TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZG3G

DEMANDEUR :

M. [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe TALLEUX, substitué par M^e COLLIEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. THE’O, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe SELOSSE, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Octobre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2003, la société civile immobilière Saint Patrick, aux droits de laquelle vient désormais M. [E] [R], a donné à bail à la SARL THE’O des locaux commerciaux dans un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2003 et moyennant un loyer annuel de 16 464 euros hors taxes hors charges.

Une boutique de thé et salon de thé sous l’enseigne « UNAMI » est exploitée dans les locaux.

Par acte extrajudiciaire du 7 février 2012, la SARL THE’O a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2012.

En l’absence d’opposition du propriétaire, le bail s’est trouvé renouvelé à compter de cette date.

Par avenant du 17 juin 2013, les parties ont convenu qu’à compter du 22 juin de la même année, le preneur aura en sus la jouissance de l’appartement n°10 donnant sur la cour, moyennant une révision du loyer, porté à 27 903,60 euros hors taxes hors charges par an.

Par exploit du 10 novembre 2021, M. [E] [R] a fait donner congé à la locataire avec offre de renouvellement au 1er juillet 2022, moyennant un loyer déplafonné de 70 000 euros hors taxes hors charges par an.

Par courrier du 13 décembre 2021, la SARL THE’O a accepté le principe du renouvellement mais refusé le déplafonnement du loyer.

Par mémoire préalable en fixation de loyer, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er juillet 2022 à la SARL THE’O, M. [E] [R] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 70 000 euros hors taxes hors charges à effet du 1er juillet 2022.

Par acte d’huissier signifié le 30 mars 2023, M. [E] [R] a assigné la SARL THE’O devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 5 février 2024, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative confiée à Mme [W] [L] ;fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;prévu que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise;sursis à statuer sur les autres demandes ;réservé les dépens.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 8 novembre 2024. Mme [L] a estimé la valeur locative à 40 603 € HT/HC/an, déduction faite de la taxe foncière, en se fondant sur un prix 590€/m²P avant abattement pour le local commercial d’une SUP de 81 m² et un prix de 21,70€/m²/mois pour 19,40 m² pour le studio.

Par mémoire reçu le 4 février 2025, M. [R] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Dans son mémoire n°2 après expertise, reçu au greffe le 29 avril 2025, M. [E] [R] demande au juge de :

A titre principal,

Dire que le loyer doit être déplafonné en raison de la modification notable des caractéristiques des lieux loués, de la modification notable de la destination des lieux loués et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;Dire que le loyer du bail de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 7] doit être fixé à la valeur locative à compter du 1er juillet 2022 ;Fixer le loyer à la somme de 70 000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2022 ;Condamner la SARL THE’O à lui payer :le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2022 ;les intérêts courant de plein droit à compter du 1er juillet 2022 au fur et à mesure des échéances entre l’ancien et le nouveau loyer ;Dire et juger que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du code civil dès lors qu’il seront dus au moins pour une année entière ;En tout état de cause,

Condamner la SARL THE’O à lui payer la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

M. [E] [R] fait valoir que les caractéristiques du local ont subi une modification notable avec l’adjonction de la jouissance d’un appartement et la modification corrélative du loyer et que selon la jurisprudence, il s’agit d’une modification notable des caractéristiques du bail. Il soutient qu’il y a bien eu modification de l’assiette du bail, nonobstant le fait qu’il s’agisse d’un studio à usage d’habitation. Il discute la surface du studio, pour retenir une adjonction de surface de 20 %. Le bailleur rappelle que le caractère notable de la modification de la destination du bail s’apprécie exclusivement au regard des possibilités commerciales offertes par l’extension, par rapport à la destination contractuelle initiale, sans que le bailleur soit tenu de rapporter la preuve que cette modification a entraîné une amélioration effective de la commercialité ou de la rentabilité. Il rappelle que la destination contractuelle initiale excluait la restauration et qu’en cours de bail le preneur a pratiqué une activité de restauration avec des menus vapeur Il considère que le preneur ne peut se prévaloir du caractère complémentaire de sa nouvelle activité par rapport à l’activité initiale. Le propriétaire argue également de la modification des facteurs locaux de commercialité eu égard aux travaux réalisés dans le secteur.

S’agissant de la fixation de la valeur locative, M. [R] propose une pondération des surfaces pour retenir une SUP de 91,54 m² pour le local commercial. Il se fonde sur le rapport amiable de M. [K] réalisé dans le cadre de l’évaluation d’un autre commerce du même secteur pour retenir un prix de 700€/m²P pour la surface commerciale et de 21,70€/m²/mois pour le studio. Il conteste l’abattement au titre de la taxe foncière, celui de 10 % au regard de l’ancienneté des relations contractuelles

Dans son mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 12 mars 2025, la SARL Thé’O demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Juger que le renouvellement du bail est intervenu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 ;Débouter M. [E] [R] de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement et de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 70 000 € hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2022,Plus généralement le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Fixer le loyer du bail renouvelé au montant de 30 827,76 euros hors taxes hors charges par an,Ordonner que le loyer de renouvellement sera indexé sur l’ILC pour le commerce et sur l’IRL pour le studio ;A titre subsidiaire, et s’il était jugé qu’il y a lieu à déplafonnement,

Juger que le loyer annuel de renouvellement ne saurait être supérieur à la somme de 33 121 euros HT/HC, correspondant à la valeur locative ou, à défaut, à celle de 40 603 euros HT/HC correspondant à la valeur locative proposée par l’expert ;Juger que, par application des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, la variation du loyer de renouvellement ne pourra conduire à des variations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;En tout état de cause,

Condamner M. [R] au paiement de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL THE’O conteste l’existence de motifs de déplafonnement au motif que le studio adjoint est un local indépendant du fonds de commerce, avec un accès indépendant et à usage d’habitation, avec un loyer d’habitation, de sorte qu’il n’y a pas de modification des locaux commerciaux et qu’en toute hypothèse, la modification n’est pas notable. Elle conteste la surface du studio qu’elle estime à 12 m² et indique qu’il n’est plus utilisé depuis trois ans. S’agissant de la destination des locaux, elle souligne que les locaux sont dotés d’un espace cuisine et que seule une restauration par cuisson vapeur de mets surgelés réchauffés sur une gazinière est exercée depuis une vingtaine d’années mais qu’elle a cessé en décembre 2024. Le preneur considère de ce fait que cette petite restauration ne peut être considérée comme une modification notable. Il insiste encore sur le fait que cette activité ne s’exerce que le samedi midi durant deux heures et que son chiffre d’affaires est réduit. Il conteste la modification notable des facteurs locaux de commercialité, en évoquant notamment l’étroitesse du trottoir devant le commerce, la suppression de places de parking [Adresse 10] et de places de livraison. Il souligne que l’expert ne relève pas d’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce.

Il maintient la surface pondérée de 71,84 m² et celle de 13 m² pour le studio. Il critique les valeurs de référence du rapport de M. [K], aucune d’elle n’étant située [Adresse 15] et cite d’autres références.

Après deux renvois, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 1er septembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

Au cas d’espèce, le bailleur invoque trois causes de déplafonnement à savoir la modification des caractéristiques du local, la modification de la destination du local et la modification des facteurs locaux de commercialité.

Aussi convient-il de s’interroger sur l’existence de ces modifications entre l’origine du bail expiré et la date de son renouvellement, soit entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2022.

A- Sur les causes de déplafonnement

La charge de la preuve de la modification notable susceptible d’écarter la règle du plafonnement pèse sur le bailleur qui demande le déplafonnement du loyer.

1° Sur la modification des caractéristiques du local

Dans le bail initial, les locaux loués correspondaient au « RDC + Cour sauf studio donnant sur cour » outre les caves.

Dans l’avenant du 17 juin 2013, les parties ont convenu d’étendre l’assiette du bail au studio donnant sur la cour, moyennant une augmentation du loyer correspondant au loyer du studio de 450€/mois.

Le studio, à usage d’habitation, a été utilisé comme lieu de stockage.

L’adjonction de cette surface à l’assiette du bail et l’utilisation de cet espace non à usage d’habitation mais comme réserve constituent, comme le relève l’expert, une modification des caractéristiques du local.

