TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [Y]

Madame [K] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/10170 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UMF

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDERESSES

Madame [B] [Y]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [K] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/10170 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UMF

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 06 février 2019, la RIVP a donné en location à Madame [Y] et Madame [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 711,12 euros par mois.

Madame [Y] et Madame [I] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIVP leur a fait délivrer un commandement de payer le 03 août 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2513,54 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la RIVP a fait assigner Madame [Y] et Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclarée recevable et bien fondée en son acte introductif d’instance,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti à Madame [Y] et Madame [I] à compter du 14 septembre 2023,

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] et Madame [I] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 1] avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

▸ condamner solidairement Madame [Y] et Madame [I] à lui payer la somme de 2513,54 euros sauf à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,

▸ condamner solidairement Madame [Y] et Madame [I] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

▸ condamner in solidum Madame [Y] et Madame [I] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 13 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 février 2024 et renvoyée au 29 avril 2024 puis au 04 septembre 2024 pour citation de Madame [I] suite aux déclarations de Madame [Y] mentionnant que sa co-locataire aurait quitté les lieux et que son nom n’était plus sur la boîte aux lettres.

Par acte de commissaire de justice du 07 août 2024, la RIVP a de nouveau fait assigner Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, avec dénonciation au préfet le 07 août 2024. Le commissaire de justice indique qu’aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’a son domicile ou sa résidence à l’adresse du logement litigieux, mais il constate que le nom de Madame [I] est toujours sur la boîte aux lettres, ainsi que sur la liste des occupants, mais plus sur l’interphone.

A l’audience du 04 septembre 2024, la RIVP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3306,69 euros.

En défense, Madame [Y] et Madame [I] n’ont pas comparu ni personne pour elles.

Un diagnostic social et financier non daté a été versé au dossier avant l’audience du 09 février 2024. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la jonction d’instance :

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient d’ordonner la jonction des affaires RG 23/10170 et RG 24/07585 sous le premier numéro.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 13 octobre 2023 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 09 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La deuxième assignation a été notifiée moins de 6 semaines avant l’audience du 04 septembre 2024 mais la preuve que Madame [I] a réellement quitté les lieux n’étant pas plus établie à ce jour qu’à la date de l’acte introductif d’instance, il y a lieu de considérer que la première notification suffit à établir la régularité de la procédure à l’égard de cette dernière.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 04 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2023.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 03 août 2023 compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [Y] et Madame [I], locataires d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 06 février 2019, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 04 octobre 2023.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [Y] et Madame [I] restaient devoir la somme de 3306,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 02 septembre 2024, Madame [I], dont sa colocataire indiquait qu’elle aurait quitté le logement, n’ayant en tout état de cause pas délivré de congé au bailleur.

En l’absence de Madame [I] à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance.

Madame [Y] et Madame [I] seront en conséquence condamnées solidairement à verser la somme de 2513,54 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience et de l’accord du bailleur à à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser le remboursement de la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [Y] et Madame [I] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [Y] et Madame [I] seront tenues solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Y] et Madame [I] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Y] et Madame [I] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui des assignations et des notifications au préfet.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Ordonne la jonction des affaires RG 23/10170 et RG 24/07585 sous le premier numéro ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 04 octobre 2023, du bail consenti par la RIVP à Madame [Y] et Madame [I] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Madame [Y] et Madame [I] solidairement à payer à la RIVP la somme de 2513,54 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 28 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise Madame [Y] et Madame [I] à s’acquitter de la dette en 23 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 24e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [Y] et Madame [I] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [Y] et Madame [I] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Madame [Y] et Madame [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Madame [Y] et Madame [I] seront condamnées solidairement à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Y] et Madame [I] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, des assignations et des notifications au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.