Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 12 février 2026, n° 25/07792

TJ Paris 12 février 2026

Arguments

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Accepté
Existence d'un contrat de bail verbal
La cour a jugé que les éléments de preuve fournis par la SCI PTILO établissent l'existence d'un bail verbal, confirmant ainsi la demande de reconnaissance du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que Monsieur [Y] [L] n'a effectivement pas payé de loyer durant toute la période d'occupation, justifiant ainsi la condamnation au paiement des loyers dus.
Accepté
Frais exposés pour la défense
La cour a jugé que la SCI PTILO, en tant que partie gagnante, a droit à une indemnisation pour les frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 12 févr. 2026, n° 25/07792
Numéro(s) :	25/07792
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alice ZIADESandrine MADANI
Parties :	S.C.I. PTILO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandrine MADANI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07792 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWZP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. PTILO, société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

Déibéré au 28 janvier 2026, prorogé au 12 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2026 par Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07792 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWZP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI PTILO, société civile immobilière constituée uniquement entre Madame [X] [I] née [B], et sa fille Madame [A] [I], est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3].

Monsieur [Y] [L] a occupé ce logement appartenant à la SCI PTILO à compter de septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 août 2025 à étude, la SCI PTILO a fait assigner Monsieur [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

L’assignation a été dénoncée le 26 août 2025 à la préfecture de [Localité 1] mais aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue avant l’audience.

A l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI PTILO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans ses dernières conclusions visées à l’audience et sollicite de voir :

dire qu’il existe un bail verbal entre les parties, conclu à compter du 1er septembre 2022 portant sur l’appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 900 euros ;donner acte à Monsieur [Y] [L] qu’il reconnaît avoir quitté les lieux et restitué les clés à la date du 15 septembre 2025 et déclarer le bail résilié ;prononcer en tant que de besoin la résiliation judiciaire de ce bail verbal pour absence totale de paiement des loyers à compter du jugement à intervenir ;condamner Monsieur [Y] [L] à lui payer la somme de 32 850 euros représentant le montant des loyers / indemnités d’occupation arrêtés au 15 septembre 2025 ;condamner Monsieur [Y] [L] au paiement d’une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [Y] [L], assisté de son conseil, soutient également ses demandes telles qu’exposées dans ses dernières conclusions visées à l’audience et sollicite de voir :

qualifier l’occupation du logement par Monsieur [Y] [L] comme ayant été gratuite et dépourvue de toute contrepartie financière et s’analysant comme un prêt à usage ;débouter la SCI PTILO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions car mal fondées en fait et en droit ;condamner la SCI PTILO à payer à Monsieur [Y] [L] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Alice ZIADE, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 janvier 2026, prorogé au 12 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la qualification de la mise à disposition du logement sis [Adresse 3]

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par l’emprunteur de la rendre après s’en être servi. Selon l’article 1876 du même code, ce prêt est essentiellement gratuit.

S’agissant du bail, si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature.

En effet, en application de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Par ailleurs, l’article 1715 du code civil dispose que si le bail sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le prêt à usage et le bail se caractérisent donc tous deux par la mise à disposition temporaire d’un bien au profit d’une personne ; ces deux contrats se distinguent toutefois en ce que le prêt est essentiellement gratuit tandis que le contrat de bail est à titre onéreux, ce qui suppose l’existence d’une contrepartie à la mise à disposition de lieux.

Il est constant que cette contrepartie ne prend pas nécessairement la forme du paiement d’un loyer, et peut être constitué par une contrepartie autre que monétaire. En revanche, le prix doit être réel et sérieux. Le bail peut être conclu pour un prix modique mais non pour un prix dérisoire (3e Civ., 7 mars 2001, pourvoi n 99-12.781). Ainsi, le paiement des charges incombant à tout occupant privatif d’un immeuble d’habitation ne peut constituer la contrepartie onéreuse caractérisant l’existence d’un contrat de bail (3e Civ., 2 mai 2012, pourvoi n°11-18.927 ; 3e Civ., 31 mai 2011, n°09-17.008).

Enfin, l’existence d’une contrepartie n’exclut pas nécessairement la qualification de prêt à usage. La gratuité du prêt n’est pas incompatible avec la prise en charge par l’emprunteur des dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée (1ère Civ., 17 janvier 2018, pourvoi n° 16-15.233).

Il appartient à celui qui conteste l’existence du prêt à usage de démontrer l’existence d’une contrepartie réelle et sérieuse.

En l’espèce, il est établi que le logement litigieux appartient à la SCI PTILO et que Monsieur [Y] [L] l’a occupé à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’au 15 septembre 2025.

Les parties s’opposent, en revanche quant à la qualification juridique de la mise à disposition de ce bien à Monsieur [Y] [L], la SCI PTILO se prévalant d’un contrat de bail verbal, tandis que Monsieur [Y] [L] se prévaut d’un prêt à usage.

La société bailleresse fait valoir que la mise en relation entre elle et Monsieur [Y] [L] s’est faite par l’intermédiaire d’un échange entre la concierge de l’immeuble dans lequel vivait Monsieur [Y] [L] avant d’intégrer le logement litigieux et celle de l’immeuble où se situe l’appartement litigieux ; que les échanges entre Madame [X] [B], pour la SCI PTILO, et Monsieur [Y] [L] se sont faits à distance et par l’intermédiaire de ces gardiennes, et qu’en raison des difficultés de santé rencontrées par Madame [X] [B] cette dernière a omis d’adresser le RIB à Monsieur [Y] [L] mais qu’il était bien convenu d’un contrat de bail avec la mise à disposition du bien en contrepartie d’un loyer initialement fixé à 1000 euros et abaissé à 900 euros.

A l’appui de ses prétentions, elle produit un échange au sein duquel figure un message réexpédié du 07 juillet 2022 émanant de « [Courriel 1] » avec comme objet « Futur locataire – [Y] [L] – Logement, [Adresse 3] » adressé à « [Courriel 2] », et par lequel l’expéditeur remercie la destinataire de lui permettre d’améliorer son confort de vie et sollicite l’établissement d’un bail de location pour la rentrée de septembre, avant son départ en congé le 1er août.

Une capture d’écran d’un iMessage du 27 juillet 2022, fait également apparaître un message dont l’expéditeur indique être [Y] [L] et s’adresser à Madame [B], exprimant avoir appris qu’elle l’acceptait comme locataire par l’intermédiaire de sa concierge, « Madame [E] ». Il y est indiqué que l’expéditeur a envoyé un e-mail et il est, de nouveau, question d’un départ au 1er août et il est évoqué la possibilité de « signer tous les papiers à distance ».

D’autres captures d’écran de messages sont également produites, émanant d’un contact enregistré sous le prénom « [Y] », et signé de ce même prénom, datés du 22 septembre 2022, du 26 novembre 2022 et 31 octobre 2023. Dans le message daté du 22 septembre 2022 l’expéditeur s’adresse à Madame [B] et sollicite l’envoi d’un RIB pour régler le montant du loyer, sans précision du prix. Les deux autres messages tendent uniquement à prendre des nouvelles de Madame [B] et de s’assurer de son état de santé.

Il en résulte ainsi que, si les captures d’écran des messages ne laissent pas apparaître le numéro de l’expéditeur, le mail, quant à lui, fait très clairement apparaître l’adresse e-mail complète de l’expéditeur, qui peut être formellement rattachée à Monsieur [Y] [L]. Or ce mail établi que la relation contractuelle liant les parties est un contrat de bail puisque Monsieur [Y] [L] y sollicite l’établissement de ce contrat avant son départ en congé et qu’il a intitulé son e-mail avec la dénomination « futur locataire ». Le contenu des captures d’écran des messages produits fait référence, en outre, au même contexte et ces messages sont adressés dans les semaines et mois qui suivent, si bien qu’ils peuvent également être rattachés à Monsieur [Y] [L]. Celui-ci y fait de nouveau état de sa qualité de locataire et sollicite un RIB afin de payer un loyer.

Il convient, par ailleurs, de relever que si Monsieur [Y] [L] se prévaut d’un contrat de prêt à usage, il n’apporte aucun élément d’un accord des parties en ce sens, alors même qu’aucune relation spécifique entre les parties permettrait d’expliquer l’existence d’un tel lien contractuel. Il se contente, pour qualifier la relation contractuelle de prêt à usage, d’indiquer n’avoir jamais signé de bail, n’avoir payé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, n’avoir reçu un RIB de la bailleresse qu’en mars 2025 par l’intermédiaire de la fille de Madame [X] [B], et n’avoir appris le montant de loyer qu’à ce moment-là.

Or, s’agissant du montant du loyer, la SCI PTILO produit, notamment, des attestations de Madame [C] [E], gardienne de l’immeuble sis [Adresse 4], et de Madame [O] [V], gardienne de l’immeuble sis [Adresse 3].

Monsieur [Y] [L] demande que ces attestations soient écartées, tant sur le fondement de l’article 202 du code de procédure civile, que sur le fondement de l’article 1715 du code civil.

Néanmoins, si les attestations produites, ne contiennent effectivement pas la mention relative à la connaissance par leurs rédactrices de la production de ces attestations en justice et de la sanction encourue en cas de fausses attestations, il convient de rappeler qu’il appartient au juge du fond d’apprécier si une attestation non conforme aux règles de l’article 202 présente ou non des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. En ce sens, il convient de relever que ces attestations sont datées, signées, accompagnées des pièces d’identité et font état du même contexte (contact entre les parties par l’intermédiaire des gardiennes, possibilité offerte à Monsieur [Y] [L] de louer un logement plus grand, période de mise en relation) que celui qui ressort de l’ensemble des pièces produites au dossier.

Par ailleurs, si l’article 1715 du code civil dispose que, si le bail sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, la Cour de cassation a pu juger, dans un arrêt du 18 juillet 1977 (3e chambre civile, pourvoi n° 76-11,043), que la preuve d’un commencement d’exécution n’est pas nécessaire lorsque le bail résulte d’un échange de lettres. Or, il ressort très clairement du mail adressé par Monsieur [Y] [L] à Madame [X] [B] qu’il était convenu que la relation contractuelle les liant était un contrat de bail. Les attestations ne permettent donc pas d’établir l’existence d’un contrat de bail, mais participent au faisceau d’indices relatif au prix convenu entre les parties, faisceau d’indices également constitué par l’échange entre les associées de la SCI PTILO qui évoquent un prix abaissé de 1000 à 900 euros par mois, tout comme les attestations.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que la relation contractuelle liant la SCI PTILO à Monsieur [Y] [L] portant sur la mise à disposition du logement situé [Adresse 3] est bien un contrat de bail verbal, conclu pour un loyer mensuel de 900 euros, à compter du 1er septembre 2022.

Par ailleurs, les parties s’accordent pour indiquer que Monsieur [Y] [L] a quitté le logement au mois de septembre 2025, après avoir donné congé pour le 15 septembre 2025, si bien que ce contrat de bail verbal a pris fin à la date du 15 septembre 2025.

Il n’y a donc pas lieur de statuer sur la demande de résiliation judiciaire de ce bail.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties s’accordent pour indiquer qu’aucun loyer n’a été versé par Monsieur [Y] [L] à la SCI PTILO depuis son entrée dans les lieux. Monsieur [Y] [L] est demeuré 3 ans et quinze jours dans le logement, du 1er septembre 2022 au 15 septembre 2025.

Par conséquent, Monsieur [Y] [L], sera condamné au paiement de la somme de 32 850 euros laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à verser à la SCI PTILO la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [L], partie perdante, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [L] de ses demandes reconventionnelles tendant à voir reconnaître l’existence d’un prêt à usage concernant le logement situé [Adresse 3] ;

DIT qu’un bail verbal a été conclu pour un loyer mensuel de 900 euros, à compter du 1er septembre 2022, entre la SCI PTILO et Monsieur [Y] [L] portant sur l’appartement appartenant à la SCI PTILO situé [Adresse 3] ;

DIT que ce contrat de bail a pris fin le 15 septembre 2025 à la suite du départ des lieux de Monsieur [Y] [L] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation judiciaire dudit bail ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à payer à la SCI PTILO la somme de 32 850 euros (trente-deux mille huit cent cinquante euros) au titre des loyers impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à payer à la SCI PTILO la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [L] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection