TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 21/55400

N° Portalis 352J-W-B7F-CUOAJ

N° : 1

Assignation du :

27 Mai 2021

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6],

représenté par son syndic en exercice, la société G.IMMO, société à responsabilité limitée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS – #D0653

DEFENDERESSE

S.C.I. RI4D

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Bénédicte LITZLER de la SELARL SCHMIDT BRUNET LITZLER, avocats au barreau de PARIS – #L0183

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

La société RI4D est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], de divers lots et notamment des lots 45 à 48 constituants des emplacements de parking.

Considérant que l’usage par la société RI4D de ces lots étaient contraires à leur destination et que des travaux non autorisés avaient été effectués, syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] l’a attrait devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé par exploit du 27 mai 2021.

Après plusieurs renvois dus notamment à une mesure de médiation qui n’a pu aboutir, l’affaire a été plaidée à l’audience du 8 janvier 2025.

Au cours de l’audience syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], par des conclusions soutenues oralement a sollicité du tribunal de :

Condamner la société RI4D à :Cesser de l’entreposage de matériaux divers dans les emplacements de stationnement, sous astreinte de 300 € par jourProcéder à la dépose du poteau en armature au sein des emplacements de stationnement ainsi que du portail occultant ces places de parking, sous astreinte de 300 € par jourProcéder à la dépose du branchement électrique directe, sous astreinte de 300 € par jour,Procéder à la dépose des trois grilles de ventilation sous astreinte de 300 € par jour de retardDébouter la société RI4D de l’ensemble de ses demandes, Condamner la société RI4D à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions ainsi que ses observations orales au cours de l’audience, la société RI4D sollicite de :

Déclarer irrecevable la prétention de dépose des trois grilles de ventilation pour avoir été formulée tardivement, Débouter syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses prétentions,

A titre reconventionnelle,

Condamner syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à justifier à la société RI4D la répartition des charges de copropriété ainsi que les codes d’accès à son espace personnel relatif aux charges de copropriété, sous astreinte de 300 € par jourCondamner syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à lui délivrer son badge d’accès d’immeuble, sous astreinte de 300 € par jour, En tout état de cause,

Condamner syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité de la prétention de dépose des trois grilles de ventilations formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans ses dernières conclusions communiquées le 8 janvier 2025

Selon l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

Par ailleurs, il appartient aux parties de communiquer en temps utile leurs pièces et conclusions afin de permettre de garantir le respect du contradictoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a déposé de nouvelles conclusions comportant notamment une nouvelle prétention aux fins de demander la dépose des trois grilles de ventilations. Ces conclusions ont été communiquées le jour de l’audience le 8 janvier 2025.

Or il doit être relevé que ce dossier est venu sur renvoi en date du 16 octobre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pour répondre aux dernières conclusions de la société RI4D ; qu’il disposait dès lors de de plus de deux mois et demi pour répondre. Par ailleurs, ces dernières conclusions déposées tardivement ne se limitent pas à une réponse aux moyens soulevés par la société RI4D mais soulèvent une nouvelle prétention qui n’a jamais été évoquée auparavant alors que le litige a débuté par une assignation en date du 27 mai 2021.

Ainsi au regard de l’ancienneté du litige, du fait qu’un nouveau renvoi aurait prolongé de façon injustifiée un litige qui est pendant depuis plus de trois années, de la tardiveté de cette nouvelle demande, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande aux fins de dépose des trois grilles de ventilations formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].

Sur le fond,

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (…).”

Le trouble manifestement illicite résulte de “toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit”.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire annexe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

Sur la demande aux fins de cessation de l’entreposage des matériaux dans les emplacements de stationnement propriété de la société RI4D,

Selon le chapitre II du règlement de copropriété, il est indiqué qu’aux 3e, 2e et 1er sous-sol, les « locaux sont à usage de parking et de cave, ainsi que de locaux techniques » en précisant que « chaque propriétaire dispose des parties privatives et des parties communes sous la condition expresse de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] reproche à la société RI4D d’utiliser ses lots privatifs à usage de parking afin d’entreposer divers biens mobiliers et produits alimentaires ce que la société RI4D ne conteste pas.

En se faisant, la société RI4D aurait modifié unilatéralement la destination de ses lots à destination de parking, en cave.

Or il doit être relevé que le règlement de copropriété ne précise pas que les locaux à usage de parking sont exclusivement limités à l’accueil de véhicule à l’exclusion de tout autre bien. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne décrit aucun trouble en lien avec le stockage des biens effectués par la société RI4D dans ses lots privatifs.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne démontre pas avec l’évidence exigée en référé, l’existence d’un trouble manifestement illicite en raison de l’usage actuel par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de ses places de parkings.

Il n’y aura donc lieu à référé s’agissant de cette prétention.

Sur la demande aux fins de procéder à la dépose du poteau en armature armée au sein des emplacements de stationnement

Il doit être relevé que la prétention du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] concerne uniquement la dépose dudit poteau en armature et non pas le mur en parpaing dans son intégralité.

Sur ce point, il revient à le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de rapporter la preuve de l’existence de ce poteau ainsi que du fait qu’il constitue un trouble manifestement illicite et ce avec l’évidence requise en référé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] fonde sa demande sur le procès-verbal de constat dressé le 23 février 2021 lequel relève l’existence d’un mur en parpaing séparant les lots 45 et 46 propriétés de la société RI4D en ajoutant « qu’un poteau avec emprise au sol, nécessairement à armature armée, est présent séparant les lots 45 et 46 et lots 47 et 48 ».

Il ressort de ce même constat d’huissier que la présence dudit poteau avec emprise au sol est uniquement déduite par l’huissier et nullement constaté. En effet sur les photos présentes dans le constat, aucun poteau avec emprise au sol n’est visible et encore moins avec armature, seul le mur de parpaing l’est.

Ainsi la présence du poteau dont est sollicité la suppression n’est pas établie avec l’évidence requise en référé. Cette demande sera donc également rejetée.

Sur la demande de dépose du portail occultant les emplacements

A titre liminaire, s’agissant du moyen tiré de la prescription opposée par la société RI4D : il sera relevé que si effectivement la demande aux fins de remise en état pour des travaux effectués en contradiction avec le règlement de copropriété est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, il revient à celui qui l’invoque d’établir que cette prescription est acquise.

Or la société RI4D se contente d’affirmer que la fermeture des places de stationnement de parking était déjà clôturée par le portail litigieux lors de l’acquisition des lots en 2014 et ce sans apporter aucun élément au soutien de cette allégation.

En conséquence le moyen tiré de la prescription sera rejeté.

Sur le fond, il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble que :

« Le propriétaire de chaque local pourra modifier comme bon lui semble la distribution intérieure de celui-ci » (point 27, page 33)La fermeture des emplacements de parking ne « pourra se faire que par grillage métallique après accord et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, le tout aux frais et sous la responsabilité des copropriétaires intéressés » (point 29, page 33)

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] reproche à la société RI4D d’avoir fermé l’accès à ses emplacements de parkings par l’installation d’un volet déroulant mécanique sans obtenir l’autorisation nécessaire.

Or il doit être relevé que le règlement de copropriété n’interdit pas la clôture des places de parking mais impose uniquement de recourir à un grillage métallique. Par ailleurs, les mentions précitées du règlement de copropriété ne précisent pas si cet usage imposé du grillage concerne la séparation des places de parking entre elle ou si cela concerne la séparation entre les places de parking et les parties communes (porte d’accès aux lots). Or un doute subsiste au regard du procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2021 produit par la société RI4D qui relève la présence fréquente de grillages métallique séparant les lots entre eux et celles de très nombreux volets métalliques pour accéder aux places de parkings.

Ainsi au regard du fait qu’un nombre très importants de places de parking ont procédé à l’installation d’un volet mécanique, du caractère flou de la clause du règlement de copropriété sur laquelle le demandeur se fonde, de l’absence total de preuve d’un trouble causé par l’installation dudit volet mécanique, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] échoue à établir l’existence d’un trouble manifestement illicite et sera donc débouté de sa demande aux fins de remise en état.

Sur la demande de remise en état du branchement électrique direct

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conteste la régularité des branchement électriques effectués par la société RI4D en raison du fait qu’ils seraient directement raccordés aux parties communes.

Or dans ces écritures, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] se contente de déduire de cette situation l’existence d’un trouble manifestement illicite sans se fonder sur une disposition contractuelle ou sur un désordre de fait qui serait causé par ladite situation.

Ainsi en l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite qui lui revenait d’établir, la demande de remise en état précité sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formulée par la société RI4D

Sur la demande de production du justificatif des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] justifie dans ses dernières conclusions, de la production du décompte détaillé des charges dues par la société RI4D.

Ainsi la demande de production sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande de délivrance d’un badge d’accès à l’immeuble, la société RI4D ne produit aucun moyen ni en fait ni en droit au soutien de sa demande.

Dès lors, celle-ci sera rejetée.

Sur les autres demandes,

Au regard de la nature de la décision, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Ces dépens seront limités à la liste prévue à l’article 696 du code de procédure civile qui ne mentionne pas les éventuels constats dressés pour la cause.

Condamnée aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamnée à verser à la société RI4D la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable la prétention formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux fins de dépose des grilles de ventilation,

REJETONS l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

REJETONS les demandes reconventionnelles formulées par la société RI4D,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la société RI4D la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens.

Fait à [Localité 7] le 05 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU