TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Serge MONEY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel CHRETIENNOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09901 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3S6J

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Serge MONEY de la SELARL ORMILLIEN MONEY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0188

DÉFENDERESSE

S.A. LOGIREP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0969

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09901 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3S6J

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d’huissier en date du 15 décembre 2023, Madame [I] [U] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans la société LOGIREP aux fins de voir :

Condamner la société LOGIREP dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, à mettre un terme aux désordres cités dans le rapport de l’inspecteur de salubrité et dans le procès-verbal de constat d’huissier et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du délibéré en raison de l’importance des désordres,Se réserver la liquidation de l’astreinte,Condamner la société LOGIREP à assurer le relogement provisoire de Madame [I],Juger que les loyers et charges ne seront pas dus jusqu’à parfaite exécution des travaux,Condamner la société LOGIREP à verser Madame [I] les sommes suivantes :17209,40 euros au titre du préjudice de jouissance,1000 euros au titre du préjudice financier,5000 euros au titre du préjudice physique,5000 euros au titre du préjudice moral,

Condamner la société LOGIREP à payer Madame [U] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Ordonner I’ exécution provisoire du jugement à intervenir.A l’appui de ses prétentions, Madame [I] indique que par acte sous seing privé datant de 2021 la société LOGIREP lui a consenti un bail pour trois mois pour un logement de type F2, au 6ème étage, situé [Adresse 2] avec un loyer mensuel actualisé de 681,59 euros hors charges. Elle précise que cet appartement a la particularité d’être composé d’une verrière de 13 fenêtres en simple vitrage classée avec l’étiquette énergétique F tandis qu’il n’est pas adapté à son handicap. Elle précise que compte tenu du mauvais état des menuiseries et des fenêtres des travaux de réhabilitation énergétique de l’immeuble devaient démarrer au mois de septembre 2021 mais que ces travaux ont pris du retard conduisant à une intervention en octobre d’un technicien qui a apposé des joints mastic qui n’a pas réglé le problème des infiltrations, ce qui a conduit à un avis de la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 4] du 13 juin 2022 demandant la réalisation des travaux ; Elle ajoute que cependant les travaux n’ont pas commencé, l’obligeant à se faire héberger durant plusieurs mois, puis un inspecteur de salubrité le 2 août 2023 et un Commissaire de Justice le 31 octobre 2023 ont constaté les désordres mais que ce n’est qu’au mois d’avril 2024 que le bailleur a effectué une partie des travaux. Elle ajoute que cependant les infiltrations continuent en 2024, comme l’indique un constat d’huissier tandis que d’autres travaux n’ont pas été effectués pour résorber les désordres ni la pose des stores. Ces éléments justifient selon la demanderesse la réalisation des travaux demandés et la condamnation du bailleur à l’indemniser des préjudices subis.

L’affaire a été appelée le 9 janvier 2024 et après renvois plaidée le 29 octobre 2024.

A l’audience, la demanderesse, représentée maintient ses demandes mais réévalue certaines d’entre-elles. Elle demande ainsi :

— La condamnation de la société LOGIREP dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, à mettre un terme aux désordres restant dans le domicile de Madame [I] et plus généralement terminer tous travaux de réfection, d’isolation, remettre en état la VMC et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du délibéré en raison de l’importance des désordres,

— la condamnation de la société LOGIREP au paiement de : 19766,11 euros au titre du préjudice de jouissance, 1224,09 euros au titre du préjudice financier, 5000 euros au titre du préjudice physique, 15000 euros au titre du préjudice moral et 3000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société LOGIREP en défense et représentée indique que le contexte procédural est particulier puisque trois procédures ont déjà été engagées par Madame [I] sans succès, et la dernière, le 6 novembre 2023 devant le juge des référés aux fins de réalisation des travaux, ayant conduit à son débouté le 22 décembre 2023. Elle précise que les travaux ont pris du retard car de grande ampleur et ont subi la défaillance d’une des deux sociétés prestataires en avril 2022 nécessitant de relancer l’appel d’offres ; que cependant les travaux intérieurs des logements refaits à neuf sont intervenus avec une date de réception au 17 janvier 2023. Il précise que le changement de la verrière était programmé avec commande en juillet 2023 et délai d’approvisionnement de 16 semaines. S’agissant des infiltrations alléguées depuis 2021 le bailleur indique que le logement a été délivré en bon état et que le problème de la terrasse a été réglé le 4 novembre 2021 et l’étanchéité refaite le 15 décembre 2021 par la société Abside. Le bailleur ajoute qu’en août 2023 si l’inspecteur mentionnait des infiltrations dues à la vétusté de la menuiserie, il n’évoque pas d’insalubrité des lieux. Il indique enfin que les travaux de rénovation ont abouti malgré le placement en liquidation d’une des sociétés de travaux le 15 avril 2022, un nouvel appel d’offres a été lancé dès mai 2022 afin de limiter les retards. Enfin suite au courrier du 25 septembre 2024 dans lequel Madame [I] indique qu’il y a une nouvelle infiltration, le bailleur a missionné début octobre 2024 une entreprise qui a déterminé l’origine de la fuite, à savoir un problème d’une terrasse partie commune ayant produit un dégât chez la voisine du dessus puis chez Madame [U], sans aucun lien avec les travaux effectués chez Madame [U]. En conséquence, le bailleur précise enfin qu’il y a lieu, de la même manière que le juge des référés en date du 22 décembre 2023 de débouter la demanderesse, d’une part de sa demande de travaux et d’autre part de ses autres demandes d’indemnisation, celles-ci étant non justifiées et les désordres invoqués n’étant pas imputables au bailleur. Il sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [U] au paiement de la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en réalisation des travaux :

L’article 1719 du Code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°/ De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, 2°/ d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3°/D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4°/ D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du Code civil énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, précisé par le décret du 30 janvier 2002, énonce notamment que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique.

En l’espèce Madame [I] sollicite la condamnation de la société LOGIREP dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, à mettre un terme aux désordres restant dans le domicile de Madame [I] et plus généralement terminer tous travaux de réfection, d’isolation, remettre en état la VMC et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du délibéré en raison de l’importance des désordres.

Au regard des pièces produites par les parties, il est constaté que le rapport de l’inspecteur de la Ville de [Localité 4] du 23 août 2023 et le constat demandé par Madame [I] évoquent la présence d’une humidité importante qui est donc liée à la fois à la condensation sur les vitres et à une infiltration au niveau du joint supérieur de la véranda ayant provoqué des coulures ; que cependant dans le cadre des travaux de réhabilitation, le bailleur a fait effectuer des travaux importants avec remise en état neuf des lieux et remplacement en mars 2024 de la véranda ; que dans le cadre de la réception des travaux et du rapport du 4 avril 2024 il n’a pas été noté de défauts de réalisation, ceci étant confirmé par un rapport de la Mairie du 16 avril 2024 lequel constate que les travaux ont été effectués, qu’en outre « tous les radiateurs et les VMC sont fonctionnels » et enfin qu’il n’y a plus d’humidité. Enfin il est démontré par les pièces produites par le bailleur que le dégât des eaux très partiel invoqué par Madame [U] en septembre 2024 trouve ses origines dans un fuite de terrasse n’ayant aucun lien avec les travaux de remise en état du logement de Madame [U], le bailleur ayant été une fois de plus diligent dans la résorption du problème.

En conséquence il est démontré que les travaux de remise en état dont le remplacement de la verrière ont été effectués de telle sorte que les demandes de travaux de Madame [U], imprécises par ailleurs, hors la demande à propos de la VMC (laquelle apparaît fonctionnelle) sont devenues sans objet. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de travaux supplémentaires.

Sur les demandes consécutives à de nouveaux travaux :

Madame [I] en cas de condamnation du bailleur à effectuer des travaux sous astreinte sollicite de voir réserver la liquidation de l’astreinte, condamner la société LOGIREP à assurer son relogement provisoire, juger que les loyers et charges ne seront pas dus jusqu’à parfaite exécution des travaux.

En l’absence de condamnation du bailleur à réaliser ces travaux, il ne sera pas fait droit à ces demandes.

Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance :

L’article 1217 du Code civil énonce que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour permettre une indemnisation, il donc appartient a minima au demandeur à indemnisation de démontrer la responsabilité de la personne concernée et l’existence d’un préjudice.

En l’espèce Madame [U] sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 11209,40 Euros au titre du préjudice de jouissance, soit le remboursement de 29 mois de loyers et charges pour la période novembre 2021/mars 2024, précisant que pendant cette période elle n’a pu vivre décemment et jouir paisiblement de son logement compte tenu de la multitude des désordres. Elle précise que le bailleur n’a démontré d’aucune volonté de remédier aux désordres constatés par l’inspecteur de la salubrité et qu’elle a été contrainte de vivre avec des bâches en plastiques sur son lit, l’ensemble de ses meubles et a été contrainte de se déplacer sur le canapé du salon par temps de forte pluie.

Cependant il y a lieu de noter que la demanderesse est entrée dans les lieux relativement récemment, à compter du 3 août 2021 et a accepté le contrat avec le bailleur après avoir dûment vu le logement concerné, et notamment la présence d’une verrière, et alors qu’il s’agissait d’un logement en bon état sur tous ces éléments tel que le mentionne l’état des lieux entrant signé par la demanderesse, produit à l’audience par le bailleur ; qu’elle a fait appel au bailleur en octobre 2021 à propos d’une porte-fenêtre fermant mal, ce qui a conduit le bailleur à faire intervenir une société dès le lendemain laquelle a, préventivement, isolé en partie la terrasse du dessus ; que si ensuite à de multiples reprises, la demanderesse s’est plainte du l’absence de rapidité de la mise en œuvre des travaux, il a été constaté le 6 décembre 2021 que le froid dans le logement était lié à la non-utilisation par Madame [U] des radiateurs, cette question du chauffage revenant en 2022 et 2023, la locataire se plaignant cependant d’infiltrations.

S’agissant des infiltrations, il y a lieu de noter que l’appartement de la demanderesse, en avant-dernier étage, comporte une importante verrière dans une pièce, adossée à 45% au mur pignon du dernier étage ; Qu’en tout état de cause, l’isolation par le verre, même doublé ou spécifique, semble rester inférieure à celle d’un mur lui-même isolé ; que par ailleurs, selon les rapports les différences thermiques extérieur/intérieur apparaissent amplifiées et conduisent, à l’instar des baies vitrées ou portes-fenêtres à des phénomènes de condensation, surtout lorsque le différentiel de température extérieur/intérieur est élevé ; Les constats effectués par conséquent de condensation sur les vitrages ne peuvent être imputés, si ceux-ci sont en bon état, la question des huisseries étant autre, uniquement à un manquement du bailleur mais relèvent aussi de la conception des lieux, et force est de constater que le logement en question est pourvu d’un vitrage important.

Enfin, si les pièces produites par les parties permettent de constater par ailleurs qu’un problème d’infiltration des eaux de pluies a existé et est constaté par l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 4] dans son rapport du 23 août 2023, lequel mentionne par ailleurs sans autre précision que les boiseries des fenêtres n’assurent plus une protection efficace contre les intempéries, ces infiltrations, ainsi que le montrent les différents constats et photographies ont lieu à la jonction supérieure de la verrière à 45%, laquelle repose sur le mur de l’immeuble démontrant un problème d’étanchéité du joint extérieur ; Or il est démontré que le bailleur a réagi dans un premier temps, avant le changement de la verrière, par une intervention du 15 décembre 2021 par « l’application d’un joint mastic sur les joints en caoutchouc en intérieur et pose d’une bande à froid en partie extérieure sur le haut des vitrages » puis une seconde intervention du même ordre en mars 2023 puis enfin par le changement de l’ensemble de la verrière par mise en place d’une verrière alu en 2024.

En conclusion il apparaît au regard des pièces produites que le logement de Madame [I] a été remis à neuf, dans le cadre d’une rénovation d’ampleur de l’immeuble, en 2023 avec un retard lié à une liquidation judiciaire de l’une des entreprises concernées, le bailleur ayant rapidement réagi par un nouvel appel d’offre ; que subsistait la question de la verrière en huisseries bois, devenue vétuste et générant de l’humidité liée d’une part à la condensation sur les vitres, difficilement évitable par temps froid et intérieur chaud, ainsi qu’une infiltration sur sa jonction supérieure, que le bailleur a tenté de résorber à plusieurs reprises par réfection du joint et finalement résolue par la pose de la verrière alu plus isolante. Dès lors il ne peut être retenu un défaut de diligence du bailleur ou quelque manquement de celui-ci, alors que l’ensemble des éléments démontrent qu’il a été diligent dans la mesure du possible, notamment dans la gestion des ponts thermiques et des jonctions liées à l’existence d’une verrière/véranda dans le logement, adossée selon la conception de l’immeuble, de manière spécifique de biais sur la partie haute du mur pignon.

En l’absence de responsabilité du bailleur il ne peut être retenu un préjudice de jouissance dont il serait responsable lié à un défaut de diligence ou tout autre manquement.

Au surplus, si les rapports produits attestent, au moment des constatations, d’une humidité dans le logement, il n’est pas établi que celle-ci résulte uniquement d’un défaut des huisseries, mais apparait aussi liées aux phénomènes de condensation soit en hiver soit en cas de chauffage excessif, du fait de l’existence de surfaces vitrées importantes dans un logement.

Enfin, s’agissant du préjudice allégué, la demanderesse ne produit pas d’éléments démontrant la nature de son préjudice et ne justifie pas du quantum demandé, lequel est calculé par remboursement intégral du loyer, alors qu’il n’est pas démontré une impossibilité totale de résider dans les lieux, du fait, selon la demanderesse, de l’indécence et l’insalubrité dans les lieux.

Par ces motifs, la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice physique :

Madame [I] sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 5000 Euros du fait essentiellement de l’aggravation de son asthme causée par les désordres dont l’humidité dans son logement.

La responsabilité du bailleur n’étant pas au principal retenue, il ne peut en tout état de cause être fait droit à une demande d’indemnisation sur le fondement de la responsabilité du bailleur.

Cependant, la demanderesse produit notamment plusieurs certificats médicaux et des arrêts de travail. Il apparaît dès lors que si la demanderesse souffre d’asthme, aucun certificat ne fait de lien avec sa situation vis-à-vis de son logement ; Ainsi le certificat médical du 1er décembre 2023, s’il expose que l’asthme peut être aggravé par l’humidité, les acariens et les moisissures, ne fait pas de lien avec le logement de la demanderesse. Il ne peut donc être retenu que le bailleur est responsable de la situation médicale de Madame [I]. Par ailleurs, celle-ci évoque une brûlure qu’elle s’est faite avec une bouillote du fait des températures très basses soit 10° en moyenne selon elle et dont est responsable le bailleur du fait des désordres. Cependant, Madame [I] n’est pas en mesure de démontrer que d’une part les températures dans son logement l‘hiver sont liés aux désordres invoqués et d’autre part que le bailleur soit à l’origine, directement ou non, de la brûlure qu’elle s’est causée. Enfin, il n’est pas justifié du quantum demandé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, cette demande sera rejetée.

Sur la demande au titre des préjudices financiers :

Madame [I] sollicite la condamnation du bailleur à lui verser 1224,09 Euros au titre du préjudice financier. Elle invoque du fait du froid l’achat d’un poêle à pétrole, une annulation de voyage pour être présente quand les travaux avaient lieu, et l’achat de matériel de nettoyage et de stores.

La responsabilité du bailleur n’étant pas au principal retenue, il ne peut en tout état de cause être fait droit à une demande d’indemnisation sur le fondement de la responsabilité du bailleur.

En l’espèce cependant la demanderesse produit les factures liées à ses demandes. Elle ne démontre pas cependant le lien entre les désordres allégués et ses achats, qui au demeurant peuvent pour certains entrer dans le cadre de l’obligation d’entretien des lieux par le locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, cette demande sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral :

Madame [I] demande la condamnation de la société LOGIREP au paiement de la somme de 15000 Euros au titre de son préjudice moral au motif qu’elle contrainte de vivre dans un appartement indécent et insalubre ce dont est responsable le bailleur.

La responsabilité du bailleur n’étant pas au principal retenue, il ne peut en tout état de cause être fait droit à une demande d’indemnisation sur le fondement de la responsabilité du bailleur. Par ailleurs il n’est pas justifié de la nature du préjudice moral et du quantum de celui-ci alors que la somme demandée est importante.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [I] [U], succombant sera condamnée aux entiers dépens.

Au regard de l’équité et de la situation économique des parties, la partie succombant sera condamnée au paiement de la somme de 400 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire susceptible d’appel mis à disposition par le greffe,

DEBOUTE Madame [I] [U] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Madame [I] [U] aux entiers dépens,

Condamne Madame [I] [U] au paiement de la somme de 400 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé aux jours an et mois susdits,

La greffière Le juge des contentieux de la protection