Cependant, le studio n’a été utilisé que comme espace annexe, à usage de stockage, et non pour étendre la surface de vente, ou encore la zone dédiée au salon de thé. De plus, sa surface est réduite puisqu’il résulte de l’attestation de superficie des locaux que sa surface est de 19,40 m² alors que celle des locaux commerciaux est de 98,2 m² (pièce 22 demandeur). Encore, il résulte des plans qu’il n’est pas directement relié au local commercial et qu’il faut emprunter un passage extérieur pour y accéder (pièce 21 demandeur).

Au regard de ces éléments, et de l’utilité moindre du studio pour le local commercial et l’activité exercée, l’adjonction de cette surface en cours de bail ne constitue pas une modification notable des caractéristiques du bail.

2° Sur la modification de la destination

Aux termes de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

Lorsque le preneur a modifié au cours du bail expiré la destination contractuelle des lieux par l’adjonction d’activités, le bailleur peut s’en prévaloir comme motif de déplafonnement, que l’adjonction soit régulière ou irrégulière, si celle-ci est notable.

Il est prévu à la page 2 du bail du 27 août 2003 la clause suivante s’agissant de la destination : « Les locaux présentement loués devront servir au preneur, exclusivement à l’exploitation d’un commerce de Vente de thé et toutes activité commerciales sauf Restauration ».

Il est acquis aux débats que la société Thé’O a développé une activité en sus de « paniers vapeurs » proposés pour les déjeuners. Selon la bailleresse, cette offre de repas a été proposée du mardi au samedi midi à compter de 2013, avant d’être limitée au samedi midi en 2020. La locataire soutient avoir cessé cette activité en décembre 2024.

Ainsi qu’il résulte des débats et du rapport d’expertise (page 17), il s’agit d’une cuisson à la vapeur sur une gazinière. Il s’agit ainsi d’une activité de petite restauration avec un service de plats à consommer sur place. Il y a ainsi une modification de la destination des locaux par rapport à la destination contractuelle.

Pour autant, il ne s’agit que de « petite » restauration, avec une offre limitée, destinée à accompagner la carte des thés. De plus, cette activité ne nécessite aucune activité de transformation, ni de cuisson nécessitant une extraction, ni de transformation des locaux et les nuisances olfactives et sonores sont réduites.

Dans ces conditions, s’il y a eu certes une modification de la destination des locaux au cours du bail expiré, cette modification n’apparaît pas notable.

3° Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il résulte du texte précité que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, souverainement appréciée par les juges du fond pour permettre d’écarter le plafonnement du loyer du bail renouvelé, doit présenter un intérêt pour le commerce considéré.

Il doit donc être recherché si la modification retenue présentait un caractère notable et si elle concernait ou non l’activité commerciale effectivement exercée dans les lieux loués par le preneur, au besoin d’office par la juridiction du fond.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle a une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le local commercial est situé à [Localité 7], bassin de chalandise important, dans le quartier du [Adresse 17] à proximité de la [Adresse 9] et de l’ancien rectorat. La [Adresse 16] est desservie par la [Adresse 14], la [Adresse 13], l'[Adresse 6], la [Adresse 12] et la [Adresse 10].

Les [Adresse 11] et [Adresse 8] viennent de faire l’objet d’une récente rénovation avec la suppression du parking [Adresse 10] et l’aménagement des pavés sur le secteur, les travaux étant achevés à la date de renouvellement du bail. Ainsi que le relève l’expert, si la [Adresse 16] dans laquelle est situé le local commercial est à proximité de grandes artères bénéficiant d’une commercialité très forte avec des emplacements commerciaux n°1, tel n’est pas le cas de la [Adresse 16] qui dispose d’une commercialité moindre et d’un flux de passage naturel plus faible que les places avoisinantes. C’est donc à juste titre que l’expert a considéré que la commercialité de la [Adresse 16] était modérée, et la visibilité du local bonne dans la rue mais moyenne depuis la [Adresse 9].

L’expert fait encore état d’une desserte très bonne mais d’une circulation dans le vieux [Localité 7] difficile avec des axes très embouteillés et la nécessité de recourir aux parkings publics à proximité eu égard au peu de places de stationnement restant dans les rues.

S’agissant de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, l’expert a observé que les flux de piétons ne se déplaçaient pas naturellement vers la [Adresse 16] (cf. Rapport page 17), même si les travaux d’aménagement des [Adresse 11] et [Adresse 8] les ont embellies dans l’objectif de développer la piétionnisation du secteur.

De plus, si des restaurants, tels que le Papa [F] ramènent un nouveau flux de clientèle dans la [Adresse 16], l’expert doute que cela ait une influence favorable sur la commercialité de la boutique de thé Unami au regard des flux de piétons qu’il a pu observer et de leurs activités distinctes (restaurant et vente de thé/salon de thé).

Dans ces circonstances, il n’est pas établi que la réalisation des travaux d’aménagement des deux places, embellissant le quartier et s’orientant vers sa piétonisation et que l’installation de restaurants dans la [Adresse 16], à proximité de l’Unami ont présenté un intérêt pour le commerce de thé considéré.

En conséquence, et au vu de l’ensemble de ces éléments, les évolutions invoquées, seules, comme prises ensemble ne constituent pas des évolutions notables des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour le commerce considéré.

Ainsi, faute de modification notable des éléments de l’article L.145-33 du code de commerce, il n’y a pas lieu à déplafonnement.

B- Sur la valeur du loyer de renouvellement

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, faute de justification d’un motif de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la valeur locative, et doit être fixé au montant du loyer tel qu’il résulte de l’indexation, sauf si la valeur locative est inférieure au montant du loyer indexé.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 40 603 €HT/HC/an après application des correctifs et a mentionné un loyer indexé actuel de 30 827 €/an.

Aucune des parties ne fait état d’une baisse de la valeur locative, le bailleur arguant au contraire d’une valeur locative supérieure à celle calculée par l’expert, soit 70 000 euros.

Dès lors, le loyer de renouvellement sera fixé au montant du loyer indexé.

Le preneur calcule le loyer plafonné de la manière suivante :

Loyer du commerce :

22 503€HTHC x 120,61 (ILC 1er trimestre 2022)

— ------------------------------------------------------------ = 25 007,06 €

108,53 (ILC 1er trimestre 2013)

Loyer du studio :

5 400 €HTHC x 133,93 (IRL 1er trimestre 2022)

— ------------------------------------------------------------ = 5 820,70 €

124,25 (IRL 1er trimestre 2013)

soit un total de 30 827,76 € /an.

Cette somme correspond au loyer indexé calculé par l’expert et le bailleur n’apporte aucune contradiction quant au montant du loyer indexé.

En conséquence, le loyer de renouvellement est plafonné et il convient de dire que le loyer sera fixé à la somme de 30 827,76 euros HT/HC par an à compter du 1er juillet 2022.

II- Sur les autres demandes

Le loyer étant plafonné à son montant actuel indexé, il n’y a pas de rappels de loyers ni d’intérêts qui s’appliqueront, de sorte que les demandes à ce titre seront rejetées.

S’agissant des demandes relatives aux indices de référence pour l’indexation dans le cadre du nouveau bail, il ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux de statuer sur ce point, l’ILC ayant en toute hypothèse vocation à se substituer de plein droit à l’ICC.

III- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [E] [R] ayant succombé au principal, il sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et sera condamné au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE M. [E] [R] de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé portant sur le local situé [Adresse 5] à [Localité 7] à compter du 1er juillet 2022 et de fixation du loyer à la valeur locative ;

DIT que le loyer du bail renouvelé portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 7] à compter du 1er juillet 2022 est plafonné ;

FIXE ledit loyer du bail renouvelé à la somme de 30 827,76 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2022 ;

DÉBOUTE M. [E] [R] de sa demande en paiement du différentiel de loyer et de sa demande au titre des intérêts moratoires ;

DÉBOUTE la SARL Thé’O de sa demande au titre des indices applicables ;

CONDAMNE M. [E] [R] à payer à la S.A.R.L. Thé’O la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [E] [R] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [E] [R] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux