N° RG 24/01975 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWFN – décision du 06 Mai 2026

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 06 MAI 2026

N° RG 24/01975 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWFN

DEMANDERESSE :

La S.A.S.U. E. [K],

immatriculée au RCS sous le numéro 442 033 866,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par Maître Ghislaine BETTON de la SCP CABINET PIVOINE, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

La S.C.I. [E] FLEURY LES AUBRAIS

immatriculée au RCS sous le numéro 311 719 199,

dont le siège social est sis [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal ou toute personne habilitée à cet effet audit siège,

représentée par M^e Florence GONTIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Mars 2026,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 06 Mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 21 janvier 2022, la SCI [E] FLEURY LES AUBRAIS (ci-après « la SCI [E] ») a conclu, en qualité de bailleur, un contrat de bail dérogatoire avec la SASU E. [K] (ci-après « la société E. [K] ») en qualité de preneur concernant des locaux situés [Adresse 3] à FLEURY LES AUBRAIS à partir du 1er février 2022 pour une durée de 36 mois dont 18 mois fermes.

A l’occasion de ce contrat de bail dérogatoire, un dépôt de garantie de 22.800 euros était remis à la SCI [E] par la société E. [K].

Par acte d’huissier de justice en date du 1er février 2022, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 mai 2024, la SASU E. [K] a fait assigner la SCI [E] devant le tribunal judiciaire d’Orléans afin d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  21.150 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la déduction des frais de nettoyage ayant déjà été opérée ;

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation de la SCI [E] au paiement de la somme de 21.150 euros, la société E. [K] fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil que la SCI [E] a attendu 3 mois après son départ pour estimer que des réparations étaient nécessaires ne restituant pas le dépôt de garantie à hauteur de 22.800 euros. Toutefois, elle ne conteste pas les frais de nettoyage à hauteur de 1.650 euros.

La société E. [K] fait valoir un courrier du 28 octobre 2023 où la SCI [E] s’était engagée à un geste commercial en raison du retard dans la remise du solde de tout compte. En outre, elle soutient que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne présente que très peu de différences avec l’état des lieux d’entrée. En effet, la société fait valoir qu’à son entrée dans les lieux, le local était en état d’usage mais n’était ni neuf ni impeccable.

Concernant les luminaires, elle fait valoir que le bailleur s’était engagé à réparer les luminaires hors service, ce qui n’a jamais été fait et qu’en tout état de cause la SCI [E] ne le justifie pas et qu’ainsi elle ne saurait lui imposer le paiement de ces réparations.

La société E. [K] considère que même si les néons avaient été changés, les ampoules LED devraient avoir une durée de vie d’environ 50 000 heures. Dans cette mesure, s’il convenait de les changer de nouveau, il serait alors nécessaire que la SCI [E] saisisse l’électricien ayant effectué les travaux au titre de la garantie car cela démontrerait une défaillance provenant desdites installations. En outre, la société considère que les éclairages néons fonctionnaient et qu’il n’y a aucune raison d’en solliciter le remplacement.

Elle fait valoir que la facture produite au titre de travaux réalisés auprès de la SA [U] concerne l’électricité et non les luminaires qui n’ont pas été changés et dont, en tout état de cause, la facture indique un montant de 4.053, 48 euros et non 9.464, 30 euros comme demandé.

Concernant les quais électriques, la société E. [K] indique avoir, avec l’accord du bailleur, fait installer trois nouveaux quais à savoir deux électriques et un manuel pour un coût de 17.886 euros. Concernant les défauts des quais, la société E. [K] fait valoir que les longrines béton du local étaient trop endommagées pour pouvoir fixer les quais et qu’ainsi, ces derniers s’affaisseront nécessairement sans qu’une solution pérenne puisse être trouvée sauf à effectuer des travaux conséquents qui n’incombent pas au preneur mais nécessaires pour une installation pérenne. Toutefois, la société E. [K] indique que ces quais demeurent utilisables et, en tout état de cause, elle indique que les justificatifs produits sont des devis et non des factures, ne démontrant pas la réalité des frais engagés.

La SCI [E] conclut au débouté des demandes formées par la SASU E. [K] et sollicite reconventionnellement la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes de :

—  6.513,33 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de l’inexécution des obligations contractuelles du demandeur;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande de la société E. [K] du dépôt de garantie, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, la SCI [E] indique avoir informé la société E. [K] par un mail du 7 décembre 2023 qu’elle était contrainte de nettoyer l’intégralité du local pour un montant de 1.650 euros HT, de remettre en état les luminaires hors services ou manquants pour un montant de 9.464, 30 euros HT et de remettre en état 3 quais niveleurs électriques pour un montant de 18.199 euros HT soit un total de 29.313, 33 euros HT alors que le dépôt de garantie ne s’élève qu’à hauteur de 22.800 euros.

Sur la propreté des locaux, la SCI [E] fait valoir qu’elle a également entrepris des travaux de nettoyage le 10 février 2022.

Concernant les luminaires, la SCI [E] indique qu’à l’entrée dans les lieux, le contrat de bail prévoyait qu’elle s’engageait à effectuer des travaux afin de mettre en état tous les dysfonctionnements liés à l’électricité ce qui a été fait entre le 26 janvier 2022 et le 2 février 2022 rendant ainsi l’installation électrique en parfait état de marche.

Quant aux néons, la SCI [E] fait état de l’état des lieux de sortie qui fait état de 54 néons non-fonctionnels, or, le contrat de bail dérogatoire portait à la charge de la société E. [K] lesdites réparations.

Concernant les quais, la SCI [E] fait valoir que le contrat de bail dérogatoire autorisait le locataire à faire des travaux au niveau des quais niveleurs électrique mais que ces derniers restaient la propriété du bailleur et qu’en contrepartie, le bailleur accorde au locataire une franchise de deux mois de loyer HT hors charges de ce fait. Or, seuls deux quais sont électriques, ainsi la SCI [E] sollicite la déduction de ce coût.

En outre, la SCI [E] indique qu’alors même que le bail prévoit une obligation de restitution en bon état à charge pour le locataire des réparations dues, il apparait que les quais niveleurs font état de défauts conséquents mentionnés sur l’état des lieux de sortie et qu’ainsi la société E. [K] ne justifient pas des grandes difficultés rencontrées qu’elle prétend quant à la fabrication desdits quais.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de paiement de dommages et intérêts, la SCI [E] fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, qu’elle a été contrainte d’engager les sommes de 29.313,33 euros pour un dépôt de garantie de 22.800 euros au titre des frais de nettoyage, du remplacement des luminaires et des quais niveleurs. Ainsi, elle sollicite l’indemnisation de la différence au titre de son préjudice financier en raison du non-respect par la société E. [K] de son obligation de restituer les locaux dans un bon état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 4 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la SCI [E] refuse la restitution des 21.150 euros restant, déduction faite des frais de nettoyage non contestés, en raison de la remise en état de nombreux luminaires hors service ou manquants et en raison de la remise en état de 3 quais niveleurs électriques.

Concernant les luminaires :

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que le bailleur s’engage à faire réaliser à ses frais les travaux concernant notamment le remplacement des luminaires hors-service. La SCI [E] démontre des travaux effectués à l’aune d’une facture en date du 3 février 2022 n° 22010662 où le total éclairage s’élève à 4.053, 48 euros pour la mise en place de 25 néons LED et non 11.1118, 82 euros comme avancé par la SCI [E], le reste de la facture concernant des travaux quant à l’électricité que la SCI [E] ne justifie pas comme avoir été dégradé par la société E. [K].

Les factures du 25 février 2022 n° FA00000587, du 2 février 2022 n° FA00000595 et n° FA00000598 ne font pas état de travaux dans le sens de remplacement des luminaires. Cette société fait également état d’une facture I5905455 qui n’est cependant pas produite.

Les distinctions entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie se font autour de 6 éléments différents, lesquels seront détaillés ci-après :

Lors de l’état des lieux d’entrée : 80 réglettes de deux néons : 14 manquants et 41 non fonctionnelsLors de l’état des lieux de sortie : 19 rampes LED, 61 rampes de deux néons avec 45 manquants ou non fonctionnels

Lors de l’état des lieux d’entrée : 13 rampes de deux néons le long de la voie ferré : 6 fonctionnels, 2 manquants (soit un delta de 5 non fonctionnels)Lors de l’état des lieux de sortie : 13 rampes avec 3 rampes LED et 10 rampes de néon dont 9 non fonctionnels ou manquants

Lors de l’état des lieux d’entrée : Porte 5 spot fonctionnel Lors de l’état des lieux de sortie : Porte 5 spot non fonctionnel

Lors de l’état des lieux d’entrée : porte 8/9/10/11 : spot sans ampoule ou non fonctionnels Lors de l’état des lieux de sortie : porte 8/9/10/11 : spots fonctionnels

Ainsi, il apparaît, après examen de ces éléments, que des rampes LED ont été posées et que des spots non fonctionnels lors de l’état des lieux d’entrée sont fonctionnels lors de l’état des lieux de sortie.

Dès lors, au total, 79 néons étaient dysfonctionnels ou manquants lors de l’état des lieux d’entrée contre 66 lors de l’état des lieux de sortie.

Il apparait de plus que 22 rampes LED qui n’existaient pas lors de l’état des lieux d’entrée sont actées lors de l’état des lieux de sortie, et que 4 spots sans ampoule qui n’étaient pas fonctionnels sont désormais fonctionnels.

Ainsi, et en l’absence de justificatifs supplémentaires de la part de la SCI [E], il n’apparait pas possible de déterminer avec certitude si les travaux effectués au titre du remplacement de 25 néons LED justifiés par la SCI [E] correspondent aux améliorations suscitées et qui ne sont donc pas défaillants au jour de l’état des lieux de sortie ou au titre d’autres spots qui étaient notés comme défaillants, qui entre temps ont été réparés, et qui sont à nouveau dysfonctionnels.

En tout état de cause, la SCI [E] ne démontrant pas avoir rempli son obligation contractuelle qui lui imposait la réparation de l’ensemble des luminaires hors service, elle ne peut solliciter l’indemnisation de luminaires déjà dysfonctionnels lors de l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, seul le spot porte 5 qui était fonctionnel est désormais noté comme non fonctionnel.

Toutefois, dans la mesure où le devis produit ne permet pas de savoir le prix à l’unité d’un seul luminaire, il n’apparait pas possible de retenir une indemnisation pour ce seul spot.

Concernant les quais niveleurs électriques :

Le contrat de bail dérogatoire liant la SCI [E] et la SASU E. [K] stipule que « le bailleur autorise le locataire à faire réaliser à ses frais 3 quais niveleurs électriques – qui resteront la propriété du bailleur au départ du locataire. En contrepartie de ces travaux, le bailleur accorde au locataire une franchise de 2 mois de loyer HT hors charges ».

Il apparait que la SASU E. [K] a fait construire deux quais niveleurs électriques et un troisième manuel.

Le contrat de bail prévoit également que « le locataire devra également rendre en bon état les lieux loué – en ce compris les travaux du locataire bénéficiant au bailleur par voie d’accession – et devra acquitter le montant des réparations pouvant être dues. »

En l’espèce, les distinctions entre l’état des lieux d’entrée et de sortie se font notamment au titre du premier quai niveleur qui était neuf et qui est désormais en bon état, et les deux autres dont la butée en caoutchouc apparait, sur l’état des lieux de sortie, accidentée sur le côté droit et absente sur le côté gauche.

En outre, la société BECU FERMETURES a établi un devis en date du 11 novembre 2023 qui fait état de « niveleur 1 : monte hydrauliquement mais ne redescend pas, niveleur 2 fuites sur 1 vérin et butoir abimé, niveleur 3 : butoir abimé et non motorisé »

Par ailleurs, la société E. [K] reconnait avoir installée seulement 2 quais niveleurs électriques et ce, alors même que le bailleur lui a déduit les frais d’installations du prix du loyer conformément aux stipulations du bail pour l’installation de 3 quais niveleurs électriques.

Si la société E. [K] fait valoir des difficultés d’installation de ces quais en raison de défaillances préexistantes, elle ne produit aucun justificatif en ce sens.

Ainsi, ces frais de remplacement ne sauraient être à la charge de la société E. [K] et il convient donc de retenir la somme de 18.199 euros en déduction du dépôt de garantie.

Par conséquent, la société E. [K] sera condamnée à restituer la somme de 2.951 euros (21.150 soit le montant du dépôt de garantie restant après déduction des frais de nettoyage – le montant de remplacement des quais niveleurs à savoir 18.199 euros)

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [E]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI [E] faisait état d’un préjudice à hauteur de 6.513,33 euros au regard du prorata entre le dépôt de garantie et de dépenses engagées au titre des réparations.

Or, il apparait que les frais engagés au titre des luminaires ne sont pas suffisamment démontrés et ne sauraient être indemnisés. Ainsi, en raison de la restitution du dépôt de garantie qui suffit à indemniser les préjudices démontrés et en raison d’une condamnation à restitution partielle du dépôt de garantie, la SCI [E] ne subit aucun préjudice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI [E] à l’encontre de la société E. [K] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [E], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI [E], partie perdante vis-à-vis de la société E. [K], sera condamnée à lui payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1500 euros.

Perdante et condamnée aux dépens, la SCI [E] sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre la société E. [K].

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il convient de constater que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI [E] FLEURY LES AUBRAIS à verser à la SASU E. [K] la somme de 2.951 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE LA SCI [E] FLEURY LES AUBRAIS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [E] FLEURY LES AUBRAIS aux dépens

CONDAMNE la SCI [E] FLEURY LES AUBRAIS à verser à la SASU E. [K] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONSTATE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente