TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/06/2025

à : Madame [B] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 16/06/2025

à : M^e Valérie GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01459 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KKE

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 16 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic, Le Cabinet LOISELET père, fils et [L][K] – [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDERESSE

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01459 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KKE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [U] est propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] , soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et géré par le syndic LOISELET père, fils et [L] [K].

Il a été constaté par le syndic que Mme [B] [U] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement communiqués.

Une mise en demeure en date du 26 avril 2024 et une relance lui ont été adressés. Il lui a été proposé de mettre en place un échéancier, en vain.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné Mme [B] [U] devant le tribunal de proximité près le tribunal judiciaire de paris aux fins de conciliation et, à défaut, de jugement.

le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner Mme [B] [U] à lui payer la somme de 3374, 76 € d’arriérés arrêtés au 1er trimestre 2025 avec intérêts au taux légal suivant assignation,

— condamner Mme [B] [U] à lui payer la somme de 307, 72 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— condamner Mme [B] [U] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner Mme [B] [U] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

A l’audience du 4 avril 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et indiqué sa créance à hauteur de 3213, 22 € .

Assigné à étude, Mme [B] [U] n’a été ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que Mme [B] [U] est propriétaire des lot n°104 et 156 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] correspondant respectivement à 53/10000 e et 1/10000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que Mme [B] [U] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic LOISELET [K],

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives à défaut de démonstration contraire d’un recours de copropriétaire, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressé ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025 (pièces 5 à 9).

— une mise en demeure du 26 avril 2024 portant sur la somme de 1354, 57 € et deux lettres de relance du 27 mai 2024 (1391, 97 €) et du 3 septembre 2024 (1888, 26 €), tous courriers exponentiels attestant de l’inexécution croissante des obligations de propriétaire de Mme [B] [U], à défaut de justification de sa part,

— la somme de 3374, 76 € réclamée par le SDC au dispositif de ses conclusions au titre des charges et travaux arrêtés au 1er trimestre 2025 est manifestement erronée puisque contredit par le corps des conclusions portant les sommes arriérées dues à 3213, 22 € conformément aux appels de fonds susdits (et à la demande chiffrée de l’audience) , rien ne permettant de justifier l’autre somme, et surtout pas le décompte de Mme [B] [U] également produit aux débats (pièce 4)

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que Mme [B] [U] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Mme [B] [U] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 3213, 22 € correspondant à l’arriéré de charges et cotisations sur fonds travaux échus et impayées au 4 mars 2025 pour la période du du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 5 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic (111, 30 + 43, 97 + 37, 40 + 1, 05 + 114) pour un montant demandé de 307, 72 €.

Conformément à l’article 10-1 précité, Mme [B] [U] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 307, 72 € correspondant, dans les limites de la demande, aux frais nécessaires pour la même période augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des mises en demeure et commandement de payer diligentés en vain en 2024, laquelle constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant les années 2023 et 2024.

Compte tenu de la limitation des impayés à une période de un an, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [B] [U], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [B] [U] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3213, 22 € correspondant à l’arriéré de charges et cotisations sur fonds travaux échus et impayées au 4 mars 2025 pour la période du du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 307, 72 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 100 euros au titre de sa résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [B] [U] aux entiers dépens,

Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT