TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/05375 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5RO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [Y], [A],[Z] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M], [S], [F] [E] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEURS :

Madame [W], [I], [J] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DULITIGE

Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] ont consenti un bail en date du 4 mai 2021, avec prise d’effet au 5 mai 2021, à Madame [W] [R] et Monsieur [O] [U], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer de 510 euros outre 50 euros de provisions sur charges, payable mensuellement à échoir le 1er de chaque mois.

Le contrat de bail prévoit le versement un dépôt de garantie d’un montant de 510 euros au bailleur.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 26 juillet 2022.

Sommation de payer la somme de 971,13 euros en principal a été délivrée aux locataires suite à leur départ suivant procès-verbaux remis à études le 31 janvier 2023.

Le 24 mai 2024, un constat d’échec de tentative de conciliation était réalisé par un conciliateur de justice.

C’est dans ce contexte que Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] ont fait assigner, par procès-verbal de remise à étude, Madame [W] [R] et Monsieur [O] [U], devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans afin, notamment, de voir Madame [W] [R] et Monsieur [O] [U] condamnés solidairement :

— au paiement à leur profit de la somme de 971,13 euros au titre des charges impayées ;

— au paiement solidaire de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la couverture des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

— au paiement des intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1231-6 alinéa 1er et 2 du Code civil et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 février 2025.

Monsieur [Y] [K] a comparu à l’audience et a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation.

Régulièrement cités par procès-verbaux de remise à étude, Madame [W] [R] et Monsieur [O] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représentés à l’audience.

Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] ont été autorisés à transmettre, par note en délibérée, au Tribunal, avant le 15 mars 2025, les justificatifs (factures, …) de la somme sollicitée au titre des charges impayées.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

Suivant note en délibéré autorisée, Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] ont envoyé un courrier reçu le 12 mars 2025 et par lequel ils ont indiqué que le décompte de charges annuelles fait apparaître le détail des charges du locataire dans la colonne « dont locatif », la consommation individuelle d’eau et de chauffage étant effectuée à partir des relevés de compteurs, mentionnés sur le décompte des charges.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 24 mai 2024.

Sur la régularisation des charges locatives :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Conformément à cette disposition, il appartient ainsi au bailleur de produire un décompte de charges annuel détaillées par nature et s’agissant d’un immeuble collectif, de préciser la clé de répartition des charges, puis à compter de l’envoi du décompte annuel des charges, de tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires qui sont fondés à venir consulter les factures et pièces justificatives des charges mises en compte.

En l’espèce, le contrat de bail du 4 mai 2021 prévoit que la provision pour charges mensuelle est fixée à 50 euros et qu’une régularisation annuelle doit avoir lieu.

Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] sollicitent la condamnation des locataires au paiement de la somme de 971,13 euros et produisent un décompte de charges effectué par SH Conseil Immobilier et patrimoine qui fait apparaître des éléments suivants :

-549,70 euros au titre des charges communes

-163,83 euros au titre des charges de chauffage

-131,52 euros au titre des charges de chauffage du bâtiment C

-692,49 euros au titre des charges de chauffage (calories) avec un index au début à 0 KWH et à la fin à 5683 KWH.

-147,83 euros au titre de l’eau froide : 34m3 au début et 89 m3 à la fin

-399,31 euros au titre de l’eau chaud : 0m3 au début et 34m3 à la fin.

Les bailleurs ont déduit de l’ensemble de ces sommes, la somme de 993,55 euros au titre des provisions pour charges versées ainsi que celle de 120 euros correspondant à 20% du montant du dépôt de garantie.

L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement entre les parties, fait apparaître que lorsque les locataires ont quitté les lieux, le compteur d’eau froide notait 89m3, le chauffage : 5684 KWH, et l’eau chaude 34m3.

Les bailleurs ne nous ont toutefois pas transmis d’état des lieu d’entrée faisant apparaître les relevés des compteurs lors de l’entrée des locataires dans les lieux, ces relevés ne figurant pas sur le comparatif entrée-sortie, ni dans le contrat de bail et ses annexes.

Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] versent aux débats un document établi par l’agence immobilière BIMBENET, lequel met en avant des sommes au titre des dépenses générales dues ainsi que la quote-part due par le propriétaire et ce qui serait du par les locataires.

Les éléments transmis ne permettent pas de vérifier les sommes réclamées au titre du chauffage, de l’eau froide et de l’eau chaude. En effet, d’une part, les bailleurs n’ont transmis aucun élément permettant de connaître le relevé des compteurs au moment de l’entrée dans les lieux mais il n’ont également transmis aucune facture EDF permettant de montrer la réalité de la facturation pas plus qu’une facture d’eau permettant de contrôler le mode de calcul des charges ainsi que le prix du m3 ou du KWH appliqués.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] n’ont pas transmis d’éléments suffisants pour démontrer que les sommes de 163,83 euros, 692,49 euros, 147,83 euros et 399,31 euros sont dues de sorte qu’ils seront déboutées de leurs demandes au titre de la condamnation en paiement de la somme de 971,13 euros pour charges impayées.

Sur les demandes accessoires :

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] seront déboutés de leur demande de condamnation des locataires à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en ce que leurs demandes ont été rejetées.

Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K], parties perdantes, conserveront à leur charge les entiers dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

DECLARE recevable l’action de Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] au titre du bail en date du 4 mai 2021, à effet au 5 mai 2021, consenti à Madame [W] [R] et Monsieur [O] [U] et portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] de leur demande de condamnation de Madame [W] [R] et Monsieur [O] [U] à leur payer la somme de 971,13 euros au titre de charges locatives ;

REJETTE toute autre demande pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] de leur demande de condamnation de Madame [W] [R] et Monsieur [O] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [Y] [K] et Madame [M] [E] épouse [K] conserveront les entiers dépens à leur charge ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,