TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Claudine MIMRAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Arnaud DUFFOUR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BYL

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0043

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [N], [R] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BYL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 mai 2008, la SCI [Adresse 7] [Adresse 2] a donné à bail à M. [G] [U] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 570 francs, pour une durée reconductible de trois ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2022, la SCI [Adresse 8] a délivré à M. [G] [U] un congé pour vente à effet au 25 mai 2023.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection saisi en référé a jugé irrecevables les demandes formées par la SCI [Adresse 8], cette dernière ayant été représentée à l’audience par son associé et non par son gérant ou un avocat.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la SCI [Adresse 8] a assigné M. [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— validation du congé pour vente,

— expulsion du preneur sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, au-delà duquel il y sera de nouveau fait droit, le juge des contentieux de la protection se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 600 euros, à compter du 25 mai 2023 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamnation de M. [G] [U] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mai 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 28 août 2024, le défendeur ayant indiqué vouloir former une demande d’aide juridictionnelle. A l’audience du 28 août 2024, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau report, à l’audience du 12 novembre 2024, le bureau d’aide juridictionnelle n’ayant pas encore rendu sa décision.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SCI DU [Adresse 2], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

débouter M. [G] [U] de l’ensemble de ses demandes,constater la validité du congé pour vente, ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, au-delà duquel il y sera de nouveau fait droit, le juge des contentieux de la protection se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle, condamner M. [G] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 600 euros, à compter du 25 mai 2023 jusqu’à complète libération des lieux,condamner M. [G] [U] au paiement de la somme de 4036 euros au titre de sa dette locative,condamner M. [G] [U] au paiement de la somme de 122,22 euros au titre du surplus de la taxe des ordures ménagères,ordonner la compensation des sommes dues par la SCI DU [Adresse 2] au titre du trop-perçu des provisions sur charges de copropriété avec l’ensemble des sommes dues par M. [U],condamner M. [G] [U] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose, au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, être bien fondée à poursuivre l’expulsion sous astreinte de M. [G] [U], demeuré dans les lieux au-delà du 25 mai 2023 en dépit de ce qu’un congé, à effet au 25 mai 2023, en tous points conformes aux prescriptions légales, lui a été délivré le 11 octobre 2022. Elle estime qu’en se maintenant dans les lieux au-delà de cette date, il en est devenu occupant sans droit ni titre. Elle considère ainsi qu’il redevable d’une indemnité d’occupation, et notamment des indemnités qu’il a cessé de payer à compter du mois d’octobre 2023.

En réponse à l’argumentation adverse, qui conteste la validité du congé au motif que le prix fixé serait délibérément excessif, et qu’aucune démarche pour vendre n’aurait été initiée, elle conteste toute fraude, expliquant que le prix est conforme à celui du marché, et que le locataire s’étant ouvertement montré réticent à quitter les lieux et ayant manifesté son hostilité à l’égard d’éventuels visiteurs, elle a préféré attendre son départ avant d’y faire venir de quelconques acquéreurs, rappelant que l’organisation de visites n’est, en tout état de cause, pas une condition de la validité du congé.

Son opposition à la demande de délais pour quitter les lieux, dont elle souligne qu’elle ne relève pas des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, est motivée par l’incapacité du locataire à régler ses loyers, qui résulte de ses propres déclarations; elle ajoute qu’il n’a jamais manifesté la moindre intention de quitter les lieux, et qu’aucun élément ne permet d’établir qu’il aurait cherché à se reloger.

Elle considère que la demande de dommages-intérêts reconventionnellement formée par M. [G] [U] est infondée, aucun élément ne permettant de considérer que les loyers auraient été « abandonnés » à défaut de délivrance de quittances; elle souligne à ce titre qu’il n’est pas démontré que l’absence de remise de quittances soit à l’origine de perte d’aides sociales par l’occupant.

Enfin, en réponse à la demande de restitution de charges reconventionnellement formée par le défendeur, elle soulève le délai de prescription triennale prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et déclare justifier de la régularisation intervenue au cours de ces trois dernières années.

M. [G] [U], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il demande au juge de :

à titre principal, juger que le congé pour vendre en date du 11 octobre 2022 doit être annulé en raison des erreurs qu’il comporte,débouter la SCI [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes,condamner la SCI [Adresse 8] à lui payer la somme de 4036 euros à titre de dommages-intérêts constitué par l’abandon des loyers et charges de juillet 2023 à octobre 2024 sauf à parfaire jusqu’à la décision à intervenir,condamner la SCI [Adresse 8] à lui payer la somme de 5970 euros au titre des provisions sur charges indûment réglées pour la période du 1 juin 2008 au 31 décembre 2023, faute de régularisation annuelle depuis le début du bail,condamner la SCI [Adresse 8] à lui remettre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ses quittances de loyers pour la période du 1 juin 2023 au 31 octobre 2024 inclus sauf à parfaire ;à titre subsidiaire,lui accorder un délai de trois ans à compter du 25 mai 2023 et à minima un an, pour lui permettre de libérer les lieux ordonner la compensation entre la créance de M. [U] d’un montant de 5970 euros et toute créance du bailleur évaluée à 4036 euros sauf actualisation, à titre très subsidiaire,autoriser M. [G] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois la somme de 20 euros en plus du loyer courant jusqu’à prise en charge de la dette par le FSL,à titre subsidiaire en réglant durant 36 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme de 20 euros, la dernière échéance étant majorée du montant de la dette en principal, intérêts et frais,dire que l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé majoré des charges à compter de la décision à intervenir ;en tout état de cause, débouter la SCI du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,condamner la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance.

M. [G] [U] conteste la validité du congé pour vente qui lui a été délivré, considérant que le prix de vente qui y est mentionné est intentionnellement dissuasif ; il observe que la bailleresse ne démontre aucune démarche sérieuse en vue de trouver un acquéreur, aucune visite n’ayant été organisée.

Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, il vise l’article 1343-5 du code civil et fait valoir sa situation de précarité, accrue par l’absence de délivrance de quittances par le bailleur, qui aurait provoqué la cessation du versement d’aides dont il bénéficiait auparavant. Il soutient avoir régulièrement effectué de vaines demandes de logement social.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, il expose qu’en raison du manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer des quittances de loyer, il a perdu le bénéfice d’aides sociales, perte dont il explique qu’elle est à l’origine de son incapacité à régler les loyers; il considère ainsi que les loyers impayés à compter de juin 2023 doivent être considérés comme abandonnés.

Au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et du principe constant selon lequel l’action en répétition des charges qui n’ont pas fait l’objet d’une régularisation est imprescriptible, il soutient que la bailleresse n’a, depuis la conclusion du contrat de bail, jamais procédé à la régularisation des charges, de sorte que les provisions versées depuis 2008 doivent lui être restituées.

Enfin, au visa de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir le manquement du bailleur à son obligation de remise de quittances, en dépit de nombreuses demandes formées en ce sens.

Sa demande de compensation entre les créances réciproques est fondée sur l’article 1348 du code civil.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré par la bailleresse

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail consenti à M. [G] [U] pour une durée de trois ans à compter du 26 mai 2008, a été tacitement reconduit depuis le 26 mai 2011, par périodes de trois années, et pour la dernière fois le 26 mai 2020 pour expirer le 25 mai 2023.

Le congé du bailleur du 11 octobre 2022 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, par voie de signification.

L’acte rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Le locataire n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

M. [G] [U] soutient toutefois que le congé est, sur le fond, frauduleux, au motif que le prix proposé serait délibérément dissuasif, et que la bailleresse ne justifierait d’aucune démarche positive, notamment d’aucune visite, en vue de la vente du bien.

Il est constant qu’en pareille hypothèse, c’est à celui qui s’en prévaut d’établir la fraude, le caractère excessif du prix n’étant pas suffisant par lui-même et ne constituant qu’un indice qui doit être confirmé par d’autres. Le bailleur peut ainsi surestimer le prix sans pour autant que la fraude ne soit établie.

En effet, ce dernier détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement et rien ne s’oppose à ce qu’il situe sa valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur. Il est à ce titre constant qu’il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et de vouloir vendre au meilleur prix.

En l’espèce, la SCI DU [Adresse 2] a proposé son bien au prix de 200 000 euros.

Le bien dont il s’agit est un appartement de type studio, situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4], d’une superficie de 14 m² au sens de la loi Carrez, comprenant une pièce principale.

La bailleresse produit une estimation issue du site www.meilleursagents.com, dont il résulte que la valeur vénale du bien est comprise entre une fourchette basse de 183 592 euros et une fourchette haute de 216 390 euros. La valeur du bien telle que proposée aux termes du congé pour vente se situe précisément à mi-chemin entre ces deux valeurs.

M. [G] [U] produit pour sa part une estimation, issue elle-aussi d’une simulation en ligne, réalisée sur le site Efficity, qui indique, pour valeur moyenne, un prix de 13 210 euros par m2, compris entre une fourchette basse de 9950 euros par m2 et 16 900 euros par m2.

L’estimation produite par la bailleresse apparait comme étant plus fiable que celle qui est produite par le défendeur, dès lors qu’elle prend en compte les caractéristiques du bien, notamment sa superficie et sa localisation exacte.

Les estimations produites de part et d’autre n’apparaissent en tout état de cause pas fondamentalement différentes, la valeur moyenne d’un bien de 14m2 dans la rue dans laquelle se situe le bien litigieux étant égale à 184 940 euros (13 210 x 14), selon estimation d’Efficity, et la valeur moyenne du bien étant égale à 200 004 euros selon l’estimation de www.meilleursagents.com, de sorte que le prix de 200 0000 euros proposé est conforme à la valeur de marché. Il n’apparait ainsi pas délibérément dissuasif.

S’il est vrai que la bailleresse ne justifie d’aucune démarche accomplie aux fins de vente, notamment d’aucune visite, il est établi que, dès le 23 mars 2023, rendez-vous était pris pour permettre à l’un des associés, selon M. [G] [U], de venir visiter le bien, M. [G] [U] l’ayant immédiatement informé de ce qu’il lui demanderait de justifier de son identité et de ce que la visite serait entièrement filmée. Il ne peut ainsi être reproché à la bailleresse de n’avoir pas fait venir des acquéreurs, la méfiance, voire l’hostilité du locataire, ne les y ayant pas invités.

L’absence de démarches positives aux fins de vente ne constituant qu’un indice parmi d’autres permettant d’apprécier la fraude, la caractérisation de cette dernière aurait en l’espèce nécessité, compte-tenu du contexte et de la méfiance réciproque des parties, susceptible d’expliquer une éventuelle réticence du bailleur à faire visiter le bien, d’être corroborée par un autre indice ; Or, le prix n’étant pas dissuasif, ce second indice est manquant, et la fraude est insuffisamment caractérisée.

En conséquence, il convient de dire que le congé pour vente est régulier tant sur la forme que le fond.

M. [G] [U], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 25 mai 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’apparaît en outre pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. La résistance du défendeur à l’exécution de la présente décision n’est par ailleurs à ce stade pas établie.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [G] [U] justifie de faibles ressources, ainsi que de ses démarches aux fins de relogement dans le parc social, à compter du 24 février 2023. S’il justifie du dépôt d’un dossier MDPH, en date du 10 juin 2024, il n’est en l’état des éléments versés aux débats pas reconnu comme personne porteuse d’un handicap.

Il a cessé, depuis le mois d’octobre 2023, de payer ses loyers – qui doivent désormais recevoir la qualification d’indemnités d’occupation- et ne produit, en dépit de ce qu’il soutient, aucune pièce permettant d’imputer ce défaut de paiement à la perte d’aides sociales en raison du défaut de communication, par le bailleur, de quittances de loyer.

Il a, le 20 mai 2023, informé sa bailleresse de son intention de ne pas quitter les lieux, et s’est enquis de savoir si elle envisageait une procédure d’expulsion.

Il sera enfin observé qu’il a, à ce jour, bénéficié d’un délai de plus de 20 mois en se maintenant dans les lieux au-delà du 25 mai 2023.

Ces circonstances justifient de rejeter la demande de délais formée par M. [G] [U], qui a déjà bénéficié d’un délai de 20 mois en se maintenant les lieux, et ne règle plus sa part résiduelle d’indemnité d’occupation depuis plus d’un an.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La bailleresse verse aux débats un décompte, démontrant qu’à la date du 4 novembre 2024, lui était due la somme de 4036 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le mois d’octobre 2023 et le mois de novembre 2024, arriéré qui n’est pas contesté par le défendeur, qui l’explique par la perte de ses aides sociales, du fait du manquement du bailleur à son obligation de lui remettre ses quittances de loyer, et dont il sollicite le paiement à titre de dommages-intérêts.

M. [G] [U] est ainsi redevable, depuis le 25 mai 2023 et jusqu’à son départ volontaire ou à défaut son expulsion des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer révisé, majoré des charges.

Il sera ainsi condamné à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 4036 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, outre une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer révisé, majoré des charges, à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à libération des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la délivrance de quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, M. [G] [U] sollicite la condamnation de la SCI DU [Adresse 2] à lui remettre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, ses quittances de loyers pour la période du 1 juin 2023 au 31 octobre 2024 inclus sauf à parfaire.

Il convient toutefois de constater que la bailleresse n’est plus liée contractuellement à Monsieur [G] [U] depuis le 25 mai 2023, date de la résiliation du bail, à compter de laquelle, en l’absence de contrat de bail, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 est devenu inapplicable.

M. [G] [U] sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de la bailleresse à lui remettre ses quittances de loyer.

Sur la demande indemnitaire de M. [G] [U]

M. [G] [U] demande que les loyers ou indemnités d’occupation impayés soient considérés comme abandonnés à titre de dommages-intérêts, au motif qu’alors qu’il ne perçoit que le Revenu de Solidarité Active depuis une quinzaine d’années, l’absence de délivrance de quittances lui aurait fait perdre le bénéfice de plusieurs aides sociales : celles de la Ville de [Localité 9]-logement, d’un montant de 80 euros par mois, et celle du Fonds de Solidarité Energie préventif, de 471,74 euros pour six mois, et curatif, d’un montant de 471,74 euros, versé par le CASVP de la mairie du [Localité 6]. Ces aides permettaient selon lui la prise en charge de ses factures d’électricité, d’environ 90 euros par mois. Il estime ainsi avoir subi une perte de 170 euros par mois pendant 14 mois.

Il ne produit toutefois, au soutien de son argumentation, qu’une facture d’électricité dont il résulte que la somme de 587,59 euros lui a été facturée le 4 juin -année inconnue -, aucun élément ne permettant d’affirmer, ainsi qu’il le fait, que cette somme correspondrait aux impayés des mois précédents du fait de l’absence d’aide de la Mairie.

Aucune pièce probante n’est par ailleurs versée au soutien de la perte de ces aides ; il est au contraire justifié de l’allocation d’une aide de 471,74 euros pour la période du 1 novembre 2023 au 31 octobre 2024, correspondante à la période d’impayés d’indemnités d’occupation.

Enfin, il n’est pas démontré qu’il ait jamais formé la moindre demande à son bailleur à cet égard, ni mentionné qu’à défaut de quittances, il perdrait le bénéfice de ces aides.

Ses allégations n’étant pas étayées, il sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur la répétition des provisions pour charges

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé, et ce même quand l’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. En revanche, dès lors que le bailleur n’a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ 3ème, 1er avril 2009, n°08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, M. [G] [U] sollicite que lui soit restituée l’intégralité des provisions pour charges acquittées depuis son entrée dans les lieux au motif qu’elles n’auraient jamais fait l’objet d’une régularisation.

La bailleresse ne conteste pas ne pas avoir procédé aux régularisations pour la période antérieure à l’exercice 2021-2022 mais soulève la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, en application du principe constant précité, en vertu duquel la prescription ne court qu’à compter du jour de la régularisation des charges, la demande formée par M. [G] [U] n’est pas prescrite pour la période allant du 26 mai 2008 jusqu’au 31 mars 2021.

Le locataire est donc, en l’absence de régularisation jusqu’au 31 mars 2021, bien fondé à solliciter, au titre de la période allant du 26 mai 2008 au 31 mars 2021, soit une période de 12 ans, 10 mois et 5 jours, la somme de 30 x 154 mois (30 x 154 + 30/30 x 5) = 4625 euros.

Pour la période postérieure, il est justifié de ce que :

la part des charges récupérables s’est élevée, pour l’exercice 2021-2022 à 278,15 euros ;la part des charges récupérables s’est élevée, pour l’exercice 2022-2023 à 325,44 euros ;la part des charges récupérables s’est élevée, pour l’exercice 2023-2024 à 262,63 euros ;la taxe sur les ordures ménagères s’est élevée, pour l’année 2021, à 78 euros ;la taxe sur les ordures ménagères s’est élevée, pour l’année 2022, à 81 euros ;la taxe sur les ordures ménagères s’est élevée, pour l’année 2023, à 87 euros ;la taxe sur les ordures ménagères s’est élevée, pour l’année 2024, à 90 euros ;

Il est constant que M. [G] [U] a mensuellement réglé, au cours de cette période, une provision pour charges de 30 euros, soit 360 euros annuellement.

Il est donc débiteur, s’agissant de la période allant du 1 avril 2021 au 31 mars 2024, de la somme suivante :

360 x 3 – (278,15 + 325,44 + 262,63 + 78 + 81 + 87 + 90) : 122,22 euros.

En conséquence, la SCI [Adresse 8] sera condamnée à verser à M. [G] [U] la somme de 4625 euros au titre de la répétition des provisions sur charges indues.

M. [G] [U] sera quant à lui condamné à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 122,22 euros au titre de la régularisation des exercices 2021 à 2023, ainsi que de la taxe sur les ordures ménagères 2024.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, M. [G] [U] est redevable de la somme de 4036 euros au titre des indemnités d’occupation impayées à compter du mois d’octobre 2023 jusqu’au mois de novembre 2024 inclus et de la somme de 122,22 euros au titre de la régulatisation des charges opérée entre 2021 et 2023 de la taxe sur les ordures ménagères 2024.

La SCI DU [Adresse 2] est redevable de la somme de 4625 euros au titre des provisions sur charges indues entre le 26 mai 2008 et le 31 mars 2021.

Les créances réciproques des parties sont certaines.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la compensation entre elles.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu des succombances réciproques de parties, chacune conservera la charge de ses propres dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [G] [U] par la SCI DU [Adresse 2] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 26 mai 2008 et concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 mai 2023;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, la SCI [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le délai prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la trêve hivernale, a vocation à s’appliquer,

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [G] [U] à verser à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 4036 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation portant sur la période du mois d’octobre 2023 à novembre 2024 inclus,

CONDAMNE M. [G] [U] à verser à la SCI [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale à celui du loyer révisé majoré des charges, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de remise de quittances sous astreinte,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par M. [G] [U],

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 2] à restituer au locataire les provisions sur charges indûment perçues entre le 26 mai 2008 et le 31 mars 2021, soit la somme de 4625 euros,

CONDAMNE M. [G] [U] à payer à la SCI [Adresse 7] [Adresse 2] la somme de 122,22 euros, au titre de la régularisation de charges opérées pour les exercices 2021-2022, 2022-2023, et de la taxe sur les ordures ménagères 2024,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection