MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 24/02117 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GIUO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Madame RIGUET Johanna,

GREFFIER :

Madame GRANSAGNE Marine,

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la société CITYA SOGEXFO

dont le siège social est [Adresse 1]

représentés par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et par M^e Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS, postulant

DEFENDERESSE

Copie exécutoire délivrée

Le

à M^e Amandine FRANGEUL

à

Copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Amandine FRANGEUL

à SCI DU [Adresse 6]

SCI DU PLESSIS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée à l’audience par Monsieur [E] [W]

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE QUATORZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 aout 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL CITYA SOGEXGO a fait assigner la société civile immobilière DU PLESSIS devant le Tribunal Judiciaire de POITIERS en demandant à titre principal, sur le fondement de l’article 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer la somme de 3949.15 € décomposée comme suit :

1245.65 à titre des charges arrêtées au 17 juillet 2024 majorée des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2023 conformément à l’article 1342-2 du code civil.2703.50 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.Ainsi que la condamnation de la SCI DU PLESSISà lui verser les sommes de :

1500 €au titre des dommages et intérêts1764 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens.Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts et ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, maintient les termes de son exploit introductif d’instance et réitère ses demandes de condamnations pécuniaires, sauf à actualiser sa dette à 3507.54 € (décompte arrêté au 09 janvier 2025).

De son côté, la SCI DU PLESSIS représentée par son Monsieur [E] [W], soulève l’irrecevabilité pour ne pas avoir été destinataire de toutes les pièces visées, pour ne pas avoir précisé les diligences entreprises en vu d’un règlement amiable et notamment de la volonté du gérant de ne pas s’opposer dans son courrier du 24 septembre 2023 à une résolution amiable du conflit, et conteste les sommes qui ne prennent pas en compte les versements effectués alors que incluant ce versement le montant total de la demande est inférieur à 5000 € et donc rend obligatoire une tentative de conciliation préalable à la saisine. A titre subsidiaire, il sollicite que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] soit débouté de l’ensemble de ses prétentions. Elle demande de le condamner à la somme de 200 € au titre des dommages et intérêts et 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe le 14-03-2025

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la nullité de l’acte

L’article 649 du code de procédure civile prévoit que la nullité des actes d’huissier est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

L’article 56 du code de procédure civile dispose que « L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

Elle vaut conclusions.

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4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire. »

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il ressort de l’assignation qu’un bordereau listant les pièces de 1 à 10 sur lesquelles la demande est fondée a été annexé à l’assignation et que les indications des modalités de comparution et les risques de ne pas comparaitre lui ont été signifiés. La SCI DU PLESSIS a été régulièrement assignée lui permettant de préparer sa défense. D’autant que cette dernière n’invoque aucun grief causé par les irrégularités alléguées.

Elle sera donc déboutée de sa demande de nullité.

Sur l’irrecevabilité

Selon l’article 4 de la LOI n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle

« Lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas un certain montant ou est relative à un conflit de voisinage ou à un trouble anormal de voisinage, la saisine du tribunal judiciaire doit, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation, telle que définie à l’article 21 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, ou d’une tentative de procédure participative, sauf :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime, notamment l’indisponibilité de conciliateurs de justice dans un délai raisonnable ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. »

Par ailleurs, selon l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 13-05-2023

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, le montant des demandes est supérieur à la somme de 5000 €, compte tenu de la dette, des frais afférents et des dommages et intérêts. La demande n’est donc pas soumise à l’obligation de procéder à une tentative de conciliation, quand bien même les sommes sont contestées par le défendeur qui pourra s’en expliquer au fond.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur les charges de copropriété

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 14-1 du même code dispose que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

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II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Conformément à l’article 42 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété, de l’avis de mutation du lot 27 et 28 du 30 janvier 2020 et de l’acte notarié du 23 mars 2018 que la SCI DU [Adresse 6] est copropriétaire des lot N°1 correspondant à un local commercial en rez de chaussé, N°27 et N°28 correspondants à deux garages dans l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4]

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit également le contrat de syndic.

Par procès-verbaux d’assemblées générales du 26 novembre 2018 et du 29 octobre 2019, du 12 janvier 2021, du 13 décembre 2021, du 31 janvier 2023 et du 28 novembre 2023, les comptes et les décisions d’effectuer les travaux ont été approuvés. Ces assemblées générales n’ont pas fait l’objet de contestations dans le délai légal de deux mois fixés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (attestation de non recours pièce demandeur 7), ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le défendeur.

La SCI DU PLESSIS ne conteste pas le principe de la créance au titre des charges impayées mais le montant de cette dette.

Elle indique que le décompte versé au débat par le syndicat des copropriétaires (pièce demandeur 4 et défendeur 2) ne prend pas en compte la somme de 1185.22 € payée par chèque N°7196827 pourtant présente sur l’appel de fond de la période du 01 juillet 20219 au 30 septembre 2019 (pièce demandeur 8 et défendeur 3). Or il ressort de l’étude des documents que le total à payer de l’appel de fond visé est de 1098.77 € déduction faite du paiement par chèque du 1185.22 le solde restant dû est de 907.43 € auquel s’ajoute le montant de l’appel de 191.34 € soit à cette période un solde débiteur d’un total de 1098.77 € qui a été reporté ligne 8 sur le décompte arrêté en juillet 2024. Le paiement de 1185.22 € payée par chèque N°7196827 a donc bien été pris en compte sur les décomptes versés au débat arrêté en juillet 2024 et sur le dernier actualisé arrêté au 30 septembre 2024.

Après avoir informé la SCI DE PLESSIS des appels de fonds successifs, le syndicat des copropriétaires lui a envoyé de nombreuses lettres de mise en demeure et de relances entre 2019 et 2023. Le 19 septembre 2023 par l’intermédiaire de son conseil, le demandeur a envoyé une mise en demeure de payer les charges impayées et les frais de procédure y afférents.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires, que la SCI DU PLESSIS ne s’est pas acquittée de sa dette dans le délai imparti et un solde de 804.04 €, déduction faite des paiements intervenus et des frais de recouvrement (mise en demeure, frais de contentieux), restait du par la SCI DU PLESSIS pour la période du 01 avril 2019 au 01 juillet 2024 (compte arrêté au 30 septembre 2024).

Au vu des pièces produites les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires sont bien fondées.

En conséquence, la SCI DU PLESSIS sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4], la somme de 804.04 € à titre des charges arrêtées au 30 septembre 2024 (incluant la provision du 3ème trimestre en date du 01 juillet 2024 au 30 septembre 2024).

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Il appartient au demandeur de justifier les frais réclamés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

La SCI DE PLESSIS conteste les frais de recouvrement demandés indiquant qu’ils sont disproportionnés au regard de la créance.

En l’espèce, il est sollicité 1440 € d’honoraire de syndic « contentieux ». Il se déduit des pièces versées aux débats que ces frais correspondent à la constitution et la transmission du dossier aux auxiliaires de justice. Cependant, le demandeur ne justifie ni de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution et l’envoi du dossier. Par conséquent, cette somme sera déduite du décompte.

En revanche, concernant les frais pour l’envoi des mises en demeure de 45.60 €, des relances de 33.60 € et conformément au contrat signé par les parties, le demandeur produit les courriers correspondant aux diligences ainsi que les justificatifs des envois.

S’agissant de la demande de 130.70 € concernant la sommation de payer du 20 mars 2019, cette demande sera déduite puisque comprise dans le dépens.

Les sommes retenues au titre des frais nécessaires au recouvrement seront donc limitées à 1132.80 €. (2703.50-1440-130.70)

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En conséquence, la SCI DU PLESSIS sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 1132.80 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété «  Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

La somme de 804.04 € au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2024 sera majorée des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2023 et le bénéfice de la capitalisation des intérêts échus par année entière sera accordé, conformément à l’article 1343-2 du code civil

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande la somme de 1500 euros du fait des difficultés de trésorerie supportées par l’ensemble des copropriétaires obligées de supporter la trésorerie manquant par la faute de la SCI BRO. Il précise que le préjudice financier subi ne peut être réparé par les intérêts moratoires sans pour autant en justifier.

En l’espèce, le demandeur ne justifie d’aucun préjudice indépendant des retards de paiement, qui n’a pas déjà été compensé par l’intérêt moratoire.

Par conséquent, la demande au titre des dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

L’rticle 9 du code de procédure dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI DU PLESSIS n’apportant aucun élément au soutien de sa demande, cette dernière sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI DU PLESSIS succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, les frais engagés pour faire valoir ses droits.

Par conséquent, la SCI DU PLESSIS sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le tribunal rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL CITYA SOGEXGO

DEBOUTE la SCI DU PLESSIS de sa demande en nullité de l’assignation

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 6] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4] la somme de 804.04 € au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2024 majorées des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2023.

ACCORDE le bénéfice de la capitalisation des intérêts échus par année entière.

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 6] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4] la somme de 1132.80 € au titre des frais de recouvrement.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4] de sa demande au titre des dommages-intérêts pour difficultés de trésorerie.

DEBOUTE la SCI DE PLESSIS de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI DE PLESSIS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE la SCI DU PLESSIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI DU PLESSIS aux dépens

RAPELLE l’exécution provisoire de plein droit

Le Greffier, La Présidente,