TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yohanna WEIZMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02691 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZFP

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par le Cabinet BAP – [Adresse 4]

représenté par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: #G0242

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02691 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZFP

EXPOSE DU LITIGE :

M. [L] [G] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 2], constituant le lot 57 de la Copropriété et cadastré [Cadastre 6].

Par acte d’huissier de justice en date du 12/04/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP, a assigné M. [L] [G], aux fins de :

— condamnation de M. [L] [G] au paiement de:

— la somme de 6624,69 euros pour les charges dues au 16/ 02/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 3/ 11/ 2023 et sur le surplus à compter de l’assignation, et toutes sommes à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue le 5/ 09/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur élève sa demande à la somme de 7875.49 euros , 3ème trimestre 2024 inclus .

Il maintient ses autres prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M. [L] [G] a comparu. Il explique bien demeurer à [Localité 5], où sa boîte aux lettres est au nom d'[L]. En raison de problèmes financiers et d’une augementation des charges dues à des travaux, il indique n’avoir pu régler celles-ci ; il précise avoir réglé 300 euros/mois depuis le précédent jugement du 26/04/2022 et envisage de vendre le bien immobilier.

Il sollicite dans l’attente des délais de paiement par mensualités de 300 euros par mois.

En délibéré sur autorisation, ont été adressées des pièces omises au dossier , soit les régularisations de charges 2021-2022, 2022-2023, le PV d’assemblée générale 2024, les appels de charges postérieurs au 01/04/2024.

DISCUSSION :

Sur la recevabilité :

L’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire M.[L] [G].

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès verbaux d’assemblée générale en date du 23/11/2021,18/01/2023, 18/01/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 18/ 01/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2022, 2023, 1er, 2ème et 3ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2020-2021 et 2021-2022 , 2022-2023

— une lettre de mise en demeure du 3/ 11/ 2023, et relances

— le jugement du tribunal d’Instance de PARIS 18ème du 10/01/2018 , et du tribunal judiciaire de PARIS du 26/04/2022

— le décompte des causes du jugement du 26/04/2022

— un décompte des sommes dues entre le 01/10/2021 et du 1/ 07/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 26/04/2022 a statué sur les charges dues au 20/07/2021, 3ème trimestre 2021 et solde travaux courette inclus pour la somme de 7551.71 euros, 96 euros de frais, 800 euros de dommages et intérêts , 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Selon le décompte du 01/02/2024, il reste un solde débiteur à cette date , après les mensualités effectuées de 300 euros depuis juin 2022, sauf en juin 2023.

La demande porte donc sur les charges à compter du 4ème trimestre 2021.

Au titre des charges entre le 01/10/2021 et le 1/ 07/ 2024, il est dû la somme de 7455,49 euros, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, eau froide 2023/2024 et fonds travaux ALUR 2023/2024.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat sont à imputer au Syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 3/ 11/ 2023 sont justifiés par les LRAR et leur accusés de réception, de même que la relance du 06/12/2023 et la mise en demeure du 18/01/2024.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 324 euros.

M. [L] [G] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP la somme de 7455,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12/04/2024, pour les charges dues entre le 01/10/2021 et le 1/ 07/ 2024 , appel du 3ème trimestre 2024, eau froide 2023/2024 et fonds travaux ALUR 2023/2024 inclus et la somme de 324 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation , faute de réception des mises en demeures.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est réitérée sur plusieurs trimestres. En effet si des règlements sont effectués pour régler les sommes statuées par jugement du 26/04/2022, les charges courantes ne sont que très partiellement payées, le dernier paiement remontant au 06/09/2023 .

Ces impayés causent un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP une somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M . [L] a sollicité des délais de paiement par mensualité de 300 euros, sans observation du syndicat des copropriétaires.

Il sera accordé des délais de paiement par 6 mensualités de 300 euros, M. [L] exposant qu’il veut vendre le bien immobilier, objet du litige. Le non-respect d’une échéance à sa date ou l’absence de paiement des charges courantes rendraient immédiatement exigible le solde restant dû.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile:

M. [L] [G] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP est recevable en son action

CONDAMNE M. [L] [G] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP la somme de 7455,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12/04/2024 pour les charges dues entre le 01/10/2021 et le 1/ 07/ 2024 , appel du 3ème trimestre 2024, eau froide 2023/2024 et fonds travaux ALUR 2023/2024 inclus et la somme de 324 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 12/04/2024

CONDAMNE M. [L] [G] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP la somme de 600 euros de dommages et intérêts

AUTORISE M. [L] [G] à se libérer de sa dette par 6 mensualités de 300 euros à payer au plus tard le 5 de chaque mois , la première le 5 du mois suivant la signification du jugement , la dernière soldant la dette en principal et intérêts

DIT que le non-respect d’une échéance à sa date ou l’absence de paiement des charges courantes rendraient immédiatement exigible le solde restant dû, sans mise en demeure

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE M. [L] [G] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet BAP la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [L] [G] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT