N° RG 20/02525 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FRTE – décision du 13 Mai 2026

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

N° RG 20/02525 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FRTE

DEMANDERESSE :

La S.C.I. [C]

immatriculéee au RCS d'[Localité 1] sous le n° 531 572 436

dont le siège social est sis [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

représentée par M^e Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2]

sis [Adresse 3]

représenté par la SARL CYTIA REPUBLIQUE agissant en qualité de syndic de copropriété,

immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 308 380 435

dont le siège social est sis au [Adresse 4] à [Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 septembre 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 03 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 13 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 3 décembre 2020, la SCI [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par la SARL Citya République agissant en qualité de syndic de copropriété devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement

— d’une indemnisation pour la période comprise entre le 1er juillet 2017 et le 31 décembre 2019 sur la base d’un loyer en principal annuel de 75000 euros par an sur une période de 30 mois

— la somme de 187500 euros à titre de dommages et intérêts

— la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Elle demande également qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle a fait expertiser la perte de valeur vénale des lots 26,28 et 33 et qu’elle formera une demande complémentaire ultérieure de ce chef.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a notamment débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir, débouté la SCI [C] de sa demande aux fins de voir le juge de la mise en état se déclarer incompétent ainsi que de sa demande subsidiaire aux fins de renvoyer l’affaire devant la formation de jugement, a dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 15 février 2023 pour clôture de la mise en état sauf nouvelles conclusions sur le fond à intervenir avant cette date.

Par ordonnance en date du 28 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans s’est déclaré compétent pour statuer sur l’incident qui ne relève pas d’une question intéressant le fond du litige, a déclaré la SCI [C] irrecevable en sa demande d’autorisation de poser une enseigne selon un bandeau long de 50 cm de hauteur le long de la façade, a condamné cette SCI à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 16 octobre 2023 pour les conclusions de la société [C].

Par arrêt en date du 20 septembre 2023, la chambre des urgences de la cour d’appel d’Orléans a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 décembre 2022 et a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la société Citya république à payer à la SCI [C] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation de ce syndicat aux dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, la SCI [C] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au [Adresse 9] à Orléans, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à rétablir la consistance des parties communes résultant du règlement de copropriété et les modalités de jouissance des lots privatifs 26,28 et 33 et donc à rétablir une aire de circulation piétonne ouverte au public en bordure du [Adresse 10] devant l’entrée de son local lot 26 conformément à sa désignation résultant de l’état descriptif de division, ainsi que, outre demande qu’il soit dit que l’installation d’une signalétique selon un bandeau de mêmes dimensions que celui en place depuis des décennies mais avec une couleur et des lettrines plus discrètes ne constitue pas une intervention modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble et soumise à autorisation de l’assemblée, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  187 500 euros au titre de l’indemnisation pour la perte de valeur vénale de son local

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale

La SCI [C] fait notamment valoir à l’appui de ses prétentions que :

— la copropriété réunie en assemblée le 17 juin 2015 a selon résolution numéro 15 décidé de la fermeture du hall de la résidence

— elle a fait signifier au syndicat des copropriétaires un courrier du 10 décembre 2015 pour contester la mise en place des grilles

— une résolution numéro 4 a décidé de surseoir à statuer avec renvoi à un accord avec elle

— elle a été prévenue par le Crij, son locataire, le 21 juin 2016 que les grilles étaient en cours d’installation

— son local a été emmuré et le Crij a quitté les locaux le 27 février 2017

— elle a soumis différents projets de résolutions à l’assemblée du 7 juin 2018 (création d’un lot, dépose de certaines grilles,…) avant de les retirer en raison d’une demande d’engagement à ne pas louer pour de la restauration

— elle a retrouvé un locataire, cabinet médical, avec signature d’un bail à effet du 1er janvier 2020

— elle a proposé un projet d’aménagement de la façade de ce cabinet en mars 2020, avec réduction de l’assiette du lot 34, avant refus de ces résolutions

— la présence de deux locaux commerciaux explique l’existence d’une aire de circulation commune

— la résolution numéro 15 du 17 juin 2015 vise un hall mais les annexes correspondaient à un projet de fermeture complet

— le procès-verbal du 17 décembre 2015 mentionne qu’il était décidé de surseoir à la résolution et à la réalisation des travaux et qu’une concertation était prévue avec elle

— le syndicat a refusé un projet de cession à titre onéreux avec des frais de géomètre supportés par la SCI

— la convocation à l’assemblée du 17 décembre 2015 comporte la même documentation et les mêmes devis et se présentait comme un nouveau vote sur les travaux

— le procès-verbal du 17 décembre 2015 pose très clairement que les copropriétaires décident de surseoir aux travaux

— selon les plans et l’état descriptif de division, le lot 26 a accès vers la voie publique par l’aire de circulation piétonne et est défini comme ayant accès par cette aire ouverte au public

— des résolutions modificatives du règlement de copropriété s’imposaient pour une modification de al consistance et des règles d’usage des parties communes qui ne sont de plus plus en circulation piétonne ouverte au public

— avec les travaux d’installation des grilles non sur le hall mais sur l’aire de circulation piétonne, cette dernière a disparu

— de simples travaux de fermeture sans modificatif du règlement de copropriété ne peuvent écarter l’accès à une partie commune normalement ouverte au public, modifier la destination d’un lot et les modalités de jouissance et d’exploitation d’un local commercial

— l’arrêt du 14 février 2024 n’a aucune autorité de la chose jugée sur le fond du dossier, à savoir la destination de l’immeuble et des locaux privatifs et leur libre jouissance découlant du règlement de copropriété

— la destination générale de l’immeuble a un caractère contractuel déterminant la possibilité de l’affectation de chacun des lots dans l’immeuble

— les locaux du rez de chaussée sont à usage de vente, exposition et bureaux

— les lots 26,28 et 33 du rez de chaussée sont commerciaux

— le propriétaire d’un local commercial doit pouvoir exercer dans son lot n’importe quel commerce sous réserve des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble

— l’arrêt du 20 septembre 2023 a relevé la problématique de l’atteinte à la destination mixte de l’immeuble et à la destination de ses locaux

— sa demande sous astreinte au fond se distingue de celle portée en référé consistant à la dépose des grilles

— la cause du dommage est la modification de l’usage des parties communes et de la désignation de son lot

— la situation est source de préjudice pour perte de loyer et perte de jouissance

— elle est fondée à réclamer au minimum l’indemnisation d’une perte locative à compter du 1er juillet 2017

— les locaux sont restés vides pendant près de trois ans

— il y a une perte de valeur vénale du fond

— l’arrêt du 1er juin 2021 est postérieur à l’introduction de l’instance

— le cabinet médical ayant pu s’installer dans ses locaux n’était pas le locataire idéal pour elle

— seules les assemblées générales des 7 juin 2018 et 17 avril 2019 avaient pour objet l’installation d’une nouvelle platine d’interphones sur le portail alors que les grilles étaient posées

— son local n’a pas été raccordé à la platine interphone alors qu’elle a participé aux appels de fonds travaux

— aucun câble n’a été maissé en attente

— la pose d’une enseigne consistant en un bandeau au même emplacement que celui du Crij ne modifie pas l’aspect extérieur de l’immeuble et ne relève pas d’une autorisation d’assemblée

— il n’ y a pas eu apposition d’une nouvelle enseigne mais changement des lettrines et de la couleur du bandeau

— les locaux ont été abandonnés par le cabinet médical, avec contentieux avec cet ancien locataire

— elle doit pouvoir exploiter et relouer ses locaux dans les conditions et droits du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires de la résidence le plein centre représenté par son syndic en exercice la SARL Citya République conclut au débouté des demandes formées par la SCI [C] et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il demande que la décision à venir ne soit pas assortie de l’exécution provisoire si le tribunal faisait droit aux demandes de la SCI [C], afin de lui permettre d’exercer son droit de saisir la cour d’appel sans limitation financière.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence le plein centre représenté par son syndic en exercice la SARL Citya République expose notamment que :

— l’accès à l’immeuble s’effectue par un hall d’entrée, partie commune générale, donnant directement sur la voie publique

— cet accès est sécurisé par des grilles d’entrée dont l’ouverture est commandée par un digicode

— cette partie commune est encadrée par le lot numéro 30, exploité par une enseigne de restauration, et par le lot numéro 26, propriété de la SCI [C]

— la procédure est intervenue dans un contexte de procédure de référé et de réalisation de travaux effectués sur les parties communes par la société locataire de la SCI [C], au printemps 2020

— la porte d’entrée générale ne donne pas directement sur le [Adresse 10], créant une aire de circulation accessible à tout public

— cette aire est une partie commune pour l’ensemble de l’immeuble

— le principe d’une fermeture du hall a été décidé au cours de l’assemblée générale du 26 juin 2014

— la SCI [C] n’a pas formé de recours contre le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2015

— une seconde assemblée générale organisée le 17 décembre 2015 a proposé une résolution de fermeture du hall de l’immeuble en journée et commande d’ouverture du portail par un système d’interphone

— cette résolution n’a pas été proposée au vote afin de permettre aux parties d’étudier les modalités de cette fermeture

— les décisions de juin 2017 et juin 2018 relatives aux modifications de l’interphone puis du digicode de la porte d’entrée sont devenues définitives, en l’absence de contestation

— l’arrêt du 20 novembre 2023 n’a pas autorité de la chose jugée

— la demande de la SCI [C] n’est pas explicite, entre demande de retrait des grilles installées en 2015 ou maintien de leur ouverture en journée

— seule la fermeture des grilles en journée semble poser difficulté pour la SCI

— cette fermeture a été votée en 2018 et 2019

— les lots ont tous été équipés d’un interphone

— la facture du 9 février 2021 correspond à des travaux d’installation d’un second poste, à la charge de chaque copropriétaire, pour permettre l’ouverture de la porte d’entrée à partir des locaux situés en retrait de la rue

— l’accès n’a jamais été modifié et s’effectue toujours par l’aire de circulation piétonne, restant accessible

— cet accès reste commun à l’ensemble des lots du rez de chaussée, à destination de ventes, exposition de services ou bureaux sans distinction pour les lots 26,28 ou 33

— la SCI [C] ne souffre d’aucun préjudice et ne justifie d’aucune difficulté pour trouver un locataire

— les sommes demandées font double emploi

— la SCI ne peut revendiquer une perte de 75000 euros par an alors que le loyer annuel versé par le Crij était de 48 000 euros

— la SCI n’a jamais rien entrepris pour contraindre sa locataire à respecter le règlement de copropriété ni les clauses du bail

— l’enseigne posée l’ a été sans sollicitation d’autorisation préalable

— l’assemblée générale du 7 janvier 2021 s’est opposée à l’installation en l’état de l’enseigne

— compte tenu des termes du règlement de copropriété la pose de l’enseigne est soumise à autorisation préalable

— cette demande n’est plus d’actualité, le bénéficiaire de l’enseigne ayant déposé le bilan

— l’enseigne a finalement été déposée de sorte que cette demande n’a plus d’objet ni d’intérêt pour la SCI [C]

— la SCI ou son futur locataire devront respecter le règlement de copropriété pour pouvoir solliciter le cas échéant l’installation d’une nouvelle enseigne

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

La SCI [C] est propriétaire depuis le 28 avril 2011 des lots numéros 26,28 et 33 situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 11]. Ces lots sont au rez de chaussée du bâtiment A et peuvent être détaillés comme suit :

— lot numéro 26 : local d’une superficie d’environ 148 mètres carrés tenant au nord l’aire de circulation piétonne ouverte au public, du levant le hall d’accès aux étages parties communes générales, avec accès par l’aire de circulation piétonne ouverte au public au [Adresse 10]

— lot numéro 28 : local d’une superficie d’environ 142 mètres carrés avec accès au [Adresse 10] par le couloir, partie commune spéciale aux lots numéros 28 et 29 puis par le hall d’accès et enfin par l’aire de circulation piétonne ouverte au public au [Adresse 10], parties communes générales

— lot numéro 33 : local d’une superficie à ce niveau d’environ 171 m2 avec accès vers le [Adresse 10] par la cour et le passage, parties communes spéciales aux lots 28 et 29 puis le hall, partie commune générale et enfin la partie ouverte au public

Le règlement de copropriété selon acte authentique du 19 décembre 1990 et son modificatif selon acte authentique du 5 décembre 1996 disposent, s’agissant de la destination de l’ensemble immobilier,que cette destination est pour le rez de chaussée « toutes surfaces de vente, d’exposition, de services et de bureaux », avec rajout de la mention suivante le 5 décembre 1996 « le rez de chaussée pourra être utilisé à usage de restaurant, brasserie, café, dans le respect des réglementations en vigueur ».

La Centre Régional d’Information de la Jeunesse était lors de l’acquisition des lots numéros 26,28 et 33 par la SCI [C] locataire de ces lots depuis un bail commercial du 24 octobre 2005, renouvelé à compter du 1er janvier 2015 pour une durée de douze années. Le montant du loyer principal annuel était alors de 48 000 euros.

Il est constant que lors de l’assemblée générale annuelle du 17 juin 2015 de la copropriété de la [Adresse 12], où se situe l’ensemble immobilier en cause, a été adoptée une résolution numéro 15 adoptée à la majorité des voix des membres composant le syndicat des copropriétaires, le seul vote contre exprimé étant celui de la SCI [C]. L’objet de cette résolution était le suivant : « décision d’effectuer les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ayant pour objet la fermeture du hall de la résidence selon projet joint à la convocation ».

Il résulte des termes de cette résolution qu’a été adoptée la décision d’effectuer les travaux suivants : « la fermeture du hall de la résidence selon projet joint à la convocation ». Cette résolution précisait également que les horaires d’ouverture de la grille seraient les suivants : « 7h45 à 19h et fermeture le samedi et le dimanche (modifiable pour les jours fériés) ».

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat et que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, cette notification étant réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

La SCI [C], copropriétaire défaillant lors de l’assemblée générale du 17 juin 2015, n’a pas introduit de contestation contre au moins la résolution 15 précitée dans le délai légal alors qu’elle en conteste au moins implicitement la validité.

Cette résolution est dès lors définitive. Sa teneur n’est pas davantage contraire au règlement de copropriété et en particulier à son article 13 puisque la fermeture du hall telle que prévue aux termes de la résolution numéro 15 et de ses modalités est compatible avec l’exercice d’une activité de type tertiaire ainsi qu’avec ses horaires, ce pour la destination prévue d’emblée pour le rez de chaussée, à savoir, « toutes surfaces de vente, d’exposition, de services et de bureaux », et également pour l’usage possible objet d’un rajout le 5 décembre 1996 portant sur une utilisation à usage de restaurant, brasserie, café, compte tenu de la mention et précision « dans le respect des réglementations en vigueur », laquelle peut s’appliquer à une résolution d’assemblée générale régulièrement adoptée et non contestée dans les délais, alors que la SCI [C], opposante, aurait pu contester cette résolution.

La SCI [C] n’a pas davantage contesté judiciairement la résolution numéro 4 issue de l’assemblée générale annuelle du 17 décembre 2025, ce qui aurait été possible même s’il s’agissait d’un sursis à statuer compte tenu de son objet déjà défini et en lien direct avec la résolution 15 issue de l’assemblée générale précédente, à savoir une modification du projet de fermeture de l’immeuble, avec décision d’effectuer des travaux de fermeture du hall en journée et de commande d’ouverture du portal par un système d’interphone. Cette absence de contestatation de la résolution 4 du 17 décembre 2015 confirme au contraire l’absence de contestation par la SCI [C] de la résolution 15 du 17 juin 2015 et son acceptation, sa teneur et son objet n’étant de plus et en tout état de cause conformes au règlement de copropriété et à la destination des locaux de l’ensemble immobilier situés au rez de chaussée.

En outre, il ne peut qu’être souligné et constaté que le principe d’une fermeture au moyen d’une grille était déjà retenu, voté et adopté depuis l’assemblée générale du 17 juin 2015 dont la résolution numéro 15 portait expressement sur le point et les travaux suivants : « la fermeture du hall de la résidence selon projet joint à la convocation », avec précision des horaires d’ouverture de la grille (« 7h45 à 19h et fermeture le samedi et le dimanche (modifiable pour les jours fériés)) ».

Cette résolution numéro 15 du 17 juin 2015 n’a de plus jamais été remise en cause lors d’assemblées générales ultérieures dont celle du 17 décembre 2015 mais également celle du 7 juin 2018, la SCI [C] ayant retiré ses propostions de résolutions en lien avec les travaux de fermeture, outre, là encore absence de contestation de la résolution adoptée à la majorité numéro 22 portant sur l’installation d’uen nouvelle platine d’interphone sur le portail, une telle installation n’étant au demeurant pas incompatible avec la destination du rez de chaussée de l’ensemble immobilier telle que résultant du règlement de copropriété.

L’ assemblée générale ultérieure du 30 juin 2020 dans sa résolution, même non objet de vote, relative aux travaux de fermeture, lesquels n’empêchaient pas un accès comme toute fermeture sauf fermeture définitive, ce qui n’a jamais été ni adopté ni mis en oeuvre, n’ont pareillement pas été contestées dans les délais légaux ni porté sur ou décidé de modalités contraires au règlement de copropriété et à la destination des lieux issue de ce dernier.

La SCI [C] sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses prétentions, étant précisé, s’agissant de sa demande relative à la perte de valeur vénale qu’il ne peut exister aucun préjudice pour une situation conforme à une résolution d’assemblée générale définitive et non contestée et également conforme au règlement de copropriété et aux modalités de jouissance des lots dont elle est propriétaire telles que définies par ce règlement.

La demande relative à l’enseigne telle que formulée dans le dispositif de ses demandes par la SCI [C] est indéterminable et ne constitue pas une demande en justice susceptible de donner lieu à une décision judiciaire effective et exécutable. Cette demande sera rejetée en tant que de besoin.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie défenderesse les frais exposés par elle dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 14 décembre 2022

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 28 juillet 2023

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans en date du 20 septembre 2023

Déboute la SCI [C] de l’ensemble de ses prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Condamne la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le plein centre représenté par son syndic en exercice la SARL Citya République la somme de 1500 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la SCI [C]

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente