TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 17/00494

N° Portalis 352J-W-B7B-CJR2Q

N° MINUTE : 4

Assignation du :

30 Décembre 2016

contradictoire

Expertise :

M. [C] [F]

[Adresse 6]

JUGEMENT

rendu le 24 Avril 2025

DEMANDERESSE

Société [Localité 19]

(SAS)

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Laurence SEMEVIER, demeurant [Adresse 15], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0313

DEFENDEUR

Monsieur [B] [L]

[Adresse 5]

[Localité 13]

représenté par M^e Olivier MILKOFF, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0984

Décision du 24 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 17/00494 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJR2Q

PARTIES INTERVENANTES

S.A.S. YDELIM

[Adresse 8]

[Localité 10]

S.C.I. [D]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0313

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 4 février 2025, tenue publiquement, devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats a tenu seule l’audience, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 24 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2006, la SCI Fidélité, aux droits de laquelle se trouve la SAS [Localité 18] Tassigny, a donné à bail commercial en renouvellement à M. [B] [L] des locaux situés [Adresse 1] à Paris 10ème, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2006.

Les lieux, contractuellement désignés comme étant “un magasin situé à droite de la porte d’entrée de l’immeuble” ont pour destination exclusive l’activité de “magasin d’électricité générale.”

Par acte extrajudiciaire du 18 avril 2014, la société [Localité 19] a fait délivrer à M. [L] un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2014.

L’immeuble, soumis au statut de la copropriété, dont dépendent les locaux donnés à bail a été vendu à la SAS Ydelim le 13 mars 2015, laquelle, par acte notarié du 24 juillet 2019, a vendu à la SCI [D] le lot n°2 correspondant aux locaux donnés à bail à M. [L].

Par acte d’huissier du 26 décembre 2016, M. [L] a assigné la société [Localité 19] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction qu’il estime lui être due à la somme de 80 000 euros et subsidiairement de voir désigner un expert.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2016, la société [Localité 19] a fait assigner M. [L] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2015 au montant du dernier loyer majoré de 50 % et subsidiairement de voir désigner un expert.

Par ordonnance du 5 septembre 2017, les deux procédures ont été jointes.

Suivant lettre recommandée du 20 mars 2015 avec accusé de réception du 23 mars 2015, M. [L] a remis au gestionnaire de biens les clefs du local commercial.

Par jugement mixte contradictoire rendu le 23 mars 2021, le tribunal a, notamment, rejeté la demande de mise hors de cause de la société [Localité 19] et de la société Ydelim, dit que le congé délivré le 18 avril 2014 par la société [Localité 19] a mis fin au bail la liant à M. [B] [L], et portant sur des locaux situés10 [Adresse 24] à Paris 10ème à compter du 31 décembre 2014 à minuit, dit que ce congé a ouvert le droit pour M. [B] [L] au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la société [Localité 19] et la société Ydelim au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er janvier 2015 jusqu’au 23 mars 2015, avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, a ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Mme [J] [S] aux fins de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2015 jusqu’à la libération effective intervenue le 23 mars 2015, sur les bases utilisés en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, et a fixé à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [B] [L] du 1er janvier 2015 au 23 mars 2015 au montant du dernier loyer contractuel.

La société [Localité 19] n’a pas consigné la provision de l’expert et les sociétés Ydelim et [D] ainsi que M. [L] ne se sont pas substitués à elle, de sorte que Mme [S] n’a pas procédé aux opérations d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2022, la société Charenton Tassigny, la société Ydelim et la société [D] demandent au tribunal de :

— dire et juger mal fondées les demandes de M. [L] et l’en débouter,

— subsidiairement dire et juger que l’indemnité d’éviction due à M. [L] ne saurait excéder la somme de 607 euros,

— donner acte à la société [D] de son intervention volontaire aux droits des sociétés [Localité 19] et Ydelim ;

— débouter en tout état de cause M. [L] de ses demandes formulées à l’encontre des sociétés [Localité 18] Tassigny et Ydelim.

— donner acte à la SCI [D] de ce qu’elle entend garantir les SAS [Localité 19] et Ydelim de toute condamnation susceptible d’être mise à leur charge au titre de la procédure initiée par M. [L],

— dire et juger en conséquence que la SCI [D] devra garantir les SAS [Localité 19] et Ydelim de toute condamnation susceptible d’être mise à leur charge au titre des demandes formulées par M. [L],

— déclarer la SAS [Localité 19] et la SAS Ydelim parfaitement bien fondées en leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2015 au 23 mars 2015 ;

— fixer ladite indemnité d’occupation due par M. [L] à la somme de 4 043,83 euros pour la période du 1er janvier 2015 au 23 mars 2015 et condamner en conséquence M. [L] au paiement de cette somme ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 2 500 euros à chacun des concluants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner M. [L] aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Laurence Semevier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 6 mars 2023, M. [L] demande au tribunal de :

— condamner solidairement les sociétés [Localité 18] Tassigny, Ydelim et [D] à lui verser la somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— débouter la SAS [Localité 19] et la SAS Ydelim en leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2015 au 23 mars 2015 à la somme de 4043,83 euros.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner solidairement la SAS [Localité 19], la SAS Ydelim et la SCI [D] à lui verse la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SAS [Localité 19], la SAS Ydelim, et la SCI Gamay aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Olivier Milkoff conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le droit de M. [L] à une indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire évincé doit être égale au préjudice causé à ce dernier par le défaut de renouvellement du bail et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

M. [L] sollicite une indemnité principale à hauteur de la somme de 60 850 euros, faisant valoir qu’il s’agit d’une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Les sociétés [Localité 19], Ydelim et Gamay répliquent que M. [L] a simplement déplacé son fonds de quelques mètres (au [Adresse 5]), sans que cela n’occasionne aucune perte de fonds ni aucune perte de clientèle, et qu’il règle un loyer inférieur au montant du loyer qui aurait été fixé pour les locaux du [Adresse 1] si le renouvellement avait été accordé, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle.

Elles ajoutent à titre subsidiaire que le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné compte tenu de la modification des facteurs locaux de commercialité et que la somme réclamée par M. [L] n’est étayée par aucun chiffrage sérieux ni aucune pièce exploitable.

Il est établi et non contesté que M. [L] a transféré son fonds de commerce, de sorte qu’il est fondé à solliciter une indemnité de transfert.

Le principe posé par l’article L145-14 du code de commerce sus visé est que l’indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité doit donc être déterminée par référence à la valeur du droit au bail perdu, lequel est un élément du fonds de commerce, et non en fonction du coût supporté par le locataire pour sa réinstallation. Il n’est donc pas possible de ne prendre en compte que le différentiel de loyer entre le loyer des locaux dont le preneur a été évincé à la date d’effet du congé et le loyer des locaux de transfert, en faisant abstraction de la valeur locative de renouvellement.

La valeur du droit au bail s’obtient en principe par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

En l’espèce, en l’état des pièces produites et de l’argumentaire des parties, le tribunal ne peut que constater qu’il ne dispose pas des éléments suffisants pour chiffrer le préjudice subi par M. [L] du fait de son éviction, faute d’être suffisamment éclairé pour déterminer notamment la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement, étant entendu que la conclusion d’un avenant modifiant le prix du loyer en cours de bail est susceptible de faire échec à la règle du plafonnement.

En l’état de la procédure, il ne pourra donc qu’être ordonnée une nouvelle expertise, aux frais avancés de M. [L], qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer, selon les termes du présent dispositif, tous autres moyens des parties et les dépens demeurant réservés.

Il sera donc sursis à statuer sur les demandes en paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Avant dire droit, sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [C] [F]

[Adresse 6]

[Courriel 16]

01 49 24 05 18

fax 01 49 24 04 94

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) de déterminer, à la date du 1er janvier 2015, la valeur locative du local commercial loué par M. [L] permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par ce dernier,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que M. [L] à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) une consignation d’un montant de 4 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 juin 2025, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

Mme [O] [X]

[Adresse 3]

[Localité 11]

01 42 22 81 09

[Courriel 21]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Dit n’y a avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Ordonne l’exécution provisoire

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 8 juillet 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Fait et jugé à [Localité 22] le 24 Avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, 1 Parvis du Tribunal de Paris,

[Localité 14]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

[Adresse 17], 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 23]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX020] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;