIS (94 120) concernant cette somme est rejetée.

Les sommes de 57,02 € correspondant au solde d’un rapprochement bancaire et de 843,63 € au titre de charges insuffisamment justifiées n’apparaissent pas indues de manière incontestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution en référé.

La demande de dommages et intérêts provisionnels sera par conséquent également rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Seule l’assignation a permis de mettre fin à l’inertie de la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE, de sorte que celle-ci sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 1 500 euros au SDC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

CONDAMNONS la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE à payer au SDC 9/9 BIS RUE DU CLOS D’ORLEANS – FONTENAY SOUS BOIS (94 120) la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS