TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05889 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMLH

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat de copropriétaires [Localité 8] 45, situé [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole Monsieur [S] [Z], [Adresse 3]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [D] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

défaillante

Monsieur [G] [E] [C], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] sont propriétaires des lots 27, 124, 125 et 126 dépendant de la copropriété [Localité 8] 45 située [Adresse 1] à [Localité 7].

Par assignation en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45, représenté par M. [S] [Z], syndic bénévole, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement l’article 35,

— condamner solidairement M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à lui payer la somme de 35.492,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus,

— condamner solidairement M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à lui payer les frais exposés pour le recouvrement de la créance, soit la somme de 280 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et son annexe (point 9.1 du contrat type),

— condamner solidairement M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 date de la mise en demeure ou à défaut à compter de la délivrance de l’assignation,

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner in solidum M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,

— condamner in solidum M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à lui payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable qu’il supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires indivis des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2016 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 17 janvier 2014, 21 mai 2014, 21 juin 2014, 16 mars 2015, 14 septembre 2015, 30 septembre 2015, 3 juin 2016, 5 septembre 2018, 23 novembre 2018, 29 mars 2019, 28 juin 2019, 12 septembre 2020, 18 septembre 2021, 30 juin 2022, 29 juin 2023 et 26 juin 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au , provision 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 35.492,50 euros.

Sur la procédure de surendettement

M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] ont été reconnus recevables à la procédure de surendettement par décision du 31 mars 2022.

La commission de surendettement des particuliers de l’Essonne a élaboré des mesures imposées, entrées en application le 3 février 2023, qui prévoyaient le remboursement de la créance du syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 en 24 mensualités de 675,00 euros.

Ce plan prévoyait, en cas de non respect, que les mesures deviendraient caduques, quinze jours après l’envoi une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le créancier aux débiteurs d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures,

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 août 2023, revenue le 15 septembre 2023 avec la mention « pli avisé et non réclamé » apposée par les service de la poste, le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 a mis en demeure M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] d’exécuter leurs obligations. Ce courrier mentionnait expressément qu’au delà d’un délai de 15 jours, sans régularisation de la situation, les mesures imposées deviendraient caduques. Ce courrier est resté sans réponse et la situation n’a pas été régularisée, la dette ne cessant d’augmenter.

En conséquence, il convient de constater que les mesures imposées par la commission de surendettement des particulier de l’Essonne sont devenues caduques et que le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 a recouvré son droit de poursuite individuelle.

Sur le montant de la créance

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 s’élève à la somme de 35.492,50 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er avril 2016 (appel provisions 2ème trimestre 2016) au 1er juillet 2024 (appel provisions 3ème trimestre 2024, Clôture partielle avance spéciale 30/06/2022 4/5 et clôture avance travaux SAGIM 4/5) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 30.245,86 euros et à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 sollicite la somme de 280 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  175,00 euros (dossier contentieux pour impayé remis à l’avocat), dès lors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

Le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 justifie de l’envoi de mises en demeure des 29 août 2016, 10 mars 2022 et 22 août 2023. M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 105,00 euros (35,00 € x 3) au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] seront également condamnés in solidum à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 la somme de 35.492,50 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er avril 2016 (appel provisions 2ème trimestre 2016) au 1er juillet 2024 (appel provisions 3ème trimestre 2024, Clôture partielle avance spéciale 30/06/2022 4/5 et clôture avance travaux SAGIM 4/5) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 sur la somme de 30.245,86 euros et à compter 13 septembre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts produits depuis le 13 septembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 la somme de 105,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] [C] et Mme [U] [D] épouse [C] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,