Tribunal Judiciaire de Paris, 19 novembre 2020, n° 19/03910

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre civile JUGEMENT

rendu le 19 novembre 2020 N° RG 19/03910 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPPVG

N° MINUTE :

Assignation du : 22 Février 2019

DEMANDEUR

Monsieur R U V A […] représenté par M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0437

DÉFENDEURS

Madame J Z […] représentée par M^e Anouchka ASSOULINE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0323, M^e Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1555

Maître K B notaire associé de la SCP W AA K B et M X […] représentée par M^e N T DE H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Maître N O […] représentée par M^e N T DE H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

S.A.R.L. AGENE SERVICES IMMOBILIERS OBERKAMPF […] représentée par M^e Arnaud MAGERAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P524

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Emmanuelle X, 1ère Vice-Présidente Adjointe Madame Delphine Y, Juge Madame Monia TALEB, Juge

assistées d’Aurore MOLARI, Greffière lors des débats et de Frédérique ADENET-LOUVET, Greffière lors de la mise à disposition

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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Décision du 19 Novembre 2020 2ème chambre 2ème section N° RG 19/03910 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPPVG

DÉBATS

A l’audience collégiale du 1 octobre 2020 présidée par M^me X^er et tenue publiquement, rapport a été fait par M^me Y, en application de l’article 785 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2020.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 29 décembre 2010, reçu par M N C, Mmee

J Z a acquis le lot de copropriété n° 9 d’un ensemble immobilier situé […] à […] , […], aue prix de 88 000 euros.

Selon acte sous seing privé du 14 septembre 2017 établi par la SARL Agence Services Immobiliers Oberkampf (ci-après la SARL ASIO) exerçant sous l’enseigne P Q, M^me Z et M. R A ont conclu un compromis de vente portant sur ledit bien au prix de 235 000 euros.

Dans ledit acte, M^me Z a déclaré :

- ne faire l’objet d’aucune demande ou procédure initiée à son encontre par le syndicat de copropriétaires,

- que les biens n’ont pas été déclarés insalubres et n’ont pas fait l’objet d’une interdiction d’habiter, de mesures l’enjoignant à faire des travaux ou de toute interdiction d’aliénation.

L’acte authentique de vente, reçu par M K B, avec lae participation de M N C qui assistait la venderesse, a été signée le 12 décembre 2017.

Aux termes dudit acte, la venderesse a déclaré :

- qu’il n’existait à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété,

- que le bien ne faisait l’objet d’aucune injonction de travaux,

- avoir porté à la connaissance de l’acquéreur en application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information dont seule est exclue l’information sur le prix de la vente, l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

Estimant que sa venderesse lui avait dissimulé une situation de péril imminent menaçant l’immeuble, suivant exploits d’huissier des 22 février et 18 mars 2019, M. A a assigné M^me Z, M^e B, M C et la SARL ASIO aux fins d’annulation de la vente ete de paiement de dommages et intérêts.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2019, M. A demande au tribunal de :

Vu l’article 1442 du code civil,

Vu les articles 24–4 c et 40 du décret du 4 janvier 1955,

Vu les articles 54 et suivants de la loi Allur,

Vu le compromis de vente du 14 septembre 2017,

Vu l’acte de vente 12 décembre 2017,

Vu l’ordonnance du 25 aout 2017,

- Constater que l’immeuble a fait l’objet de plusieurs mises en demeure et sommation de la sous direction de la protection des personnes et que cette situation a été dissimulée à Monsieur A, et qu’aucun carnet d’entretien de l’immeuble n’a été produit ni au moment de la signature de l’acte ni postérieurement

- Constater que Madame J Z, les notaires Maître K B et N C ainsi que l’agence immobilière Services Immobiliers ont dissimulé à Monsieur R A, l’existence de désordres structurels affectant l’immeuble dans ses parties communes et privatives et l’imminence d’un arrêté de péril ainsi que la dangerosité présentée par l’immeuble, pour la sécurité des personnes.

- Ordonner l’annulation de la vente reçue par acte de Maître K B notaire à Paris avec l’assistance de Maître N C, notaire au Kremlin Bicêtre, avec le concours de le 12 décembre 2017 sur le bien immobilier suivant : « Dans un ensemble immobilier situé à […] arrondissement ([…] : Comprenant Un bâtiment A : en façade sur la rue des Panoyaux élevé en partie sur terre plein et sur sous sol composé d’une rez de chaussée de trois étages carrés et de combles au dessus Un bâtiment B : au fond du terrain, élevé sur sous sol, composé d’un rez- de- chaussée de trois étages carrée et au dessus de combles et d’une terrasse Un bâtiment annexe C : à la suite du bâtiment A, le long de la limite séparative droite, élevé sur terre plein , composé d’un rez- de- chaussée Un bâtiment annexe D à la suie du bâtiment A le long de la limite séparative gauche, élevé sur terre plein composé d’un rez- de- chaussée Un bâtiment annexe E à la suite du bâtiment B, tout au fond du terrains sur la gauche, élevé sur sous sol composé d’une rez- de- chaussée, trois courettes Une cour Figurant ainsi au cadastre Section BX lot […], […]

- En tant que de besoin Ordonner la rescision pour lésion de ladite vente, ou recevoir Monsieur R A en son action rédhibitoire en vices cachés et la disant bien fondée ordonner l’annulation de la vente.

En tout état de cause :

- Condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame J Z, Maître K B, Maître N C et la société Agence Services immobiliers au paiement de la somme de 100 000 euros de dommages intérêts,

- Les condamner à payer chacun à Monsieur R A la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner les défendeurs aux dépens dont distraction au profit de Maître Véronique Truong avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2019, M^me Z demande au tribunal de :

Vu l’article 1137 et suivants du Code civil,

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Vu l’article 1641 et suivants du Code civil, Vu les pièces versées au débat,

- DEBOUTER M. A de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

- DIRE ET JUGER M^me Z recevable et bien fondée dans ses demandes ;

À titre reconventionnel,

- CONDAMNER M. A à payer à M^me Z la somme de 5.000 euros, pour procédure abusive, à titre de dommages-intérêts ;

- CONDAMNER M. A à payer à M^me Z la somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- CONDAMNER le même aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2019, la SARL ASIO demande au tribunal de :

Vu les articles 1130, 1131 1133, 1135, 1137, 1138, 1641, 1674, 1675, 1240 et 1241 nouveaux du Code civil

A TITRE LIMINAIRE,

- ENJOINDRE Monsieur A d’avoir à produire : 1°) l’acte de vente avec ses annexes

2°) le procès-verbal d’assemblée générale de 2018

A TITRE PRINCIPAL :

- DIRE ET JUGER que Monsieur A est mal fondé dans l’intégralité de ses demandes ;

- DIRE ET JUGER que l’Agence Services Immobiliers OBERKAMPF n’a commis aucun dol à l’égard de l’acquéreur ;

- DIRE ET JUGER que l’Agence Services Immobiliers OBERKAMPF n’a commis aucune faute à l’égard de l’acquéreur ;

EN CONSEQUENCE :

- DEBOUTER Monsieur A de l’intégralité de ses demandes ;

- CONDAMNER Monsieur A à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- LE CONDAMNER aux entiers dépens ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2019, M B et C (ci-après les notaires) demandent au tribunal de :e

- Déclarer Maître K B et Maître N C, Notaires, recevable et bien fondées en leurs conclusions ;

- Déclarer Monsieur A irrecevable en ses demandes ;

À titre subsidiaire,

- Juger que Monsieur A ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du Notaire ;

- Condamner Monsieur A au paiement d’une somme de 3.000

€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître N T de H, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2020.

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Lors de l’audience de plaidoirie du 1 octobre 2020, le conseil duer demandeur était absent. Il lui a été demandé, par téléphone et par message électronique notifié aux avocats le même jour, de déposer son dossier de plaidoirie au plus tard le 8 octobre 2020 et qu’à défaut, le tribunal statuerait au vu des seules conclusions du demandeur sans ses pièces.

Le 6 octobre 2020, les pièces du demandeur ont été déposées au greffe de la 2 chambre civile du tribunal.e

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il est rappelé que depuis le 11 mai 2017, date d’entrée en vigueur du décret du 6 mai 2017 ayant modifié les dispositions de l’article 753 du code de procédure civile devenu l’article 768, l e tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion de sorte que le tribunal n’est pas saisi de la demande de publication du jugement uniquement formulée par M. A dans la discussion de ses conclusions.

De plus, en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, les conclusions de la SARL Asio notifiées postérieurement à la clôture seront déclarées irrecevables.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation

Les notaires font valoir, au visa des dispositions des articles 28-4-c/ et 40 du décret du 4 janvier 1955 et 30 du décret du 14 octobre 1955, que M. A n’a pas publié son assignation et que par conséquent ses demandes sont irrecevables.

M. A réplique avoir publié son assignation.

***

Aux termes de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, M. A demande la nullité de l’acte de vente du 12 décembre 2017 pour dol et vices cachés et sa rescision pour lésion. Il affirme dans ses dernières conclusions récapitulatives avoir procédé à la publication de son assignation sans en justifier par une pièce régulièrement communiquée à ses adversaires.

Dès lors, les demandes de nullité de la vente pour dol et vices cachés et de rescision pour lésion sont irrecevables. En revanche, la demande de

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dommages et intérêts, dont la recevabilité n’est pas conditionnée à sa publication au service de publicité foncière, est recevable.

Sur la demande de production de pièces

La SARL ASIO demande, dans le dispositif de ses conclusions, à ce que le tribunal enjoigne M. A de produire l’acte de vente et ses annexes, sans développer de moyens au soutien de cette demande. Elle sollicite, en outre, que le tribunal enjoigne le demandeur de produire le procès-verbal d’assemblée générale de 2018 qu’il a reçu en tant que copropriétaire.

***

Faute pour la SARL Asio de justifier de l’utilité desdites pièces pour parvenir à la résolution du litige, sa demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M^me Z, de la SARL ASIO et des notaires au paiement de la somme de 100 000 euros

1-Sur la faute alléguée de M^me Z

M. A soutient que M^me Z feint d’ignorer la situation réelle de l’immeuble et des parties privatives alors qu’en sa qualité de scrutateur de chacune des assemblées générales et de membre du bureau, elle était l’une des premières informées de la situation de l’immeuble et de l’évolution d’une procédure judiciaire introduite depuis plus de six ans. Il ajoute que la vente a été organisée, à partir d’une rédaction délibérément incomplète des procès-verbaux d’assemblée générale emportant une dissimulation de la gravité de la situation de l’immeuble.

Il conteste que les infiltrations soient postérieures à la cession litigieuse et considère, au contraire, qu’elles trouvent leur cause dans le délitement de la structure de l’immeuble subi depuis de nombreuses années par l’appartement de M^me F qui est proche de l’effondrement.

Il ajoute qu’il n’a pas pu s’en apercevoir avant la vente en raison de la réfection de l’appartement opérée par M^me Z.

M^me Z réplique que la preuve de manœuvres dolosives n’est pas rapportée. Elle rappelle que M. A reconnaît que les fuites sont apparues plus d’un an après la cession de sorte qu’elles sont nécessairement nouvelles.

Elle soutient que ses déclarations à l’acte ne sont pas mensongères rappelant que :

- la clause selon laquelle aucune litige pouvant porter atteinte au droit de propriété n’était en cours ne voulait pas dire qu’aucun litige n’était en cours,

- le bien vendu n’a pas fait l’objet d’une injonction de travaux,

- que ni le bien vendu ni elle-même n’ont fait l’objet de demande ou de procédure de la part du syndicat des copropriétaires,

- le bien n’était pas concerné par les problèmes de construction entre le 3 et le 4 étage, e e

- le bien vendu n’était pas insalubre.

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Elle ajoute que, dans ses conclusions, M. A reconnaît avoir été destinataire des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et notamment de celui du 24 juin 2017 dans lesquels il est fait état des contentieux en cours et des litiges concernant le 4 étage dont il prétende ne pas avoir été informé.

Enfin, elle expose que les lettres adressées au syndic par la Préfecture ne comportaient aucune injonction à son encontre, ne concernaient pas son bien et qu’en tout état de cause, le syndic ne faisait qu’une synthèse des procédures lors des assemblées générales.

2-Sur la faute alléguée de l’agence immobilière

M. A soutient que l’agence immobilière, mandatée par la venderesse, a contribué à surprendre son consentement en se contentant de demander au syndic de produire le carnet d’entretien dont il n’a finalement jamais eu connaissance. Il ajoute que la SARL Asio ne peut soutenir que l’information délivrée dans les procès-verbaux des 8 juin 2016 et 24 mai 2017 était suffisante.

Il affirme que l’état général de l’immeuble était un élément déterminant de son consentement puisque la menace pesait tant sur les parties communes que sur les parties privatives.

Il en conclut que l’agence a engagé sa responsabilité en :

- l’entretenant dans la croyance de l’acquisition d’un bien conforme à sa destination alors que les désordres dont il est affecté en altérait toute possibilité de jouissance paisible et

- taisant l’imminence d’un arrêté de péril.

La SARL ASIO réplique qu’elle n’a pas manqué d’informer l’acquéreur de l’absence de carnet général d’entretien de l’immeuble. Elle ajoute lui avoir remis les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale qui mentionnaient l’existence de travaux d’étanchéité provenant de la terrasse du 4 étage, d’une procédure judiciairee impliquant M^me F, d’une expertise judiciaire en cours et des injonctions de la Préfecture de Police.

Elle en conclut qu’aucune manœuvre ne peut lui être reprochée et que le caractère déterminant des informations prétendument occultées n’est pas démontré.

Elle fait valoir qu’elle ne pouvait transmettre le rapport de la Préfecture de police du 27 novembre 2017 alors que le compromis avait été signé deux mois auparavant. Elle rappelle que ledit rapport a été reçu par le service des architectes de sécurité le 6 décembre 2017, soit trois jours ouvrés avant la réitération devant notaire qui a lieu le 12 décembre 2017 et qu’elle n’en a donc pas eu connaissance. Enfin, elle rappelle que le rapport du 19 juillet 2018 est postérieur à la vente.

3-Sur la faute alléguée des notaires

M. A fait valoir, au visa de l’article 1442 du code civil, que M^me Z leur a fourni une information minimale et qu’en qualité de professionnelles elles auraient dû s’assurer que la venderesse ne leur dissimulait pas une information décisive et auraient dû s’insurger devant l’absence de production du carnet d’entretien de l’immeuble. Il rappelle qu’elles auraient dû prendre contact avec le syndic et se faire remettre le carnet d’entretien de l’immeuble, une copie du dossier de diagnostic

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technique et une information complète sur l’état apparent de l’immeuble, la solidité du clos et du couvert, l’état des conduites des canalisations et des équipements communs.

Il considère que son consentement a été surpris, faute pour les notaires d’avoir annexé l’état daté.

Il souligne que M C avait nécessairement connaissance dese désordres structurels affectant l’immeuble pour avoir assisté M^me Z lors de son acquisition six ans plus tôt.

Il soutient que M B, en qualité de rédactrice de l’acte, s’este limitée à introduire des clauses protégeant sa propre responsabilité en reportant ses obligations sur le vendeur et a, de ce fait, participé à forger une croyance erronée chez lui.

Les notaires répliquent que la vente a eu lieu en l’état et que le vendeur n’était pas un professionnel de l’immobilier. Elles ajoutent que la simple lecture des procès-verbaux d’assemblée générale ont permis à l’acquéreur d’être informé de l’existence :

- d’un projet de travaux d’étanchéité de la cour,

- d’une procédure contre les consorts G/Weber concernant des infiltrations en provenance de la terrasse de l’immeuble, occasionnant des infiltrations dans les appartements situés en dessous, avec la précision que ces désordres faisaient l’objet d’une expertise judiciaire et que des travaux étaient à prévoir suite à une injonction de la Préfecture de police de Paris.

Elles rappellent que :

- l’acte litigieux fait référence à l’état daté transmis par le syndic qui lui-même mentionne l’existence de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires aux consorts S G/Weber ,

- le syndic a indiqué qu’il n’y avait pas de carnet d’entretien,

- le certificat d’urbanisme joint à l’acte de vente ne fait état d’aucun arrêté de péril ou injonction des pouvoirs publics quant à un dommage sur l’immeuble,

- elles n’ont jamais été en possession des injonctions adressées par la Préfecture à M^me F ou à son conseil ou du rapport de la Préfecture du 27 novembre 2017,

- la venderesse ne leur a transmis aucune information portant sur un appartement autre que l’appartement litigieux.

Elles en concluent qu’aucun des éléments transmis par le syndic n’a permis de mettre en évidence l’existence de désordres dans le bien litigieux ni les impacts des désordres de la toiture sur le bien situé au 2e étage.

Enfin, elles exposent qu’elles n’ont pas participé aux négociations de la vente et que les parties avaient signé un acte sous seing privé fixant leur accord sur la chose et sur le prix et que tous les éléments d’information ont été transmis à M. A lors de la purge du délai de rétractation de sorte que le lien de causalité fait défaut.

4-Sur le préjudice invoqué

M. A soutient que son préjudice ne saurait être estimé à une valeur inférieure à la somme de 100 000 euros.

Les notaires et M^me Z font valoir que M. A n’apporte

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aucune justification ni aucune explication sur le montant de sa réclamation.

***

S’agissant de la demande formée à l’encontre des notaires, force est de constater que l’article 1442 du code civil visé en demande est totalement inopérant pour porter sur la dissolution de la communauté entre époux. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée à leur encontre sera rejetée.

Ensuite, M. A n’a visé aucun fondement juridique à sa demande formée à l’encontre de M^me Z ou de la SARL Asio. Toutefois, les fautes reprochées à M^me Z ayant été commises avant la conclusion du contrat de vente, seule sa responsabilité délictuelle peut être engagée. Ensuite, aucun contrat ne lie le demandeur à la SARL Asio de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel.

Pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Or, M. A, dont la demande de nullité de la vente est irrecevable, se contente d’évaluer son préjudice à la somme de 100 000 euros sans préciser la nature de celui-ci ni démontrer son existence par les pièces produites aux débats.

En conséquence, la demande de condamnation solidaire ou à défaut in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 100 000 euros sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation pour procédure abusive

M^me Z sollicite, sans développer de moyens, la condamnation du demandeur pour procédure abusive.

M. A n’a pas répliqué sur ce point.

***

À défaut pour M^me Z de rapporter la preuve d’une quelconque faute ou légèreté blâmable de la part de M. A, qui a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
M. A, succombant, sera condamné aux dépens dont distraction au profit de M N T de H et à payer la somme dee

3 000 euros à M^me Z, à la SARL Asio et aux notaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune nécessité ne justifie que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions de la SARL Agence Services Immobiliers Oberkampf notifiées par voie électronique le 4 mars 2020,

Déclare irrecevables les demandes de :

- nullité du contrat de vente conclu le 12 décembre 2017 entre M. R A et M^me J Z,

- rescision pour lésion du contrat de vente conclu le 12 décembre 2017 entre M. R A et M^me J Z,

Déclare recevable la demande de condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M^me J Z, M N C, M I e

B et la SARL Agence Services Immobiliers Oberkampf au paiement de la somme de 100 000 euros,

Rejette la demande de production de l’acte de vente et ses annexes et du procès-verbal d’assemblée générale de 2018,

Rejette les demandes de M. R A tendant à :

- la condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M^me J Z, M N C, M K B et la SARLe e

Agence Services Immobiliers Oberkampf au paiement de la somme de 100 000 euros,

- l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M^me J Z,

Condamne M. R A à payer à M^me J Z la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. R A à payer à la SARL Agence Services Immobilier Oberkampf la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. R A à payer à M N C et Me e

K B la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. R A aux dépens dont distraction au profit de M N T de H,e

Rejette la demande d’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris le 19 novembre 2020

La greffière La présidente Frédérique Adenet-Louvet Emmanuelle X

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