COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00052 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7FL

Minute N° : 25/00299

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Andréa RAFFAELLI, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [J]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 22/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [K] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 5].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 septembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a mis en demeure Monsieur [K] [J] de lui régler la somme de 2 386,76€ au titre de sa dette locative, sous huitaine.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la société GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [K] [J], par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2025 aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’autoriser la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;le condamner à lui régler la somme de 3 794,93 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 décembre 2024, loyer de décembre 2024 inclus ;le condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 562,84€ euros, du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;le condamner aux entiers dépens.

L’affaire est plaidée le 22 avril 2025.

A l’audience, la société GRAND DELTA HABITAT représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures, sous réserve d’une dette locative actualisée à la somme de 3 997,36 euros. Elle indique que le paiement du loyer courant a intégralement repris au jour de l’audience. Elle confirme avoir reçu le dernier loyer en intégralité par un virement effectué le jour de l’audience. Elle explique ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Monsieur [K] [J] comparaît en personne à l’audience et sollicite l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 7], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 28 janvier 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 22 avril 2025 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CCAPEX a été avisée le 30 octobre 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 27 janvier 2025, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public ; qu’enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ;

Que les articles 1224, 1227 et 1228 du Code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Que l’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ; que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Qu’en l’espèce, il est constant que Monsieur [K] [J] a une dette locative d’un montant de 3 997,36€ à la date de l’audience, ce qu’il reconnaît ;

Qu’il s’en suit que Monsieur [K] [J] n’a pas honoré les obligations contractuelles mises à sa charge en matière de règlement des loyers dus et que ce manquement contractuel grave doit conduire à la résiliation judiciaire du contrat de bail qui lui a été consenti.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu’il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 11 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) de 4 582,25 euros, loyer de mars 2025 inclus à laquelle il faut soustraire le paiement d’un loyer intégral le jour de l’audience, soit la somme de 584,89€ ;

Qu’ainsi, Monsieur [K] [J] sera condamné à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 997,36€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

*

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent ;

Qu’enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ; que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; que, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Qu’en l’espèce, il ressort des déclarations à l’audience de la société GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [K] [J] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience ; que Monsieur [K] [J] sollicite un délai de paiement en 36 mensualités, délai auquel la société GRAND DELTA HABITAT consent ; qu’il convient de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités ;

Qu’il y a, dès lors, lieu d’octroyer à Monsieur [K] [J] un délai de paiement par mensualités de 110€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent ;

Que Monsieur [K] [J] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la société GRAND DELTA HABITAT ne s’oppose pas ; que, dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; que si Monsieur [K] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Monsieur [K] [J] ne sera pas expulsé ;

Qu’en revanche, si Monsieur [K] [J] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise ;

Que dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [K] [J] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; que par ailleurs, Monsieur [K] [J] sera condamnée à payer à la société GRAND DELTA HABITAT, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 562,84€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise ;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [K] [J] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 30 juin 2022 consenti à Monsieur [K] [J] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l’obligation de payer le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 997,36€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [K] [J] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 110€ les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATE en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

AUTORISE en ce cas l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [K] [J] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 562,84€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 7] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025,

Le Greffier Le Juge