TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pascal TRESOR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie MAUTRET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08423 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FUL

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [M] [H] épouse [U], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nathalie MAUTRET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, [Adresse 1]

Madame [X] [U] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie MAUTRET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, [Adresse 1]

DÉFENDERESSE

Madame [E] [O] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0640

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08423 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FUL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2020, Madame [M] [U] née [H] a donné à bail à Madame [O] [E] un appartement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [U] née [H] est usufruitière tandis que sa fille Madame [X] [Z] née [U] est nu-propriétaire.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2023, Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] ont fait assigner Madame [O] [E] devant le juge de contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] [E] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— La voir condamnée à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 6800,00 Euros décompte arrêté au 1er mars 2023 inclus,

— La voir condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— La voir condamnée à lui payer une somme de 2000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La voir condamnée aux frais et dépens,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2023 et après renvois, plaidée le 24 octobre 2024 :

Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] représentées par leur conseil, exposent que la locataire cause des nuisances sonores de voisinage, tel que bruits à répétition, claquements de portes, altercations avec son compagnon y compris dans les parties communes et qu’un dégât des eaux ayant son origine chez elle et impactant le voisin du dessous ne peut être traité car elle ne permet pas l’accès à son logement et ce malgré ordonnance du juge des référés lui enjoignant de laisser accès au logement. Elles exposent que Madame [O] n’utilise donc pas les lieux de manière paisible et n’a pas produit d’attestation d’assurance. Elles actualisent leur demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 19950 Euros dus au mois d’octobre 2024 inclus. Elles maintiennent leurs autres demandes. Enfin, les demanderesses indiquent que le propriétaire du logement situé en dessous de celui de Madame [O] a fini par engager une procédure contre elles et la locataire du fait du dégât des eaux ayant conduit le juge à ordonner le 15 octobre 2024 une expertise afin de déterminer l’origine des fuites.

Madame [O], représentée, expose in limine litis que tant l’action de Madame [M] [U] née [H] que celle de Madame [X] [Z] née [U] sont irrecevables car elles n’ont pas qualité à agir, seul l’usufruitier ayant qualité en demande de validation de congés mais que celui-ci ne peut agir qu’en substitution du nu-propiétaire et par l’élévation des prétentions pour son propre compte. Elle sollicite en conséquence le débouté des demandes. Subsidiairement, elle indique que ne sont pas produits les accusés de réception EXPLOC de la saisine CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat, ni la mise en demeure, tandis qu’il n’est pas démontré qu’elle a refusé l’accès à son logement pour la désinfection suite aux punaises de lit et suite au dégât des eaux puisque des interventions ont eu lieu. Elle indique en outre qu’elle a fait l’objet de violences conjugales, son conjoint ayant été condamné par le Tribunal correctionnel avec interdiction d’entrer dans les lieux. Enfin, Madame [O] sollicite l’autorisation de produire en délibéré la preuve du fait qu’elle aura quitté les lieux avant la décision et demande des délais de paiement sur 24 mois s’agissant de la dette locative.

A l’audience il est demandé en conséquence à la défenderesse de produire en cours de délibéré les documents probants relatifs à son départ des lieux. Par note en délibéré du 3 décembre 2024 la défenderesse, représentée, indique qu’elle a quitté les lieux et rendu les clefs et qu’en tout état de cause le bailleur a changé les serrures. Le bailleur confirme par note en délibéré qu’il a fait engager des travaux après le départ de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes :

L’article 31 du Code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Madame [O] invoque le fait que les demanderesses n’ont pas intérêt à agir. Cependant Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] justifient par la production de pièces leurs qualités de nu-propriétaire des lieux et usufruitière s’agissant d’une action en résiliation du bail sur le bien dont elles sont propriétaires. Si seule l’usufruitier est susceptible de donner congé, le nu-propriétaire n’ayant pas ce droit, aucune disposition ne dénie l’intérêt à agir des propriétaires, s’agissant d’une action en résiliation du bail. Cette action étant par ailleurs assise sur le non-respect par la locataire de l’usage paisible des lieux, et non l’absence de paiement des loyers, les notifications CCAPEX et au Préfet ne sont pas nécessaires. Enfin, s’agissant d’une action en résiliation et non en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, le formalisme lié à la nécessité d’un commandement de payer n’est pas applicable.

En conséquence, l’action de Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1224 du Code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, selon note en délibéré du 3 décembre 2024 la défenderesse indique qu’elle a quitté les lieux et remis les clefs le 28 novembre 2024 tandis que les lieux ont été repris par le bailleur. En conséquence les parties ayant rompu le contrat par le départ des lieux et la remise des clefs ainsi que par la reprise des lieux, il sera constaté que le bail est résilié au 28 novembre 2024. Dès lors, il ne sera pas statué sur la demande formée au titre de l’expulsion devenue sans objet.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif :

II ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] versent aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [O] [E] au titre des loyers impayés, charges comprises pour un montant de 19 950 Euros au mois d’octobre 2024 inclus ; Madame [O] [E] n’apporte pas d’éléments en contestation de ce montant.

En conséquence Madame [O] [E] sera condamnée à payer à Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] la somme de 19950 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à parfait paiement.

Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce la demanderesse sollicite des délais de paiement sur 24 mois au motif qu’elle a ouvert des dossiers en APL et FSL ; Cependant, outre le fait que ces deux démarches n’ont désormais pas de lien avec le bien loué par Madame [M] [U] née [H] du fait du départ des lieux de la locataire, aucun élément, hormis une synthèse de versement CAF n’est apporté par Madame [O] permettant d’envisager un règlement de la dette, laquelle est importante, dans le délai prévu par la loi.

En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

La défenderesse étant présumée occuper les lieux avant remise des clefs le 28 novembre 2024, il sera fait droit à la demande de paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera égal au montant du loyer mensuel charges comprises, pour la période courant du 1er novembre 2024 au 28 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ; Madame [O] [E] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 300 Euros à ce titre.

Madame [O] [E] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail en date du 3 décembre 2024, les parties ayant cessé leurs engagements réciproques à cette date,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes consécutives en expulsion et règlement d’une indemnité d’occupation du fait du départ des lieux de la locataire et des occupants de son chef,

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer à Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] au titre des loyers, charges comprises dus jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus, la somme de 19950 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Madame [O] [E] à verser à Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter du 1er novembre 2024 jusqu’au 28 novembre 2024, date de libération des lieux,

CONDAMNE Madame [O] [E] au paiement de 300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [M] [U] née [H] et Madame [X] [Z] née [U] du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE Madame [O] [E] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal Judiciaire Pôle proximité aux jour, an et mois susdits,

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection