TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP requêtes

N° RG 23/01343 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCOA

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 mai 2024

DEMANDEURS

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante, assistée de Maître Nicolas DELGRANDI avocat au barreau de PARIS vestiaire # P0445

INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparante, assistée de Maître Nicolas DELGRANDI avocat au barreau de PARIS vestiaire # P0445

DÉFENDEURS

Madame [C] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C886 Substitué par Maître Rim KAROUI.

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C886 Substitué par Maître Rim KAROUI.

Décision du 23 mai 2024

PCP JCP requêtes – N° RG 23/01343 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCOA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Florence BASSOT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Florence BASSOT, Juge assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 29 Juin 2021, Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] ont donné à bail à Madame [D] [V] et Monsieur [M] [W] un appartement meublé de 35 m2 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1 350 €, outre une provision sur charges d’un montant de 150 € et un dépôt de garantie d’un montant de 2 700 €.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé par huissier de justice le 23 août 2021, jour de la prise d’effet dudit bail.

Les locataires ont donné congé le 13 septembre 2022 et ont quitté les lieux le 13 octobre 2022.

Suivant requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 27 février 2023, Madame [D] [V] a sollicité la convocation de Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 871,85 euros en principal pour restitution partielle du dépôt de garantie ainsi qu’à celle de 10% du loyer par mois de retard à titre de dommages et intérêts.

Les demandeurs avaient préalablement saisi le conciliateur de justice qui devait dresser un constat d’échec le 15 février 2023.

Après deux renvois dont un à la suite de l’intervention volontaire de Monsieur [M] [W], les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 21 Mars 2024.

A cette audience, les parties sont assistées ou représentées par leur conseil.

Les conseils versent des conclusions auxquelles ils se réfèrent et aux termes desquelles :

Madame [D] [V] et Monsieur [M] [W] demandent dans leurs dernières conclusions au juge des contentieux et de la protection de :

— Condamner in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] au paiement de la somme de 875 euros au titre du solde du dépôt de garantie non encore restitué;

— Condamner in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] au paiement de la somme de 2.160 euros au titre de la pénalité prévue à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989;

— Condamner in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] au paiement de la somme de 900 euros au titre de la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil;

— Condamner in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] au paiement de la somme de 1.848 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] aux entiers dépens.

Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] répliquent dans leurs dernières conclusions récapitulatives en demandant au juge des contentieux et de la protection de :

— Débouter Monsieur [W] et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions;

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [V] à payer la somme de 669,09 euros, au titre des frais engagés par les consorts [O] mais imputables aux locataires;

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [V] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [V] aux entiers dépens de l’instance.

Vu l’article 455 du CPC.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution partielle du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes qui restent dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure .

Il en résulte que lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté et ce, en procédant à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi lors de la remise et lors de la restitution des clés.

Il est constant que la somme de 1 425 euros a été restituée aux locataires le 12 décembre 2022.

En l’espèce, les demandeurs considèrent que demeure un solde de 875 euros qu’il convient de leur restituer.

Il n’est pas contesté que si un état des lieux par procès-verbal d’un officier public et ministériel a bien été dressé au moment de la remise des clés, la même précaution n’a pas été prise lors de la restitution de celles-ci lorsque les locataires ont quitté les lieux alors même que le contrat de bail signé fait état dans un chapitre intitulé « Etat des lieux d’entrée et de sortie » que « l’état des lieux de sortie sera à la charge du propriétaire ».

Les bailleurs n’ont pas eu à supporter cette charge puisqu’ils se prévalent d’un document annoté qui n’est autre que la copie du procès-verbal d’état des lieux d’entrée établi par l’huissier de justice avec quelques mentions manuscrites, daté du 13/10/2023 avec photographies. Ce document n’est pas signé et est daté de l’année 2023 alors que les locataires ont quitté les lieux en 2022. L’aspect contradictoire de l’état des lieux de sortie n’est donc pas formellement apparent.

Cependant, il ressort également de la lettre jointe à la requête que les requérants ont déposée au greffe du Tribunal qu’ils ne contestent pas l’existence de l’état des lieux de sortie versé aux débats mais le fait qu’il ne leur ait pas été transmis et reconnaissent un grand nombre de dégradations qui y sont mentionnées notamment deux griffures blanches sur les tables basses, l’absence d’ustensiles de cuisine, des traces de projection sur le plafond, la fuite des toilettes réparées quelques mois auparavant, sous réserve de la communication de justificatifs.

Or, les bailleurs justifient par les pièces qu’ils versent aux débats du montant des dégradations des tables basses, des frais de ménage et du coût de la réparation de la fuite des toilettes imputables aux locataires au titre des réparations locatives et justifient par là même, des retenues opérées à ce titre sur le dépôt de garantie.

Il sera néanmoins relevé que si le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères incombe aux locataires et a pu justifier une retenue sur le dépôt de garantie, il est constant qu’une erreur dans son calcul a été commise par les bailleurs à hauteur de 35,93 euros qu’il convient de restituer aux locataires. Cette somme sera cependant compensée avec celle déboursée par les bailleurs pour l’achat d’ustensiles de cuisine dont les locataires ont reconnu l’absence dans leur courrier annexé à la requête et dont les bailleurs justifient le montant au moyen d’une facture à hauteur de 39,16 euros.

Dès lors, les requérants sont mal fondés à solliciter la restitution du solde du dépôt de garantie et seront donc déboutés de cette demande.

Sur la demande de la condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Les locataires succombent en leur demande principale et ne démontrent pas de faute imputable aux bailleurs susceptible de commander l’octroi de dommages et intérêts.

Dès lors, ils ne pourront qu’être déboutés de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des travaux de la douche

Faute pour les bailleurs de justifier par des éléments objectifs et notamment dans l’état des lieux de sortie, que les travaux de réparation de la douche sont imputables aux locataires, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande.

Sur la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable d’allouer à Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] la somme de 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, pour faire valoir leurs droits.

Sur les dépens

Madame [D] [V] et Monsieur [M][W], parties succombantes, seront condamnés aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [D] [V] et Monsieur [W] de l’ensemble de leurs demandes;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraire;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [M] [W] à verser à Madame [C] [O] et Monsieur [L] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024

le greffierle Président