TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01133 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YNQB

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CAPINVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. KHOR IMMO SAS

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Thomas FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ORDONNANCE du 14 Janvier 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique reçu le 21 septembre 2021 par Me [L] [F], Notaire associé à [Localité 13] (59), la SARL Capinvest a acquis en l’état futur d’achèvement cinq maisons mitoyennes au sein du lotissement “[Adresse 10] [Localité 8] (59), lieu-dit [Adresse 14], moyennant la somme de 995000 euros, la livraison devant intervenir le 21 décembre 2022.

La livraison des habitations est intervenue avec réserves le 08 juin 2023.

La SARL Capinvest indique avoir signalé de nouvelles réserves suivant lettres recommandées avec accusé de réception du 22 juin 2023 et du 05 juillet 2023.

Estimant que les réserves n’avaient pas été intégralement levées, ce qu’elle a fait constater par procès-verbal des 14 et 23 mai 2024, la SARL Capinvest a par acte du 06 juin 2024, fait assigner la SAS Khor Immo devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, aux fins d’obtenir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1642-1 et 1648 du code civil, la condamnation de la même à exécuter les travaux de nature à lever les réserves et à reprendre les désordres et malfaçons, sous astreinte, outre le paiement d’une provision au titre des frais de nettoyage et d’engazonnement, et une indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juillet 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 03 décembre 2024.

A cette date, la SARL Capinvest sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance repris oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu ensembles les articles 1642-1 et 1648 du code civil,

A titre principal,

— Condamner la société KHOR IMMO à procéder à la levée des réserves et à la réparation des désordres et malfaçons mentionnés dans la présente assignation et ses pièces dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— Se réserver la liquidation de l’astreinte,

— Condamner par provision la société KHOR IMMO à la somme de 4.170 euros au titre des frais de nettoyage et d’engazonnement

— Condamner la société KHOR IMMO à payer à la société CAPINVEST la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance;

A titre subsidiaire,

— Désigner Expert avec mission proposée dans ses écritures

En tout état de cause,

— Débouter la société KHOR IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La SAS Khor Immo représentée par son avocat a développé oralement ses écritures déposées à l‘audience, aux fins de :

— Débouter la société CAP INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions tendant

à voir la société KHOR IMMO à être condamné à une obligation de faire Sous astreinte et à lui

verser une provision

— Donner acte à la SAS KHOR IMMO de ses protestations et réserves d’usage sur la demande

d’expertise

— Ordonner la communication par la société CAP INVEST sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de l’ordonnance à intervenir de :

— L’ensemble des contrats de location des immeubles objet des réserves et les états des lieux d’entrée signés avec les locataires ;

— le mandat de gestion CITYA

— Condamner la société CAP INVEST à verser à SAS KHOR IMMO, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société CAP INVEST, aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au

bénéfice de SELARL CABINET FERRANT conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la condamnation sous astreinte à lever les réserves

La SARL Capinvest sollicite la condamnation de la défenderesse à lever les réserves dénoncées à la réception, le 08 juin 2023 ainsi que celles dénoncées les 22 juin et 05 juillet 2023, dont l’absence de reprise a été constatée suivant procès-verbal des 14 et 23 mai 2024.

La SAS Khor Immo conteste les réserves manuscrites portées ultérieurement sur le procès-verbal de réception des biens immobiliers et soutient que les défauts de conformité n’ont pas été dénoncés dans le mois de la livraison. Elle expose que toutes les réserves ont été levées suivant quitus et qu’il n’est pas établi que les défauts de conformité sont imputables à un manquement de sa part, à ses obligations contractuelles. En ce qui concerne les défauts et vices apparents, la SAS Khor Immo indique ne pas en avoir été informée, de manière contradictoire.

La responsabilité du vendeur, constructeur non réalisateur, peut être recherchée par application combinée des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, au titre des vices de conformité ou défauts de conformité apparents, l’action devant être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts apparents. L’action doit être initiée dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception, avec ou sans réserves, ou l’expiration du délai d’un mois après prise de possession des lieux et elle concerne les vices apparents même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession des lieux. La réception et la prise de possession sont intervenues le 08 juin 2023, de sorte que la SARL Capinvest disposait d’un délai pour agir, expirant au 08 juillet 2024. L’action n’est donc pas forclose.

La SAS Khor Immo est également tenue aux obligations du vendeur, notamment la délivrance conforme de la chose vendue et est susceptible de voir sa responsabilité en cas de faute prouvée.

En l’occurrence, les lieux ont été réceptionnés par la SARL Capinvest suivant procès-verbal de réception contradictoire du 08 juin 2023, avec réserves (pièce n° 2). Cependant, par comparaison avec les procès-verbaux produits par la défenderesse (pièce Khor n°1), les procès-verbaux produits par la demanderesse comportent des mentions manuscrites qui ont été ajoutées, de manière non contradictoire par la SARL Capinvest et à une date ignorée, manifestement postérieurement à la réunion contradictoire.

Par ailleurs, il n’est pas établi la réception par le défendeur, des lettres recommandées avec accusé de réception des 22 juin 2023 et 05 juillet 2023 (pièces n° 4 et 5), de sorte que les désordres complémentaires ne peuvent être considérés.

L’obligation de la SAS Khor Immo à exécuter les travaux propres à lever les réserves n’est donc pas sérieusement incontestable, ce d’autant que la SAS Khor Immo justifie être intervenue dans les lieux et avoir obtenu un certain nombre de quitus. La demande de travaux est donc insuffisamment précise et circonstanciée, elle sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de désignation d’un expert

La SARL Capinvest sollicite à titre subsidiaire, la désignation d’un expert, ce sur quoi la défenderesse ne s’oppose faisant protestations et réserves d’usage.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La SARL Capinvest justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres.

Sur les frais d’engazonnement

La SARL Capinvest expose qu’elle s’est trouvée contrainte de prendre à sa charge les frais de nettoyage des maisons et d’engazonnement, pour un montant de 4170 euros, dont elle sollicite le remboursement à titre provisionnel. La SARL Capinvest souligne que les factures de nettoyage produites ne justifient pas de la bonne réalisation de la prestation et soutient que contractuellement le constructeur est tenu au régalage du terrain ainsi que la débroussaillage des terrains (pièce Capinvest n°9, 10 et 11).

La SAS Khor Immo conclut au rejet de cette demande, exposant que l’engazonnement n’est pas inclus dans ses obligations contractuelles et qu’elle justifie de factures pour le nettoyage des maisons (pièces Khor n°16 à 18).

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “ Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’absence de nettoyage des locaux n’est pas mentionné sur les procès-verbaux de réception. Ce manquement ne peut donc être retenu.

Si le vendeur est contractuellement tenu à procéder au nettoyage et au décapage des terrains, en les débarrassant des pierres et de la végétation qui les envahit, ainsi qu’au nivelage et au tassement de la terre, et il est justifié de dépenses par la SAS Khor Immo à ce titre, il n’est en revanche pas tenu à l’engazonnement des terrains.

La demande de provision sera en conséquence écartée, l’obligation de la SAS Khor Immo à l’égard de la SARL Capinvest n’étant pas sérieusement incontestable.

Sur la demande de communication de pièces formée par la SAS Khor Immo

La SAS Khor Immo sollicite la communication sous astreinte par son adversaire, de l’ensemble des contrats de location des immeubles objets des réserves et le mandat de gestion locative Citya.

La SARL Capinvest s’y oppose.

En l’occurrence, ces pièces sont sans lien avec le litige opposant les deux parties, qui a trait à la vente en VEFA d’immeubles.

Cette prétention sera écartée.

Sur les autres demandes

La SARL Capinvest qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée. La SARL Capinvest supportera l’avance des frais d’expertise qui intervient à sa demande et dans son intérêt.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS Khor Immo les frais exposés par elle dans la présente instance. Sa demande pour frais irrépétibles sera écartée.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la SARL Capinvest de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert pour ce faire :

Mr [V] [J]

ARCHITECTE SAINT [Adresse 12],

[Adresse 4]

[Localité 6]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 9],

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Localité 8] (59) “ [Adresse 11] [Adresse 14], immeubles n°32 (12 dans l’acte de vente), n°24 ( K2 dans l’acte de vente), n°30 (J1 dans l’acte de vente), n°28 (J2 dans l’acte de vente), n°26 ( K1 dans l’acte de vente), après y avoir convoqué les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— examiner les réserves non levées et désordres complémentaires allégués dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées;

— dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art;

— Donner les éléments de fait permettant à la juridiction de déterminer si la SARL Capinvest a pu se convaincre elle-même, de l’existence des désordres allégués et si les désordres sont de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou à en diminuer le prix en affectant le comportement de l’acquéreur,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,

— recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser

ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5000 euros (cinq mille euros), le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 28 février 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 3], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SARL Capinvest de sa demande en paiement à titre provisionnel,

Déboutons la SAS Khor Immo de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

Déboutons les parties de leurs demandes respectives pour frais irrépétibles,

Condamnons la SARL Capinvest aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET