TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ROBATEL

Copie certifiée conforme

délivrée le:

à M^e HUTMAN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/08288

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

N° MINUTE :

Assignation du :

20 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 10 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B]

[Adresse 10]

[Localité 11]

représenté par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1432

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet E & G GRIES, S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par Maître Louis ROBATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0574

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

DÉBATS

A l’audience du 23 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 septembre 2025, prorogé au 10 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [B] est propriétaire d’une cave et d’un studio au 6ème étage (lots 34 et 7), au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 10 mai 2023 a été adoptée une résolution n°12 autorisant les époux [U] à réunir les lots 35 et 36 situés au 6ème étage, sous réserve de leur acquisition, avec le lot 31 (appartement) situé au 5ème étage et dont ils sont déjà propriétaires, en les reliant par un escalier intérieur afin de créer un duplex.

C’est dans ces conditions que M. [B] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 1], aux fins d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 10 mai 2023, outre les demandes relatives aux frais communs de procédure, dépens et frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, M. [X] [B] demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, de :

« Dire recevable et bien fondé, M. [X] [B] en l’ensemble de ses demandes.

Annuler la 12ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023 de l’immeuble du [Adresse 8] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice à payer à M. [X] [B] la somme de 2.500,00 € au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], de ses demandes, fins et conclusions ;

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux entiers dépens, et autoriser Maître Frédéric Hutman à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

Dire que M. [X] [B] est dispensé de toute participation, au prorata de ses tantièmes, aux dépenses occasionnées par la présente instance et aux condamnations incluses à la décision à intervenir et frais consécutifs, et ce en application de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 18ème demande au tribunal, de :

« Rejeter toutes les demandes formées par M. [X] [B] ;

Condamner M. [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros pour procédure abusive ;

Condamner M. [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 octobre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 23 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution 12 de l’assemblée générale du 10 mai 2023

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de cette résolution, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée sur ce point, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et dès lors que M. [B] dispose de la qualité de copropriétaire défaillant, pour n’avoir été ni présent ni représenté à l’assemblée générale du 10 mai 2023.

M. [B] soulève plusieurs moyens au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°12 : l’existence de différences entre le projet de résolution et la résolution adoptée, le caractère bloqué du vote de cette résolution et le fait qu’elle serait contraire aux intérêts des copropriétaires.

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

La résolution querellée est ainsi libellée :

« 12. A la demande de Monsieur et Madame [U], demande d’autorisation de réunir les lots 35,36 et 31 et de procéder à des travaux nécessaires.

(article 2.Clé de répartition Charges Communes Générales (4 996).

Présents et représentés 16 copropriétaires représentant 4 629 tantièmes

Dans un premier temps, il est prévu d’amender (sic) l’ordre du jour en ajoutant la mention suivante : Sauf si d’ici le 25 Juillet 2023, il est constaté que l’immeuble n’est pas stable par le géotechnicien constaté par le bureau Véritas.

La majorité requise n’étant pas obtenu (sic), il est voté sur la résolution tel que présenté dans la convocation.

Monsieur et Madame [H] [U] sont actuellement propriétaires d’un appartement situé au cinquième étage (lot numéro 31)

Monsieur et Madame [H] [U] envisagent d’acquérir deux lots supplémentaires situés au sixième étage (lots numéros 35 et 36) dans I objectif de les réunir à leur lot

Il est envisagé de créer une ouverture dans un mur à conduits situé au sixième étage (mur séparant les lots numéros 35 et 36) et de créer une trémie d’escalier au PH 5'eme étage

Une étude de projet a été réalisée par la Société d’Application et de Recherches pour la Rationalisation de la Construction (SARRC) le 08 février 2023 dont une copie est jointe à la présente convocation Cette étude conclut à un projet réalisable sans porter atteinte à la pérennité de l’immeuble

L’assemblée autorise Monsieur et Madame [H] [U], dès lors qu’ils seront propriétaires tant du lot numéro 31 que des lots numéros 35 et 36, et ce. à leurs frais, à savoir de réunir ces lots pour former un duplex , de réaliser les travaux nécessaires dont la création d’une ouverture dans un mur à conduits situé au sixième étage (mur séparant les lots numéros 35 et 36)

La création d’une trémie d’escalier au PH 5'eme étage.

Sous réserves que ces travaux interviennent dans le respect des préconisations qui ont été faites par la Société d’Application et de Recherches pour la Rationalisation de la Construction

Les intéressés devront justifier auprès du syndic, avant tout début des travaux des qualifications et assurances des intervenants sauf si d’ici le 25 Juillet 2023 il est constaté que l’immeuble n’est pas stable par le géotechnicien constaté par le bureau Véritas.

Pour : 10 / 19 copropriétaires représentant 2 945 / 4 996 tantièmes.

Contre : 6 I 19 copropriétaires représentant 1 684 / 4 996 tantièmes.

M. [P] [I] (359), S.C.1 CHEVALIER IDYR (64), M. [L]

[W] (395), MLLE [O] [E] (136), M&ME [Z] (389), MME [A] [F] [T] (341)

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est adoptée, la majorité de l’Article 25.1 étant atteinte »

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

* sur le moyen tiré du vote d’une résolution différente du projet

M. [B] demande, au visa de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’annulation de la résolution n°12 au motif qu’il existerait des différences importantes entre le texte de la convocation et celui adopté en assemblée générale, et que de ce fait l’assemblée a délibéré sur une question non préalablement inscrite à l’ordre du jour.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il s’agit d’une erreur matérielle réparée par l’envoi d’un erratum notifié à M. [B].

Sur ce,

Conformément aux dispositions des articles 13, alinéa 1er, et 9, du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret.

Une décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite.

L’ordre du jour, notifié avec la convocation, est établi par le syndic et, en application des dispositions de l’article 13 précité, l’assemblée générale ne peut voter que les résolutions qui y sont mentionnées. En effet, cette convocation permet d’informer les copropriétaires pour qu’ils puissent participer à l’assemblée et leur permettre d’exercer leur droit de vote en connaissance de cause, les questions soumises au vote étant fixées par l’ordre du jour.

Cependant, il est possible, au cours des débats, d’amender ou de préciser une résolution, la discussion constituant en effet l’objet même de l’assemblée. Ainsi, une résolution modifiée au cours des débats peut être valablement adoptée si le projet communiqué aux copropriétaires ne subit qu’une modification de détail, voire une simple rectification. En revanche, ces amendements ou précisions ne doivent pas dénaturer le sens du projet soumis au vote et doivent être sans incidence sur le sens des décisions prises afin que la nullité de la résolution ne soit pas encourue.

En l’espèce, il résulte de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale produits aux débats que les mentions surlignées en gras dans le texte de la résolution ci-avant reproduit ne figuraient pas dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour. Le tribunal relève toutefois que les deux premiers paragraphes, comme le concède d’ailleurs M. [B] lui-même, ne font pas corps avec la résolution mais relatent les débats qui ont eu lieu lors de son examen.

S’agissant de la mention figurant au dernier paragraphe, « sauf si d’ici le 25 Juillet 2023 il est constaté que l’immeuble n’est pas stable par le géotechnicien constaté par le bureau Véritas », il apparaît que c’est par suite d’une erreur matérielle qu’elle figure dans le texte de la résolution dès lors qu’il est justement précisé en tête de la résolution que :

« Dans un premier temps, il est prévu d’amender (sic) l’ordre du jour en ajoutant la mention suivante : sauf si d’ici le 25 Juillet 2023, il est constaté que l’immeuble n’est pas stable par le géotechnicien constaté par le bureau Véritas. La majorité requise n’étant pas obtenu (sic), il est voté sur la résolution tel que présenté dans la convocation. ».

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

Ainsi, il est établi qu’une discussion a eu lieu lors de l’assemblée générale sur l’ajout de cette mention, lequel n’a pas été adopté à la majorité requise, et que ce n’est que par suite d’une erreur matérielle que la mention a été laissée sur le procès-verbal.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs avoir adressé un erratum de la résolution n°12 adoptée à M. [B] par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2023, supprimant la mention litigieuse.

Dès lors, dans la mesure où le texte même de la résolution querellée précise que l’ajout de cette mention a été rejeté par l’assemblée, et où ce n’est que par suite d’une erreur matérielle qu’elle y figurait, aucune nullité n’est encourue de ce chef.

* Sur le moyen tiré du vote bloqué

M. [B] allègue de la nullité de la résolution 12 au motif qu’elle contiendrait plusieurs questions distinctes qui n’ont pas fait l’objet de votes séparés, mais d’un seul vote concernant quatre autorisations de travaux : la réunion des lots 35 et 36 pour former un duplex ; la réalisation des travaux nécessaires à cette réunion ; la création d’une ouverture dans un mur à conduits situé au sixième étage, et la création d’une trémie d’escalier au plancher haut du 5ème étage.

En réplique, le syndicat des copropriétaires estime que la résolution autorise d’une part la réunion matérielle des lots, et d’autre part les travaux nécessaires pour y procéder, dont l’ouverture d’un mur de séparation et la réalisation de la trémie ; que de ce fait, ces questions sont indivisibles et liées entre elles car elles s’inscrivent dans une opération unique de création d’un duplex ; qu’en toute hypothèse, seule la création de la trémie d’escalier nécessitait l’autorisation de l’assemblée, le reste ne consistant qu’en des précisions apportées par les époux [U] pour que l’assemblée appréhende leur projet dans sa globalité.

Sur ce,

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote unique peut néanmoins être effectué en cas de lien étroit entre les décisions concernées ou lorsque son objet concerne un ensemble de travaux indivisibles.

Par ailleurs, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est libre d’effectuer des travaux dans ses lots, sauf s’ils affectent les parties communes de l’immeuble.

En l’espèce, le tribunal relève, ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, que seule la création de la trémie entre les deux niveaux devait faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale, ces travaux affectant le plancher haut défini comme une partie commune par le règlement de copropriété.

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

S’agissant de la création de l’ouverture dans le mur séparatif entre les lots 35 et 36, il ressort du règlement de copropriété (page 24) que « la réunion de plusieurs lots appartenant au même copropriétaire est autorisée, sous réserve de l’observation des stipulations ci-après » et que « lorsque plusieurs lots appartiendront à un même propriétaire, ce dernier aura la faculté d’établir à ses frais des portes de communication ou escaliers intérieurs ».

Il ressort des pièces versées aux débats que la création de cette ouverture a été réalisée dans des « maçonneries qui ne sont constituées que de briques pleines traditionnelles » selon le rapport de l’architecte de l’immeuble de décembre 2023 produit par le syndicat. Ce mur n’étant ni un mur de façade, ni un mur de refend, ni un mur pignon désignés comme parties communes par le règlement de copropriété, leur percement ne nécessite donc pas l’autorisation de l’assemblée générale.

Dans la mesure où la seule autorisation nécessaire concernait le percement de la trémie, et où les autres travaux mentionnés dans la résolution n’avaient pas à faire l’objet d’un vote et ont été mentionnés dans la résolution à titre de contexte du projet de réunion des lots des époux [U], le moyen tiré de l’absence de vote séparé doit être écarté.

* Sur l’intérêt collectif des copropriétaires

Le demandeur expose que la résolution n°12 contrevient aux intérêts des copropriétaires en ce que le dernier paragraphe, ayant fait l’objet de l’erratum, mentionne que s’il est avéré d’ici le 25 juillet 2023 que l’immeuble n’est pas stable, les époux [U] n’auront pas à justifier auprès du syndic des qualifications et assurances des intervenants avant les travaux, ce qui fait courir un risque important au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution réellement adoptée, en ce qu’elle ne comprend pas la mention dispensant les époux [U] de produire les justificatifs « s’il est avéré d’ici le 25 juillet 2023 que l’immeuble n’est pas stable », n’est pas critiquée par M. [B] dès lors que ses griefs ne concernent que cette mention.

Comme le fait justement valoir le syndicat et comme rappelé plus haut, la résolution litigieuse ne comporte pas la mention critiquée par M. [B], de sorte que le moyen tiré du non-respect de l’intérêt collectif des copropriétaires au motif de cette mention, outre qu’il ne constitue pas un moyen de nullité, doit être rejeté.

La résolution n°12 n’encourant aucun motif de nullité, M. [B] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [B] à lui verser la somme de 15 000 euros, au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en ce qu’il détourne de sa finalité l’action en annulation et agit avec une légèreté blâmable ; qu’il n’a d’ailleurs fait aucune demande d’information sur le projet des époux [U] ; qu’il a été destinataire de l’offre d’achat des lots 35 et 36 mais n’a pas donné suite ; qu’il est en outre défaillant aux assemblées générales.

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXU

M. [B] objecte que son action n’est pas abusive, qu’elle n’est destinée qu’à préserver ses droits et par voie de conséquence ceux des autres copropriétaires.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, le seul fait que le demandeur soit débouté de ses demandes est insuffisant à caractériser un abus du droit d’agir, le syndicat ne rapportant par ailleurs pas la preuve d’une intention de nuire.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Tenu aux dépens, M. [X] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Au regard de l’issue du litige, il n’y a par ailleurs pas lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [B] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] du 10 mai 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [B] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 12] le 10 octobre 2025.

La greffière La présidente