Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 17 juillet 2025, n° 25/00585

TJ Orléans 17 juillet 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Notification de l'assignation
Le tribunal a constaté que l'assignation avait été notifiée conformément aux dispositions légales, rendant l'action recevable.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a constaté que le locataire devait libérer les lieux en raison de son occupation illégale après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés de loyers
Le tribunal a jugé que le locataire devait payer les loyers dus jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des intérêts.
Accepté
Occupation indue du logement
Le tribunal a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale du locataire.
Accepté
Frais de procédure
Le tribunal a condamné le locataire à verser une somme au titre des frais de procédure, conformément à l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 17 juil. 2025, n° 25/00585
Numéro(s) :	25/00585
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Parties :	S.A. [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00585 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAPM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [H] [S] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [U] [M] [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 28 décembre 2021, pour un loyer mensuel de 278,78 euros hors charges, payable à terme échu.

En raison d’impayés, la SA d’HLM [Adresse 1] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation le 9 août 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 16 août 2024 à Monsieur [U] [M] [B] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1657,59 euros, selon décompte en date du 9 août 2024.

Le même acte a fait commandement de justifier de l’assurance et sommation au locataire de justifier de l’occupation du logement.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 5 novembre 2024 Monsieur [U] [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 et à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers et défaut d’assurance ;

— condamner Monsieur [U] [M] [B] à quitter les lieux qu’il occupe, avec tout occupant de son chef ;

— dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la requise ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsée avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civile d’exécution ;

— condamner Monsieur [U] [M] [B] à lui payer la somme de 2413,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du Code civil) ;

— condamner Monsieur [U] [M] [B] à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— condamner Monsieur [U] [M] [B] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel et sans caution ;

condamner Monsieur [U] [M] [B] en tous les frais et dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024.

A l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM [Adresse 1] – représentée avec pouvoir par Madame [H] [S], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2083,12 euros, hors frais. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

L’assignation ayant été remise à sa personne, Monsieur [U] [M] [B] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 28 décembre 2021 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article 9.2 des conditions générales, page 6).

Le 16 août 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [U] [M] [B], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Monsieur [U] [M] [B] avait jusqu’au lundi 16 septembre 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 17 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [U] [M] [B] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [U] [M] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 16 septembre 2024 et, à compter du 17 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM [Adresse 1] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [M] [B] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (129,65, qui relèvent éventuellement des dépens) et des pénalités enquête d’occupation et rejet de prélèvement (7,62 euros et 16 euros, non justifiés en procédure), la somme de 2083,12 euros à la date du 19 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [U] [M] [B] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [U] [M] [B] sera condamné au paiement de la somme de 2083,12 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1657,59 euros à compter du 16 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2413,34 euros à compter du 5 novembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [U] [M] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [U] [M] [B], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [M] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [U] [M] [B] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 28 décembre 2021 entre la SA d’HLM [Adresse 1] et Monsieur [U] [M] [B], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [M] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] [B] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2083,12 euros selon décompte du 19 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1657,59 euros à compter du 16 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2413,34 euros à compter du 5 novembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] [B] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] [B] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,