N° RG 22/03665 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GFBG – décision du 20 Novembre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03665 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GFBG

DEMANDERESSE :

Madame [B] [T]

née le 22 Mai 1949 à [Localité 4] (AISNE)

demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSES :

Le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LE VINCI

pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRET,

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 348 912 965

dont le siège social est [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

la SAS FONCIA LOIRET,

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 348 912 965

dont le siège social est [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentés par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

La S.A. AXA FRANCE IARD,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 722 057 430,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Novembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 22 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 20 novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice et d’huissier de justice en date du 24 octobre 2022 et du 26 octobre 2022, Madame [B] [T] a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia Loiret, cette dernière société en sa qualité de syndic du [Adresse 12] Le Vinci et la SA AXA France IARD devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, la condamnation :

— du [Adresse 12] [Adresse 5] Vinci pris en la personne de son syndic et son assureur AXA au paiement de la somme de 3774,21 euros, au titre de son préjudice matériel (réalisation des travaux de reprise des peintures de son appartement)

— de la société Foncia Loiret au paiement de la somme de 33 263,24 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice immatériel

— de la société Foncia Loiret et d’AXA, assureur de la copropriété, au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [B] [T] sollicite également la condamnation du [Adresse 12] [Adresse 5] Vinci, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Loiret, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours de la signification du jugement, à remplacer la laine de verre des combles, faire cesser les arrivées d’eau sur le sol des combles, au niveau des extrémités de la dalle béton, des chéneaux et de la porte fenêtre.

Madame [B] [T] fait notamment valoir, à l’appui ses prétentions, que :

— lorsqu’elle a acquis l’appartement, il n’y avait aucun travaux à prévoir

— elle s’est trouvée confrontée à un dégât des eaux au niveau des plafonds de son salon et de sa chambre le 6 décembre 2018, après l’acquisition du 15 novembre 2018

— rien ne permet de confirmer que les désordres chez elle ont la même origine que les prétendus désordres chez la précédente propriétaire ni l’ampleur de ces désordres

— les infiltrations au niveau des combles n’ont jamais été solutionnées malgré ses demandes répétées

— l’expert judiciaire a constaté des infiltrations d’eau dans les combles et la dégradation de la laine de verre suite au dégât des eaux

— seules les opérations d’expertise ont permis de relever l’ampleur des infiltrations et l’insuffisance des réparations

— les infiltrations signalées en novembre 2018 ont pour origine les parties communes et des travaux de reprise réalisés en mars 2019

— elle a d’autant plus intérêt à agir que les travaux n’ont toujours pas été réalisés dans les combles et qu’il n’est pas contesté que la laine de verre doit être remplacée

— elle a fait constater par huissier la présence d’eau stagnante dans les combles le 3 novembre 2021

— l’expert a pu mesurer trois semaines après une humidité supérieure à la normale et des infiltrations à droite de la porte -fenêtre

— selon l’expert les infiltrations pourraient être réactivées avec une quantité d’eau plus importante

— selon l’expert les fissurations des sols des combles étant traversantes elles constituent un passage pour les infiltrations en cas de forte inondation

— elle est restée dans l’incertitude concernant l’efficacité des travaux réalisés et n’a pu réintégrer son logement

— le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, doit faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble

— les opérations d’expertise ont montré que les travaux réalisés n’étaient pas suffisants à faire cesser les infiltrations dans les combles

— le syndic laisse sciement se détériorer les combles en ne prenant pas les mesures nécessaires à faire cesser les infiltrations

— les agissements du syndic lui ont causé un préjudice direct, certain et personnel jusqu’à la première réunion d’expertise judiciaire, date à laquelle l’expert a confirmé que les infiltrations n’étaient plus actives

— les travaux d’embellissement liés aux infiltrations ont pour origine des infiltrations dans les combles quand bien même la fuite ne serait plus active

— son préjudice a duré 34 mois, jusqu’à la date (18 octobre 2021) à laquelle l’expert lui a confirmé qu’elle pouvait emménager

— le préjudice de jouissance préalable à l’expertise est justifié dès lors que le syndic ne l’a pas tenue informée de la persistance ou non des infiltrations

— les combles sont restés en l’état depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire

Le [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Loiret et la SAS Foncia Loiret en sa qualité de syndic soulèvent l’irrecevabilité des demandes de Madame [B] [T] pour défaut de qualité et/ou d’intérêt à agir, concluent au débouté des demandes formées par Madame [B] [T] et sollicitent la condamnation de cette dernière à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre des dispostions de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils sollicitent la condamantion de la société Axa France à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de toute condamantion qui serait prononcée à son encontre au profit de Madame [T] en principal, frais et accessoires.

Ils exposent notamment que :

— Madame [T] a acheté le bien en toute connaissance de cause et l’a accepté en l’état de dommages sans exiger de justificatif de la réalisation des travaux de suppression de la cause des infiltrations

— Madame [T] n’était pas propriétaire lors de la réalisation des dommages

— les dommages étaient visibles lorsqu’elle a visité le bien dont le prix de vente a dû être déterminé en conséquence

— les constatations de l’huissier du 3 novembre 2021 n’ont pas été réalisées contradictoirement

— l’huissier n’a pas constaté d’infiltrations actives à l’intérieur de l’appartement

— l’expert judiciaire a écarté sans ambiguïté le préjudice de jouissance et n’a pas validé le préjudice matériel

— Madame [T] demande la réparation d’anciens dommages sans rapport avec le sinistre

— le syndic a missionné immédiatement la société Vitet puis l’entreprise Hemon pour effectuer les investigations et réparations et l’expert a confirmé qu’il n’existait plus de fuite active depuis les réparations effectuées début 2019

— l’expert a exclu la possibilité de réactivation des infiltrations en cas de fortes pluies

— l’injonction de faire est mal fondée, les infiltrations ayant cessé et les réparations utiles à la suppression des fuites ayant déjà été exécutées début 2019

La SA AXA FRANCE IARD conclut au débouté des demandes formées à son encontre par Madame [B] [T] et par les deux autres parties et sollicite la condamnation de Madame [T] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA AXA FRANCE IARD expose notamment que :

— Madame [T] ne prouve l’existence d’aucune faute et d’aucun préjudice, aucune infiltration n’ayant été constatée dans son appartement par l’expert judiciaire

— les travaux réalisés par les deux entreprises ont mis fin aux désordres dès avril 2019

— le syndicat des copropriétaires a été particulièrement diligent, les infiltrations ayant été constatées en décembre 2018

— le devis d’embellissement correspond à la reprise de désordres qui preexistaient à l’acquisition de l’appartement

— Madame [T] n’a jamais contesté que les traces d’humidité étaient présentes au moment de la vente et qu’elle a fait l’acquisition de son appartement en ayant connaissance des infiltrations

— elle n’a pas à se prononcer sur la demande relative au préjudice immatériel dirigée à l’encontre du syndic, qu’elle n’assure pas au titre de sa responsabilité civile professionnelle

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité

Si Madame [T] n’était pas propriétaire du bien immobilier en cause lors de la survenance de désordres d’infiltration d’eau, tel n’est aucunement le cas lorsque d’autres désordres d’origine similaire sont survenus postérieurement à l’acte de vente du 16 novembre 2018.

Madame [B] [T] a par conséquent qualité et intérêt à agir et ses demandes seront déclarées recevables, avec rejet de la fin de non-recevoir soulevée par le [Adresse 12] [Adresse 5] Vinci pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Loiret et la SAS Foncia Loiret en sa qualité de syndic.

— sur le fond

Madame [B] [T] a acquis selon acte authentique en date du 16 novembre 2018 plusieurs lots dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] dont le lot numéro 200 correspondant à un appartement situé au quatrième étage, moyennant le prix de 99 000 euros. Cet acte authentique comporte une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

Cet acte authentique ne comporte aucune référence à l’existence de désordres antérieurs.

Il résulte néanmoins du rapport d’expertise amiable du 14 septembre 2020, mentionnant un sinistre en date du 14 juillet 2018, que lors des visites du bien il avait été constaté des dommages sur le plafond du salon liés à des infiltrations d’eau et qu’il avait été convenu que des travaux de peinture seraient réalisés avant la vente définitive, réalisés en juillet. Le rapport d’expertise amiable du 16 avril 2019 mentionnait pareillement que lors de son unique visite du bien, le 14 juillet 2018, Madame [T] avait constaté des traces de faënçage des peintures sur les plafonds de la chambre et du séjour et qu’elle et la venderesse avaient convenu que l’ensemble des plafonds devaient être repeints aux frais de cette dernière avant la vente, travaux réalisés en juillet 2018 selon les indications de la venderesse.

En tout état de cause et sans qu’il ne soit techniquement possible de déterminer si les désordres antérieurs à la vente étaient structurels et non résolus lors de cet évènement, les travaux de peinture précités ne pouvant remédier à de tels désordres, il est constant, notamment selon rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 27 janvier 2022 et rapport d’expertise amiable contradictoire du 16 avril 2019, que Madame [T] a constaté le 7 décembre 2018 des écoulements d’eau au droit du plafond de la chambre et du salon, avec consécutivement déclaration de sinistre dégât des eaux de sa part et interventions le 13 décembre 2018 d’une entreprise mandatée par le syndic, ayant constaté qu’une porte fenêtre des combles avait été laissée ouverte et était à l’origine des infiltrations et écoulements d’eau puis le 20 décembre 2018 de la même entreprise, à la suite de nouvelles infiltrations par temps de pluie, avec constat d’un défaut sur une soudure d’un chêneau.

Il est tout aussi constant que le 18 février 2019 une autre entreprise, là encore mandatée par le syndic de copropriété, a procédé à une réparation notamment sur l’étanchéité du réseau d’eau pluviale sur les relevés en zinc et que de nouvelles infiltrations d’eau sont survenues dans les combles alors que l’expert judiciaire avait déjà été désigné, cette désignation datant du 22 juin 2021, à savoir le 3 novembre 2021 selon procès-verbal de constat d’huissier de justice établi à cette date et nécessairement porté à la connaissance de l’expert judiciaire puis mentionné dans le rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 27 janvier 2022. Il résulte de ce procès-verbal de constat d’huissier du 3 novembre 2021 qu’à cet date a été constatée la présence dans les combles sur la dalle béton d’humidité et d’eau stagnante ainsi que, entre les différents éléments de la charpente orientée au niveau de la façade de l’immeuble, de nombreuses zones avec de l’eau stagnante et des taches d’humidité, outre constat d’une poutre en bois située à droite d’une porte fenêtre imbibée d’eau ainsi que d’une dalle béton noircie avec morceaux de bois à proximité présentant de multiples taches d’infiltration d’eau, avec mesures de taux d’humidité allant de 16,5% à 27,2%. De plus, un procès-verbal de constat d’huissier en date du 3 décembre 2021, en présence de l’expert judiciaire et des parties au liitige, ce qui lui confère un caractère contradictoire de valeur similaire à celui de l’expertise judiciaire, fait état à cette date de la présence d’eau en faible quantité au niveau des combles, de zones humides avec infiltrations d’eau, outre après test avec lampe UV absence de présence de colorant sur la zone concernée et précision par l’expert judiciaire que la dalle béton peut mettre un certain temps avant d’absorber l’eau et le colorant et qu’il faudrait une énorme quantité d’eau s’infiltrant depuis les combles pour que cela atteigne les fissures existantes sur la dalle béton.

Néanmoins, s’agissant de la persistance des désordres et des infiltrations d’eau litigieuses, tant à la date du rapport d’expertise judiciaire qu’au jour des débats, elle n’est aucunement établie. En effet, l’expert judiciaire conclut en synthèse de son rapport, après développements exhaustifs en ce sens, qu’après trois réunions d’expertise (18 octobre, 24 novembre et 3 décembre 2021), qu’il peut affirmer que l’appartement de madame [T] n’est affecté d’aucune infiltration active, que les désordres apparus fin 2018 ont été réparés par les entreprises Vitet et Hemon, sans constat d’aucune fuite depuis l’intervention de l’entreprise Hemon le 2 avril 2019 et rien ne s’opposant à ce que Madame [T] poursuive ses travaux d’embellissement et puisse jouir de son logement, aucun préjudice de jouissance n’étant retenu.

De fait, postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, aucune infiltration d’eau ni aucun désordre en lien avec un tel évènement ne sont survenus.

Cet élément de fait n’est pas exclusif de l’indemnisation éventuelle des préjudices matériel et immatériel tels que sollicités par madame [T]. Se pose toutefois préalablement la question de la réunion ou non des conditions légales de la responsabilité du syndic de copropriété, un préjudice direct et personnel devant être établi ainsi qu’une faute dans l’accomplissement de la mission au regard des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Il résulte des éléments de faits cités ci-dessus que les entreprises Vitet et Hemon sont à chaque fois très rapidement intervenues, toujours de façon immédiate ou quasi immédiate après le constat des infiltrations et désordres par Madame [T], à l’initiative du syndic informé par la demanderesse. Le retard allégué dans la communication du rapport d’expertise amiable Socogim n’est pas davantage imputable au syndic de copropriété, en l’absence de tout élément de preuve en ce sens. Il en est de même concernant le contrôle des travaux, aucun reproche en pouvant être formulé à cet égard, le syndic n’étant en outre pas professionnel du bâtiment et, ainsi que l’expert judiciaire le relève, les entreprises mandatées par le syndic ayant réparé les désordres, avec, par la suite, une absence de lien établi entre ce qui a été constaté par l’huissier de justice les 3 novembre et 3 décembre 2021 et retenu par l’expert judiciaire et n’était pas constitutif d’infiltrations actives et les interventions de ces sociétés.

Par conséquent, la responsabilité du syndic de copropriété n’est pas établie de sorte que madame [T] sera déboutée des demandes formées à l’encontre du [Adresse 12] [Adresse 5] Vinci pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Loiret et de la SAS Foncia Loiret en sa qualité de syndic. La demande en garantie formée par ces parties à l’encontre de la société Axa France est dès lors sans objet.

S’agissant de la demande de travaux à effectuer sous astreinte formée par madame [T] à l’encontre du [Adresse 12] [Adresse 5] Vinci pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Loiret, elle est pareillement sans objet puisqu’il n’est pas possible d’identifier quels travaux devraient être ordonnés pour remédier à des désordres inexistants et déjà réparés. Madame [T] sera déboutée de la demande formée à ce titre.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature et l’issue du litige, la situation économique respective des parties en relevant, de laisser à la charge des défenderesses les frais exposés par elles non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de madame [T] et comprendront nécessairement le coût de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 11 juin 2021

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 27 janvier 2022

Déclare recevables les demandes formées par Madame [B] [T]

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le [Adresse 12] [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Loiret et la SAS Foncia Loiret en sa qualité de syndic

Déboute Madame [B] [T] de l’ensemble de ses prétentions

Déboute en tant que de besoin le [Adresse 12] [Adresse 5] Vinci pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Loiret et la SAS Foncia Loiret en sa qualité de syndic de sa demande en garantie formée à l’égard de la SA AXA France IARD

Déboute les parties du surplus de ses prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de Madame [B] [T], qui comprendront le coût de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI membre de la SCP WEDRYCHOWSKI, avocats au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente