TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 23/03052

N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6W

N° MINUTE :

Assignation du :

JUGEMENT

rendu le 18 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jacques-Henri KOHN de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0233

DÉFENDERESSES

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE LA [Adresse 7] (SIRE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Association RACING CLUB DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

toutes deux représentées par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0289

Décision du 18 Avril 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/03052 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6W

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit du 28 février 2023, la société Eiffage Immobilier Ile-de-France (la société EIFFAGE) a assigné la société Immobilière de la [Adresse 6] (la SIRE) et le Racing Club de France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation au paiement de diverses indemnités pour rupture abusive de pourparlers.

Par ordonnance du 20 novembre 2023, le juge de la mise en état a désigné un médiateur et dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 26 février 2024.

A la suite de l’échec de la médiation, la société EIFFAGE, dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, a requis du tribunal de céans, au visa des article 1112 et 1240 du Code civil ainsi que des articles 515 et 700 du Code de procédure civile, de:

« - DECLARER la société EIFFAGE recevable et bien fondée en ses demandes ;

— DECLARER que la SIRE et le RACING CLUB DE FRANCE ont commis une faute indemnisable au titre de la rupture fautive des pourparlers dont elles ont été les auteurs,

— CONDAMNER solidairement la SIRE et le RACING CLUB DE FRANCE à régler à la société EIFFAGE les sommes à parfaire de :

—  1.278.910,20 euros HT au titre de la perte subie ;

—  2.240.000 euros au titre du gain manqué ;

— CONDAMNER solidairement la SIRE et le RACING CLUB DE FRANCE à régler à la société EIFFAGE la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens."

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la SIRE et le RACING CLUB DE FRANCE ont requis du tribunal de céans de:

« - DEBOUTER la société EIFFAGE de ses demandes,

— CONDAMNER la société EIFFAGE à payer au RACING CLUB DE FRANCE et à la SIRE, une somme de 15.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procéure civile,

— CONDAMNER la société EIFFAGE aux entiers dépens."

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 11 février 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 avril suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la rupture des pourparlers

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1112 du code civil issu de la loi du 20 avril 2018, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obenir ces avantages.

Il ressort de l’ensemble des éléments du dossier que:

— un projet de construction d’un ensemble hôtelier sur une partie du site situé [Adresse 7] avait été envisagé par le Racing Club de France (RCF) et la société immobilière de la [Adresse 7] (SIRE) en 2015 en raison des difficultés économiques que le RCF rencontrait alors

— la société Eiffage Immobilier a remporté en 2016 l’appel d’offre émis par le RCF,

— l’assemblée générale extraordinaire du 14 juillet 2017 de la SIRE a autorisé la signature d’un bail à construire avec la société Eiffage Immobilier pour une durée de 80 ans à compter de la signature de l’acte authentique sur les parties de l’immeuble de la [Adresse 7] à destination hôtelière identifiées sur les plans de géomètre soumis à l’assemblée sous teinte rose comme formant le volume 2 moyennant les conditions financières suivantes:

— un loyer annuel de 1.000.000 d’euros hors charges et hors taxes, indexés annuellement à compter de l’ouverture au public de l’hôtel, auquel s’ajoute la remise des aménagements réalisés dans le volume 1 – sous teinte jaune sur les plan de géomètre présentés à l’assemblée évalués à un million sept cent mille euros

— un préloyer minoré équivalent à 300.000 euros annuels hors taxes pendant toute la durée des travaux

— la promesse de ce bail à construire n’a pas été signée en raison notamment de désaccord sur les garanties financières

— un permis de construire a été déposé en 2017 par la société Eiffage Immobilier, les parties étant convenu que son coût serait pris en charge par la société Eiffage. A la suite de plusieurs années de procédure, le permis de construire a été purgé de tout recours en 2021

— des discussions ont perduré entre le RCF et la société Eiffage Immobilier, trois scénarii étant proposés lors d’une réunion du 12 décembre 2020 dont l’une ne maintenant pas la proposition de mise en place d’un hôtel sur une partie du site de la [Adresse 7]

— une lettre d’offre signée le 16 décembre 2020 entre Eiffage immobilier et l’investisseur et exploitant hôtelier Naos, prévoyant notamment le versement d’une redevance annuelle de 800.000 euros au RCF sans préloyer durant la durée des travaux a été refusée par le Racing Club.

— bien que la société Eiffage Immobilier ait proposé de revenir aux modalités prévues lors de l’assemblée générales de 2016, soit un loyer annuel de 1.000.000 d’euros et 300.000 euros durant les travaux avec comme partenait Accor, le Racing Club de France a refusé le 9 juin 2022 de maintenir le projet hôtelier, proposant à la société Eiffage d’autres projets qu’elle estimait plus en lien avec le sport

— la société Eiffage Immobilier a refusé d’envisager un projet qui nécessiterait un nouveau permis de construire soumis à recours et demandé au RCF de lui rembourser les frais relatifs au projet de construction d’un hôtel sur le site de la [Adresse 7].

Il ressort ainsi des éléments du dossier que si le RCF et la SIRE ont envisagé en 2017 la mise en place d’un hôtel confié à Accor sur une partie du site de la [Adresse 7] en échange de travaux de remise aux normes des installations sportives situées sur une autre partie du site par la société Eiffage et d’un loyer annuel de 1.000.000 d’euros, le bail à construire n’a jamais été signé avec la société Eiffage qui s’est seule engagée à faire le nécessaire pour obtenir un permis de construire et en supporter le coût.

Le fait que le RCF et sa filiale, la SIRE, n’aient pas souhaité continuer à envisager la construction d’un hôtel en 2022, malgré la purge des recours contre le permis de construire, et bien que la société Eiffage Immobilier maintienne finalement les conditions financières prévues lors de l’assemblée extraordinaire de la SIRE du 14 juillet 2017 (après avoir tenté d’en diminuer les charges), ne constitue pas une rupture abusive des pourparlers dès lors que les négociations entre les parties, en raison notamment du recours sur le permis de constuire, ont perduré sur plusieurs années (5 ans), que les parties ont toujours eu conscience que le projet ne rencontrait pas l’unanimité tant auprès des voisins de la [Adresse 7] que des membres du RCF, que toute décision devait faire l’objet d’un vote à l’ assemblée générale, et qu’enfin le RCF a toujours exprimé sa volonté de maintenir avec la société Eiffage un partenariat afin d’envisager la mise aux normes des installations sportives situées [Adresse 7] et des projet d’aménagement du site.

Ainsi le Racing Club de France n’était pas tenu de conclure avec la société Eiffage Immobilier l’aménagement d’un hôtel au sein des locaux de la [Adresse 7] tel qu’établi par le permis de construire et n’a commis aucune faute en refusant de maintenir ce projet cinq années plus tard.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par la société Eiffage, tant au titre de la perte subie que du gain manqué, seront rejetées.

2. Sur les demandes accessoires

La société Eiffage succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et à verser aux défendeurs une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

REJETTE les demandes indemnitaires formées par la société Eiffage Immobilier Ile-de-France tendant à condamner solidairement la SIRE et le RACING CLUB DE FRANCE à régler à la société Eiffage Immobilier Ile-de-France les sommes à parfaire de :

—  1.278.910,20 euros HT au titre de la perte subie ;

—  2.240.000 euros au titre du gain manqué ;

CONDAMNE la société Eiffage Immobilier Ile-de-France aux dépens ;

CONDAMNE la société Eiffage Immobilier Ile-de-France à verser à la société Immobilière de la [Adresse 6] et au Racing Club de France pris ensembles une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement;

Fait et jugé à [Localité 5] le 18 avril 2025,

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Caroline ROSIO