TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
N° RG 22/57867 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7G Q
N° : 13
Assignation […] : 21 Octobre 2022
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3 Copies exécutoires délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ren[…]e le 25 juillet 2023
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation […] Président […] Tribunal,
As[…]tée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEUR
Monsieur Z AA 100 rue d’Amsterdam 75009 PARIS
représenté par M^e François DANEMANS, avocat au barreau de PARIS – #G0387
DEFENDEURS
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] représenté par son syndic la SASU BLUE SYNDIC 37 Rue d’Amsterdam 75008 PARIS
représenté par M^e Yona ANOU, avocat au barreau de PARIS -
#E2329
Madame X Y […]
représentée par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS
- #G0788
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DÉBATS
A l’audience […] 20 Juin 2023, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, as[…]tée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir enten[…] les conseils des parties,
Monsieur Z AA est propriétaire non occupant d’un appartement situé au […] étage de l’immeuble […] […], soumis au statut de la copropriété.
Madame X Y est propriétaire d’un appartement situé au 4ème étage au-dessous de celui de Monsieur AA.
En raison de la constatation d’un affaissement […] plancher de la salle de bains de l’appartement de Monsieur AA, la Direction […] logement et de l’Habitat de la Ville de Paris a, le 12 mai 2022, mis en œuvre la procé[…]re de sécurité ordinaire, sollicitant la réalisation de travaux.
Exposant que les travaux préconisés par l’architecte de l’immeuble et de la Ville de Paris n’ont toujours pas été mis en œuvre par la copropriété, Monsieur AA a, par exploit délivré le 21 octobre 2022, fait citer le syndicat des copropriétaire […] […] et Madame X Y devant le président […] tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa de l’article 834 […] code de procé[…]re civile.
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois dans l’attente de la désignation d’un nouveau syndic et de la validation des devis émis par plusieurs architectes.
A l’audience de renvoi […] 20 juin 2023, Monsieur AA sollicite, dans le dernier état de ses prétentions, et au visa des articles 834 et 835 […] code de procé[…]re civile, de :
• ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, à faire réaliser les travaux d’urgence préconisés par l’architecte AB AC dans son rapport ainsi que par la Ville de Paris dans son constat,
• se réserver la liquidation de l’astreinte,
• condamner in soli[…]m les défendeurs au paiement d’une somme provisionnelle de 23.739,75€, sauf à parfaire,
• les condamner in soli[…]m à lui verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
En réponse, le syndicat des copropriétaires soulève in limine litis l’incompétence […] juge des référés pour statuer sur la demande indemnitaire. En tout état de cause, il sollicite :
• d’enjoindre le requérant à lui communiquer le rapport d’un architecte mentionnant la date, la nature et le détail des travaux de reprise de l’étanchéité de sa salle de bains, ainsi que leur conformité aux règles de l’art, dans un délai de
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trois mois à compter de la décision sous astreinte de 150€/ jour de retard passé ce délai,
• de le condamner au paiement de la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Madame Y conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 […] code de procé[…]re civile, il convient de se référer à l’acte intro[…]ctif d’instance et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Aux termes de l’article 835, alinéa 2 […] code de procé[…]re civile, invoqué par le requérant, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président […] tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
* sur l’injonction de réaliser des travaux
En vertu de l’article 14 de la loi […] 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, l’architecte de sécurité qui a constaté, dans l’appartement de Monsieur AD, un affaissement […] plancher de la salle de bains au droit de la baignoire, côté cour, avec un décollement de la plinthe entre 0,5 cm et 1 cm, recommande aux termes de la mise en œuvre de la procé[…]re de mise en sécurité ordinaire, de :
- réaliser l’étaiement […] plancher haut de la salle de bains […] logement […] 4ème étage, (en gras dans l’arrêté),
- assurer la stabilité et la solidité […] plancher bas de la salle de bains […] logement situé au […] étage, en procédant à tous travaux de réparation ou de remplacement des éléments de structure qui ne remplissent plus leur fonction, tels que poutres, solives, etc… et reconstituer à la suite, la sous-face […] plancher de façon à restituer la cohésion de l’ensemble,
- exécuter tous les travaux annexes qui s’avéreraient nécessaires afin d’assurer de manière pérenne la levée de la situation de risques bâtimentaire.
Monsieur AB AC, architecte, le 4 octobre 2021, recommande, quant à lui, de procéder à des travaux portant sur le plancher et sur un ravalement de la façade à court terme.
Il résulte des débats que l’assemblée générale des copropriétaires […] 1er décembre 2022 a voté le mandat […] cabinet EC BE ainsi que le budget relatif à l’étaiement […] 4ème étage, qui a été effectué
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comme cela résulte de la facture établie le 17 novembre 2022 par la société SPCB. La demande est donc sans objet quant à la réalisation d’un étaiement.
Monsieur AC a constaté un affaissement marqué […] plancher au droit de la baignoire de l’appartement de Monsieur AD et précise que les façades sur cour sont composées de pans bois et sont revêtues d’une peinture étanche ; que génèrent des infiltrations importantes les nombreux désordres suivants :
- les zincs sont engravés dans les plâtres ce qui n’est pas conforme au DTU,
- les zincs sont ponctuellement percés,
- les scellements des garde-corps ainsi que les joints de calfeutrement sont vétustes et infiltrants,
- les joints de la descente d’eau usée en fonte ont disparu et la pénétration vers le logement est corrodée,
- la salle de bains n’était pas étanchée, des fuites sur la baignoire ont aussi très probablement participé à la dégradation des bois.
Il résulte de ce rapport que si le défaut d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement de Monsieur AA est identifié comme ayant participé à la dégradation des bois, le défaut d’étanchéité de la façade de l’immeuble est bien mis en cause dans l’affaissement […] plancher et la dégradation des bois.
Le rapport établi par le Cabinet EC.BE, cabinet d’architectes, le 26 octobre 2022, confirme que le plancher bois entre les appartements […] 4ème et […] étages a subi au cours des années précédentes des désordres […]s, entre autres, à des infiltrations d’eau, qui ont plusieurs origines :
- les installations des salles de bains et des cuisines,
- la vétusté des réseaux d’alimentation et d’évacuation,
- la porosité de la façade cour.
L’architecte recommande d’effectuer des investigations sur le plancher séparatif ainsi que sur la façade.
Enfin, le rapport établi par la société EMG, Cabinet d’architectes, le 21 février 2023, constate les éléments suivants :
- la poutre située entre la salle de bain/WC et la cage d’escalier ainsi que le Pan de bois sont « HS »,
- aucune étanchéité liquide sur les sols et les murs ;
- une chape en ciment a été posée sur toute la zone ;
- le pan de bois est HS sur façade sur cour.
Le cabinet d’architectes précise que les façades cour sont en plâtre recouvert d’une peinture étanche type I3 lisse qui ne laisse pas respirer le support et accentue le taux d’humidité dans les murs, ce qui favorise le pourrissement des pans de bois.
Dans l’appartement […] 4ème étage, l’architecte constate que toute la zone entre le mur de façade et le mur de refend présente une descente de charge, « qui est probablement dû à la surcharge de la chape béton et au mauvais état des poutres bois ». Il précise un peu plus loin que « Afin de soulager la structure […] plancher, il serait bon de démolir la chape existante et de la refaire en béton allégé lors des travaux de rénovation ».
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L’architecte conseille d’avoir recours à un ingénieur structure pour dimensionner les reprises à effectuer au niveau des planchers et de prévoir rapidement une étude pour des travaux de ravalement des façades sur cour.
Il résulte de l’ensemble de ces rapports dont les conclusions sont similaires que la façade cour de l’immeuble doit être rénovée, le cabinet EMG ayant d’ailleurs constaté le pourrissement d’un des pans de bois sur façade […] côté droit de la fenêtre de la salle de bains de l’appartement de Monsieur AA. Les architectes imputent le défaut d’étanchéité de cette façade aux zincs, à un défaut de joint de la colonne ainsi qu’au revêtement utilisé lors […] dernier ravalement.
La façade cour de l’immeuble étant une partie commune et le syndicat des copropriétaires étant tenu d’assurer la conservation de l’immeuble, il lui appartient de procéder à ces travaux.
Il en est de même de la vérification des éléments abîmés […] plancher séparant les 4ème et […] étages, côté façade cour, dans la mesure où ces éléments (solives, poutres) sont des parties communes et que seul le syndicat des copropriétaires est en mesure d’y effectuer des travaux.
Le fait que Monsieur AA puisse avoir une responsabilité dans la dégradation […] plancher séparatif n’a aucune incidence sur l’obligation non sérieusement contestable, pour le syndicat des copropriétaires, d’assurer sa mission de conservation en ordonnant la réalisation des travaux, sous réserve, par la suite, d’engager les actions en responsabilité qu’il juge nécessaires.
Si le syndicat des copropriétaires justifie avoir effectué de nombreuses diligences, la mise en concurrence de plusieurs architectes ne pouvant lui être reprochée, il n’en demeure pas moins qu’à ce jour et malgré les renvois successifs, aucune convocation à une future assemblée générale aux fins de procéder au vote des travaux de sondage […] plancher séparant les 4ème et […] étages ainsi que […] ravalement de la façade cour n’a été versée aux débats.
Force est de constater que les désordres ont été dénoncés par le mandataire de Monsieur AA à l’ancien syndic de l’immeuble le 25 mai 2021 et que deux ans plus tard, le plancher séparatif n’a toujours pas été purgé ni le ravalement de la façade cour effectué, voire seulement mis au vote, alors qu’il est établi que des pans de bois sont pourris. Ainsi, l’assemblée générale […] 5 avril 2023 qui a désigné un nouveau syndic, a rejeté le vote […] mandat de l’architecte pour la phase d’étude concernant les travaux de plancher, Monsieur AA ayant en revanche voté favorablement.
En conséquence, et afin que les tergiversations relatives au choix d’un architecte ainsi qu’au choix d’un syndic n’empêchent pas l’exécution des travaux recommandés par la Ville de Paris et par Monsieur AE, il convient d’enjoindre sous astreinte, le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de purge […] plancher et de ravalement de la façade cour de l’immeuble, l’astreinte n’étant pas la même pour les deux injonctions.
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* sur la demande provisionnelle
L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur […] montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions […] demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse sub[…]ter un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges […] fond.
Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause.
Le demandeur sollicite une provision et non l’octroi de dommages et intérêts, de sorte que le moyen tiré de l’incompétence […] juge des référés, qui n’est pas une exception de compétence devant être soulevée in limine litis, doit être rejeté.
En l’espèce, il résulte des différents rapports d’architecte que le défaut d’étanchéité de la salle de bains de Monsieur AA est identifié comme l’une des causes […] pourrissement des bois, et de la dégradation […] plancher séparatif. Le poids in[…]it par la chape en ciment posé sur le plancher de la salle de bains de Monsieur AA est également identifié comme cause de l’affaissement.
En outre, le rapport de recherche de fuite établi le 18 septembre 2018 par l’expert mandaté par l’assureur de Madame Y à la suite d’un dégât des eaux survenu le 15 janvier 2018 impliquant les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur AA, constate que :
- le test à l’humidimètre effectué au plafond de l’appartement de M^me Y est à saturation, « nous avons pu mettre en évidence une fuite très importante lors de chaque douche, pouvant avoir provoqué tous les dégâts observés »
- une fuite sur joint fibre sous baignoire a été réparé le 14 septembre 2018 par le locataire de Monsieur AA,
- est préconisée la réfection […] revêtement faïencé […] mur […] volume de la baignoire, celui-ci étant déchaussée et ne permettant pas un bon entretien de réfection des joints périmétriques.
Dès lors, l’obligation pour les défendeurs d’indemniser la perte de loyers subie par Monsieur AA ainsi que de prendre en charge la rénovation de sa salle de bains, apparaît sérieusement contestable en l’absence de détermination précise des causes de l’affaissement […] plancher et de la répartition en pourcentage de ces causes, alors que le défaut d’étanchéité des murs et sols de la salle de bains est, de façon constante, identifié comme l’une des causes de l’affaissement.
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De la même manière, la faute des défendeurs résultant de votes négatifs ou […] changement de syndic et d’architectes n’apparaît pas démontrée avec l’évidence requise en référé. En effet, le syndicat des copropriétaires était fondé, compte tenu de l’identification […] défaut d’étanchéité de la salle de bains […] requérant et […] coût in[…]it par les travaux sollicités par la Ville de Paris, à solliciter plusieurs devis et avis de professionnels avant de procéder à l’exécution des travaux.
La faute de Madame Y, qui souhaitait s’assurer que les travaux d’étanchéité de la salle de bains seraient effectués par le requérant et que l’assurance de l’immeuble allait être informée des désordres, n’apparaît pas manifeste, alors que celle-ci, en tant que propriétaire occupante, doit supporter la pose d’étais dans son logement.
En tout état de cause, la dégradation de la salle de bains de Monsieur AA n’a aucun lien de causalité avec l’éventuelle inertie reprochée des défendeurs.
Pour ces raison, il n’y a pas lieu à référé.
Sur la demande reconventionnelle
Monsieur AA a communiqué un devis établi le 12 avril 2023 qui prévoit la pose d’une étanchéité (WEBER) sur les sols et murs de la salle de bains.
Il ne saurait être enjoint à ce dernier de procéder immédiatement aux travaux d’étanchéité de la salle de bains, dont il n’est pas contestable qu’elle n’est pas utilisée, dans la mesure où ces travaux ne peuvent être effectués avant qu’il soit procédé à la purge des éléments abîmés […] plancher séparatif. Toutefois, il sera fait droit à cette demande dès lors que les travaux de purge […] plancher auront été réalisés, et ce, sous astreinte.
Sur les demandes accessoires,
Compte tenu des circonstances de la cause, chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles en vertu des articles 696 et 700 […] code de procé[…]re civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Enjoignons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] à procéder sur le plancher séparant les 4ème et […] étages de l’immeuble, au niveau de la salle de bains de Monsieur AA, à tous travaux de réparation ou de remplacement des éléments de structure qui ne remplissent plus leur fonction, tels que poutres, solives, etc… et à reconstituer à la suite, la sous-face […] plancher de façon à restituer la cohésion de l’ensemble, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision ;
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Disons que faute d’avoir réalisé l’injonction précitée passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une […]rée de trois mois ;
Enjoignons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à procéder au ravalement de la façade cour de l’immeuble dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision ;
Disons que faute d’avoir réalisé l’injonction précitée passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une […]rée de trois mois ;
Enjoignons Monsieur AA à communiquer au syndicat des copropriétaires le rapport d’un architecte mentionnant la date, la nature et le détail des travaux de reprise de l’étanchéité de sa salle de bains, ainsi que leur conformité aux règles de l’art dans un délai de trois mois suivant l’achèvement des travaux de reprise des éléments détériorés […] planche séparatif ;
Disons que faute d’avoir réalisé l’injonction précitée passé ce délai, Monsieur AA sera redevable d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une […]rée de trois mois ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles ;
Disons n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 […] code de procé[…]re civile ;
Laissons à la charge de chaque partie ses dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 25 juillet 2023.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
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