TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [M]

Madame [E] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06488 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJZE

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 30 octobre 2025

DEMANDERESSES

Madame [U] [C],

[Adresse 1]

représentée par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS,

Madame [S] [U] [H],

[Adresse 2] (SUISSE)

représentée par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS,

Madame [O] [W] [H],

[Adresse 8] (PORTUGAL)

représentée par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSES

Madame [J] [M],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [E] [M],

[Adresse 5] (CROATIE)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

Décision du 30 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06488 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJZE

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 octobre 2025 par Anne-Sophie STORELV, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Par exploit d’huissier des 25 et 26 juin 2025, Mme [U] [C], usufruitière, Mme [S] [H] et Mme [O] [H], nu-propriétaires de locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] ont fait assigner Mme [J] [M] locataire suivant bail d’habitation du 9 juillet 2022, produit aux débats et Mme [E] [M] en qualité de caution, aux fins d’obtenir:

— la condamnation des défenderesses au paiement d’une somme de 10 345,34€ au titre de loyers et charges impayés au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal.

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délais de la locataire et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu et la suppression de tout délai.

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au titre des impayés de loyer.

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion.

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges, soit 1438,64€ par mois, et la condamnation des défenderesses à son paiement.

— la condamnation défenderesses au paiement de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

— l’exécution provisoire de la décision à venir.

A l’audience du 5 septembre 2025, la partie demanderesse expose, par l’intermédiaire de son conseil, qu’elle maintient l’intégralité des ses demandes et que la dette s’élève désormais à la somme de 16 099,90€ au mois de septembre 2025 inclus.

Mme [J] [M] et Mme [E] [M] sont représentées par leur Conseil. Elles sollicitent le débouté de toutes les demandes en raison du non respect des dispositions législatives et réglementaires relatives au plafonnement des loyers à [Localité 6], ainsi que la reconnaissance du bien comme impropre à la location et à titre subsidiaire:

— de voir accorder à Mme [J] [M] 36 mois de délais pour lui permettre de se reloger,

— de constater le dépassement, par le loyer fixé au contrat de bail du 9 juillet 2022, du plafond majoré de loyer applicable au logement de Mme [J] [M], soit 940,80€,

— de condamner solidairement les défenderesses à rembourser à Mme [J] [M] l’ensemble des dépassements de loyers perçus depuis le 9 juillet 2022, soit 14 235,20€,

— de condamner solidairement les défenderesses à verser à Mme [J] [M] la somme de 6000€ de dommages et intérêts pour la résistance abusive,

— de condamner solidairement les défenderesses à verser à Mme [J] [M] la somme de 5000€ pour les menaces et pressions,

— de condamner solidairement les défenderesses à verser à Mme [J] [M] la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Sur les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits que le montant des loyers et charges impayées se monte à 16 099,90€ au mois de septembre 2025 inclus;

Attendu qu’il résulte de l’acte de caution versé aux débats valable en la forme que Mme [E] [M] s’est effectivement engagée en qualité de caution au paiement des sommes dues par Mme [J] [M] au titre de l’exécution du contrat de bail;

Attendu que le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 10 mars 2025;

Qu’il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [J] [M] (locataire) et Mme [E] [M] (caution) à payer à Mme [U] [C], Mme [S] [H] et Mme [O] [H] la somme de 16 099,90€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8410,06€ et de la présente décision pour le surplus;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer la somme de 8410,06€ a été délivré le 5 mars 2025; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu et qu’aucune demande de délais n’a été formulée dans le délai de 6 semaines imparti ( les sommes de 2000€, 3000€ et 6753,34€ ayant été versées qu’en octobre et novembre 2024, et non pas dans un délai de 6 semaines après la délivrance du commandement de payer, et seul le montant des APL de 471€ ayant été versé sur 10 mois), qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 17 avril 2025 et l’expulsion ordonnée; qu’il n’y a pas lieu cependant de supprimer ou réduire le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

Attendu que Mme [J] [M] sollicite les plus larges délais, soit 36 mois afin de lui permettre de trouver une solution de relogement étant rappelé qu’elle est mère célibataire d’un enfant mineur;

Attendu cependant que la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rend impossible l’octroi de délais de paiement; que notamment il résulte manifestement du décompte locatif que Mme [J] [M] n’est pas en capacité de régler le loyer courant, et encore moins l’arriéré locatif important déjà constitué; qu’elle n’a en outre pas justifié de sa situation (revenus et charges); qu’il n’est pas justifié non plus de demandes de relogement, notamment de demande d’attribution de logement social;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyers majoré des charges récupérables et la condamnation des défenderesses à son paiement à compter du 17 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire;

Sur le dépassement du plafond et les charges disproportionnées et la demande de modification du contrat de bail:

Attendu que l’encadrement des loyers s’applique aux baux signés depuis le 1er juillet 2019, à [Localité 6] intra-muros;

Que l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que:

“Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.”

Attendu qu’ainsi la Commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution des loyers dépassant le loyer de référence/majoré/minoré;

Qu’en l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la Commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande d’actualisation du bail ou de diminution du loyer avec reversement des trop-perçus;

Que la saisine de la Commission constitue manifestement un préalable obligatoire à la saisine du juge;

Que Mme [J] [M] ne justifie pas avoir saisi la Commission départementale préalablement à la présente affaire, d’une demande de modification de son contrat ainsi que de remboursement des trop-perçu depuis la prise d’effet du bail;

Qu’il y a lieu en conséquence de la débouter en l’état de sa demande de remboursement de la somme de 14 235,20€ au titre du trop perçu de loyer à ce titre sur 31 mois;

Attendu que concernant les charges la locataire fait valoir que le paiement des charges n’est pas compris dans le contrat et qu’elle s’est cependant acquitté d’une somme de 925,77€ au titre des charges trimestrielles appelées par la bailleresse, mais elle ne formule pas de demande à ce titre, dans le “Par ces motifs”ce dont il y a lieu de lui donner acte;

Sur les réclamations portant sur l’état du bien loué et les dommages et intérêts pour résistance abusive :

Attendu que Mme [M] verse aux débats une expertise énergétique réalisée le 15 septembre 2022 dont le résultat classe le bien au rang indice G et invoque aussi que le ballon d’eau chaude était défaillant en raison de son caractère ancien et vétuste;

Qu’elle estime qu’en définitive le bien loué ne présente pas les attentes en terme de confort et sécurité pouvant lui être offert à elle et son enfant mineur, et que le bien est impropre à la location depuis janvier 2025, date d’application des nouvelles dispositions concernant les logements classés en DPE G, en raison de l’évolution du cadre réglementaire en la matière;

Qu’il y a lieu de constater à ce sujet que le bail a été conclu le 9 juillet 2022 et que le ballon d’eau chaude a été remplacé en août 2024, ainsi qu’un radiateur en octobre 2022;

Attendu que Mme [J] [M] sollicite la condamnation de la bailleresse à une somme de 6000€ pour résistance abusive en l’absence de mise en conformité avec la réglementation en vigueur et ce malgré la fourniture d’informations et de documents officiels confirmant le bien fondé de sa demande;

Que sa demande semble porter sur le classement énergétique de l’appartement au rang d’indice G;

Que néanmoins ladite réglementation est applicable comme elle le mentionne elle même dans ses écritures, qu’à partir des baux conclus à compter du 1er janvier 2025;

Qu’il ne peut dès lors y avoir de résistance abusive à ce titre et Mme [M] sera déboutée de cette demande également;

Sur les dommages et intérêts pour menaces et intimidations:

Attendu que Mme [M] fait valoir que Mme [C], bailleresse, a mis en scène et a eu recours à diverses formes d’intimidations dans le but unique qu’elle ne se maintienne pas dans le logement, et qu’elle demande sa condamnation à l’indemniser à hauteur de 5000€ de ce chef;

Qu’elle produit des courriers reçus de Mme [C] évoquant selon elle des menaces;

Que cependant à la lecture desdits courriers/documents on constate qu’est évoqué un éventuel danger en raison du père de sa fille qui aurait prononcé des menaces de mort à son encontre et celui de sa fille;

Que les documents produits (pièce n° 11 non signée et pièce n° 12 courrier de Mme [C] à sa mère en Croatie) ne permettent pas dès lors de caractériser suffisamment les faits allégués;

Que Mme [M] sera en conséquence également déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable d’allouer à Mme [U] [C], Mme [S] [H] et Mme [O] [H] une somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens:

Attendu que les défenderesses succombent à la procédure; qu’elles seront condamnées aux entiers dépens, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2025.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe;

CONDAMNE Mme [J] [M] et Mme [E] [M] à payer à Mme [U] [C], Mme [S] [H] et Mme [O] [H] la somme de 16 099,90€ au titre des loyers charges et/ou indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 sur la somme de 8410,06€ et de la présente décision pour le surplus.

FIXE l’indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNE Mme [J] [M] et Mme [E] [M] à payer à Mme [U] [C], Mme [S] [H] et Mme [O] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 17 avril 2025.

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 avril 2025 et dit que Mme [J] [M] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement.

DIT qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Mme [J] [M] et Mme [E] [M] à payer à Mme [U] [C], Mme [S] [H] et Mme [O] [H] la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Mme [J] [M] et Mme [E] [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2025.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le greffier Le juge