TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00354

N° RG 24/02433 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FVZE

Le 25 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame [D] et Madame [R], greffière stagiaire

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 25 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt cinq Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [M] [P],

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Comparant en personne,

ET :

Monsieur [C] [J],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [O] [J],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC,

-1-

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 septembre 2014, Monsieur [M] [P] a donné en location à Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] un appartement meublé à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de 1 an à compter du 18 septembre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, Monsieur [M] [P] a délivré congé pour le 18 septembre 2024 aux fins de vente à Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J].

Aux termes du bail et du congé, Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] se sont maintenus dans les lieux sans avoir exercer son droit de préemption.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, il leur a été fait sommation de déguerpir.

Par acte du 6 novembre 2024, Monsieur [M] [P], a fait assigner Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] (acte remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

— Déclarer valable tant sur la forme que sur le fond le congé pour vendre ;

— Déclarer Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier ;

— Autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux au frais et risques de Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] ;

— De condamner Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] au paiement à Monsieur [M] [P] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux;

— De condamner Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] au paiement à Monsieur [M] [P] de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— De condamner Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant le coût du PV occupation, la somme de déguerpir et l’assignation par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Après un renvoi à l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2024.

À l’audience, Monsieur [M] [P] est comparant en personne. Il rappelle que l’objet du contrat est une location meublée. Il expose que Monsieur [C] [J] lui oppose son statut de locataire protégé compte tenu de son âge. Il explique que les époux [J] sont les beaux-parents d’amis, donc il a fait confiance, et qu’il leur a fait payer un petit loyer qu’il n’a jamais augmenté. Mais il fait valoir qu’en juillet 2023 sa situation a changé, de sorte qu’il a décidé de vendre l’appartement. Il explique qu’il s’était mis d’accord avec ses locataires pour leur départ au 28 février 2024, mais qu’ils n’ont pas respecté l’accord. Il affirme que deux biens leur ont été proposés sur [Localité 8] et que malgré des visites, ils occupent toujours son bien. Au total, il fait valoir que 6 propositions de relogement leur ont été proposées. Il explique que Monsieur [C] [J] ne s’est pas déplacé arguant le fait qu’il souhaitait repartir pour [Localité 11]. Il fait valoir cette occupation de son bien par les époux [J] l’a obligé à suspendre ses prêts sur sa maison, ce qui a généré la somme de 4900 euros de frais. Il explique qu’il avait des acheteurs pour l’appartement lais ceux-ci se sont rétractés à cause de la procédure. Il fait valoir qu’il a dû changer d’emploi et partir en mission en Afrique, ce qui a eu des répercussions sur sa vie familiale.

Il indique que les époux [J] ont une fille et leur gendre qui a une maison de vacances à [Localité 8] et qui sont multipropriétaires. Il demande au juge de constater la validité du congé et de prononcer l’expulsion et maintient l’intégralité des demandes figurant dans l’assignation.

En défense, Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] sont représentés par leur conseil. Ils font valoir qu’ils n’ont pas d’impayés de loyers. Le conseil fait valoir qu’il ne connaît pas la situation personnelle et patrimoniale de la fille de ses clients. Les époux [J] font valoir qu’ils ont entrepris des démarches pour se reloger et compte tenu de leur difficulté, ont saisi la commission départementale. Ils rappellent qu’ils sont protégés par la loi et que le bailleur doit leur proposer un logement qui correspond à leur situation. Il précise que l’offre sur le bon coin n’a pas abouti à cause de l’âge des époux [J] (74 et 78 ans). Ils confirment que leur fille vit dans le coin. Ils affirment rechercher activement un nouveau logement et demandent dans l’attente de l’aboutissement de leur recherche à bénéficier de la protection prévue par la loi. Pour le reste, le conseil s’en rapporte à ses écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1-Sur la validité du congé:

Il résulte de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989: « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre … Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

L’article 15 I poursuit : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

L’article 15 II poursuit : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

Enfin selon l’article 15III de la même loi, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

* * *

• Concernant les conditions de forme du congé et de motif

En l’espèce, lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu que la durée du bail est de d’une année, reconductible à compter du 19 septembre 2014.

Il ressort des pièces du dossier que le bail a été tacitement reconduit à compter du 19 septembre 2015.

Et le congé notifié à notifié le 11 juin 2024 soit 3 mois avant la nouvelle échéance du bail (19 septembre 2024), qu’il contient la reproduction des 5 alinéas prévues par la loi, ainsi que clairement les conditions de la vente (description du bien, prix demandé), objet dudit congé.

Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] n’apportent pas la preuve de l’exercice de son droit de préemption en qualité de locataire des lieux.

Le congé délivré aux locataires et réceptionné par ceux-ci le 11 juin 2024 étant conforme tant sur la forme que sur le fond, il y a donc lieu de constater sa validité.

• Concernant le motif d’âge du locataire pour neutraliser la validité du congé

En défense, Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] opposent leur âge pour demander à bénéficier de la protection prévue par la loi.

Les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 posent trois conditions pour faire opposition à la validité d’un congé délivré par un bailleur :

— le logement doit constituer la résidence principale du locataire ;

— le locataire doit être âgé de plus de 65 ans ou vivre avec une personne de plus de 65 ans ;

— le locataire doit avoir des revenus modestes (ressources inférieures aux plafonds fixés par un arrêté).

En premier lieu, il n’est pas contesté que le bien immobilier, objet du litige correspond bien à la résidence principale des époux [J].

En deuxième lieu, il faut retenir que Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] ont plus de 65 ans, puisque Madame [J] est née le 19 octobre 1949 (elle avait donc 74 ans à la date du préavis) et Monsieur [J] est né le 31 juillet 1046 (il était donc âgé de 78 ans à la date du préavis).

Enfin l’avis d’imposition établi en 2024 montre que les revenus du couple sont de 24.898 euros, sous des ressources inférieures aux plafond fixé par arrêté (30.984 euros pour deux personnes).

Dès lors, il convient de conclure que Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] sont bien des locataires protégés au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient toutefois de constater que la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé retrouve par exception sa validité si le bailleur peut démontrer qu’il a proposé un logement de substitution correspondant aux besoins et possibilités du locataire pendant la durée du préavis.

Les propositions de relogement doivent avoir un caractère sérieux et correspondre aux caractéristiques du locataire (sur le même canton, selon les ressources du locataire, logement présentant le même confort).

En l’espèce, pour justifier de l’exécution de son obligation de proposer un relogement à ses locataires, Monsieur justifie de deux courriers en date du 19 juillet et du 31 juillet émanant d’un commissaire de justice et portant sur des annonces le Bon coin pour des locations.

Il convient de constater qu’aucune information n’est donnée concernant la situation du logement, le prix du loyer,…

Le juge n’est ainsi pas mis en situation de vérifier l’existence de propositions sérieuses faites au locataire.

Faute pour le bailleur de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être annulé.

2-Sur les demandes accessoires

• Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [M] [P] sera condamné à verser à Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] la somme de 200 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [M] [P].

• Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité en la forme du congé pour vente notifié en date du 11 juin 2024 à Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J];

CONSTATE Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] sont des locataires protégés au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE que Monsieur [M] [P] ne justifie par de démarches sérieuses de relogement de Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] ;

PRONONCE la nullité du congé délivré par Monsieur [M] [P] à Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à Madame [O] [J] et Monsieur [C] [J] une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux dépens;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 25 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CCC par LS à [M] [P]

—  1 CE et 1 CCC par dépôt en case à M^e SARRODET (SELARL ASTENN)

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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