AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

BIENS 2025/

Dossier n° N° RG 23/00492 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CHWL

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M], [T] [R]

[Adresse 1]

représenté par M^e Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. MN IMMO

[Adresse 4]

représentée par Maître Laurent LEFEBVRE de la SCP LEFEBVRE, avocats au barreau de BRIEY, avocats postulant et par M^e Michel WALTER, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Débats :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge rapporteur,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

Délibéré :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Assesseur : Madame Cécile SCHMITT, Vice-Présidente,

Assesseur : Madame Sylvie RODRIGUES, Vice-Présidente

Prononcé :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

Copie certifiée conforme délivrée à M^e PACIOCCO, M^e LEFEBVRE le :

Copie exécutoire délivrée à M^e LEFEBVRE le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis des 31 janvier et 3 février 2022, la SAS MN IMMO a vendu à Monsieur [M] [R] un appartement avec un espace extérieur et une cave, sis [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le prix de 146 650 euros.

La vente a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur de 146 650 euros au taux d’intérêt maximal de 1,35 % l’an.

La réitération de la vente a été fixée au plus tard dans un délai de cinq mois, de même qu’a été prévu le paiement d’une pénalité correspondant à 10 % du prix de vente au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ce alors que les conditions seraient remplies.

Suivant convention d’occupation précaire en date du 16 août 2022, la SAS MN IMMO a autorisé Monsieur [M] [R] à occuper le bien dès avant la réitération de l’acte authentique.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 2 janvier 2023, le conseil de Monsieur [M] [R] a rappelé à la SAS MN IMMO que son client avait été sommé de quitter les lieux malgré la convention d’occupation qu’il avait signé et ce alors qu’il avait déjà fait installer une cuisine équipée dans l’appartement moyennant la somme de 10 200 euros.

Il l’a ainsi mise en demeure d’avoir à lui régler sous 15 jours la somme 14 665 euros correspondant à 10 % du prix de vente de l’appartement, en sus du coût de l’installation de la cuisine.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 janvier 2023, la SAS MN IMMO a demandé au conseil de Monsieur [M] [R] de lui rapporter la preuve de ce qu’elle avait commis une faute et de ce que son client n’en avait pas commis. Elle a ajouté que s’il s’avérait que le compromis n’était pas caduc et que les parties étaient toujours engagées, elle se verrait dans l’obligation de lui réclamer 10 % du prix de vente pour avoir quitté l’appartement et ne pas être allé au bout de la vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 janvier 2023, le conseil de Monsieur [M] [R] a contesté l’argumentation de la SAS MN IMMO, réitérant sa mise en demeure d’avoir à lui régler la somme totale de 24 865 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mars 2023, le conseil de la SAS MN IMMO a confirmé à celui de Monsieur [M] [R] que sa cliente se réservait la faculté de lui réclamer une indemnité de 10 % du prix de vente puisque celui-ci s’était unilatéralement rétracté.

Il lui a également indiqué s’agissant de la cuisine que sa cliente n’avait ni autorisé ces travaux ni convenu de les considérer comme une amélioration au sens de la convention précaire d’occupation tandis que le fait que Monsieur [M] [R] a refusé de la retirer à son départ était parfaitement inopposable au propriétaire.

Suivant acte d’huissier du 30 mars 2023, Monsieur [M] [R] a fait assigner la SAS MN IMMO devant le tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de paiement de la clause pénale et de remboursement du prix de la cuisine installée à ses frais dans l’appartement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, Monsieur [M] [R] demande au tribunal de :

— Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

et en conséquence :

— CONDAMNER la société MN IMMO à lui verser la somme de 14 665 euros en application de la clause pénale ;

— CONDAMNER la société MN IMMO à lui verser la somme de 10 200 euros en remboursement du prix de la cuisine ;

— CONDAMNER la société MN IMMO à lui verser la somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société MN IMMO aux entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution de la présente décision,

— DEBOUTER la société MN IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

— PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions sur le fondement des articles 1104 et 1217 du Code civil, Monsieur [M] [R] expose que la défenderesse a refusé de lui vendre l’appartement sans raison valable alors qu’ils étaient liés par un compromis. Il dit qu’il ressort des échanges qu’il produit aux débats qu’elle a dans un premier temps décalé le rendez-vous de signature puis refusé de réitérer la vente par acte authentique. Il explique qu’il n’a donc malheureusement pas pu acquérir ce bien alors qu’il avait d’ores et déjà obtenu un crédit pour le financer.

Le demandeur ajoute qu’il occupait déjà l’appartement mais que Madame [O] [D] – la représentante de la société défenderesse – l’a sommé de quitter les lieux ; qu’il a donc dû partir dans l’urgence en laissant la cuisine qu’il avait fait installer à ses frais.

Monsieur [M] [R] précise que c’est la défenderesse qui a refusé de lui vendre le bien et qu’il a dès lors écrit au notaire, sur les conseils de sa banque, afin de récupérer les fonds qu’il lui avait remis. Il dit que la présidente de la société MN IMMO a d’ailleurs reconnu elle-même par la voie de SMS du 31 août 2022 qu’elle ne souhaitait plus vendre. Selon lui, le fait que ces SMS aient été échangés 7 jours après la date de son déménagement n’a aucune incidence.

Monsieur [M] [R] explique en effet que dès le 24 août 2022, Madame [O] [D] lui a écrit pour l’informer qu’elle allait passer chez lui et qu’elle lui a alors fait part à cette occasion de son souhait de ne plus vendre. Il dit produire également des attestations confirmant ses dires. Il soutient donc que la preuve du refus de vendre est rapportée alors qu’il était prêt à signer. De même, il sollicite que la défenderesse soit déboutée de sa demande reconventionnelle de paiement de la clause pénale alors qu’elle ne justifie nullement de ce qu’il se serait lui-même rétracté.

S’agissant de la cuisine, Monsieur [M] [R] redit qu’il a dû partir de manière précipitée et en outre qu’il s’agit d’une cuisine sur mesure. En réponse à la défenderesse, il explique qu’il a été convenu entre les parties de sa commande dès le 4 mars 2022 pour être ensuite posée avant la signature de la convention d’occupation précaire le 16 août 2022. Aussi, il soutient que si la convention venait à s’appliquer avec un effet rétroactif, il s’agirait d’un enrichissement sans cause au profit de la défenderesse.

Le demandeur souligne finalement que la défenderesse a donné son accord pour la pose de la cuisine avant la signature de la convention ; qu’il n’a effectué aucuns travaux sans son consentement et qu’il doit ainsi être indemnisé du prix de son installation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la SAS MN IMMO demande au tribunal de :

À titre principal,

Débouter Monsieur [M] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre reconventionnel,

— Recevoir la SAS MN IMMO dans l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

— Condamner Monsieur [M] [R] à lui payer la somme de 14 665 € en application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 3 février 2022 ;

— Condamner Monsieur [M] [R] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [M] [R] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais d’exécution de la présente décision, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de Monsieur [M] [R],

— Constater qu’elles auraient une incidence très importante sur la trésorerie et donc sur la viabilité de la société MN IMMO de sorte qu’il y aurait lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, la SAS MN IMMO expose que les travaux ont été plus longs que prévu et que le dossier d’usage pour la réitération de la vente n’était pas complet, de sorte qu’il a été nécessaire de repousser la date de signature à plusieurs reprises et in fine de signer une convention précaire qui devait prendre fin le 1er septembre 2022 ou en tout état de cause dès la réitération authentique.

La défenderesse explique que le délai de réitération avait ainsi été prorogé jusqu’au 1er septembre 2022 lorsque Monsieur [M] [R] a fait part de son intention de renoncer à cet achat le 24 août 2022. Elle dit qu’il ne lui a jamais indiqué pour quelles raisons il ne souhaitait finalement plus acheter et précise qu’il a changé d’avis seulement quelques jours après avoir pris possession des lieux où il a dû constater quelque chose qui ne lui convenait pas.

S’agissant des SMS produits en demande pour justifier du refus de vente allégué, la SAS MN IMMO relève qu’ils sont datés du 31 août 2022, soit 7 jours après que Monsieur [M] [R] l’a informée de son refus de réitérer. Elle dit qu’il ne s’explique pas sur la date de ces messages alors que le 25 août 2022, il écrivait au notaire pour réclamer le remboursement des fonds déjà versés. La défenderesse souligne également que les attestations qu’il verse aux débats n’ont aucune valeur probante puisqu’elles émanent de proches qui décrivent seulement ce qu’il leur a indiqué sans rien avoir constaté par eux-mêmes dans les relations entre les parties.

La SAS MN IMMO soutient que le demandeur n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 1217 du code civil puisqu’il est à l’origine de l’inexécution de l’engagement, à savoir la non-réitération de l’acte de vente. Elle ajoute qu’il ne peut pas non plus, pour les mêmes raisons, se prévaloir de l’application de la clause pénale et qu’il doit en conséquence être débouté de sa demande.

S’agissant de la cuisine, la SAS MN IMMO souligne qu’après avoir renoncé à l’achat de l’appartement, Monsieur [M] [R] lui a demandé de racheter la cuisine qu’il avait fait installer, ce qu’elle a refusé, le priant de la retirer. Elle fait valoir qu’il n’a pas voulu la démonter, cette prestation étant trop onéreuse pour un équipement dont il n’aurait pas l’utilité selon ses propres dires. Elle retient qu’il ne saurait dès lors solliciter le remboursement de cette cuisine qu’il a lui-même refusé de récupérer.

En outre, la défenderesse fait valoir qu’il est expressément stipulé dans la convention d’occupation précaire que celle-ci s’applique à compter du 29 juin 2022. Soulignant que l’installation de la cuisine est intervenue le 2 juillet 2022, elle en conclut que son sort est bien réglementé par ladite convention, laquelle prévoit par ailleurs que les améliorations apportées éventuellement aux biens feront le profit du propriétaire. Elle sollicite en conséquence du tribunal qu’il déboute Monsieur [M] [R] de sa demande de remboursement à ce titre.

À titre reconventionnel, elle dit qu’il a été démontré que le demandeur s’est rétracté unilatéralement et qu’il n’a évidemment pas été contraint de partir, bien au contraire ; que cette rétractation est intervenue le 24 août 2022, soit avant l’expiration du délai prorogé au 1er septembre 2022 selon les termes de la convention d’occupation précaire. Elle se dit dès lors bien fondée à solliciter l’application de la clause pénale pour être indemnisée de son préjudice puisqu’elle a supporté le coût de la préparation de cette vente en pure perte et dû faire de nouvelles recherches pour trouver un acquéreur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 28 mars 2025 où elle a été mise en délibéré au 27 juin 2025 , prorogé au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties ayant été représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le compromis de vente conclu les 31 janvier et 3 février 2022 par la SAS MN IMMO et Monsieur [M] [R] comporte en page 12 une clause pénale intitulée « STIPULATION DE PENALITE » rédigée en ces termes :

«Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme représentant 10% du prix de vente à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente».

L’objet d’une clause pénale est de sanctionner le comportement d’une partie qui, alors que les conditions suspensives sont levées, refuse de réitérer la vente.

Sa mise en œuvre suppose la levée de toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte, un refus délibéré de réitérer la vente et une mise en demeure préalable.

En l’espèce, la purge de la condition suspensive d’obtention du prêt ne fait l’objet d’aucune contestation.

Au soutien de son argumentation selon laquelle le refus de réitération de l’acte authentique de vente serait imputable à la société MN IMMO, Monsieur [M] [R] produit aux débats des échanges de SMS avec Madame [O] [V], gérante de la société MN IMMO, datés du 31 août 2022. Si la lecture de ces SMS démontre qu’il y avait eu une difficulté avec la mairie concernant l’achat de l’appartement litigieux, sans indication de la nature de cette difficulté, il apparaît que cette difficulté avait été réglée mais que Monsieur [M] [R] avait déjà quitté l’appartement. Ainsi, un des SMS adressé par Madame [O] [V] mentionne « Bonjour, D’accord oui vous avez bien fait. Une personne de la mairie m’a contacté ce matin. Vous savez pourquoi ? Au moins sa (sic) vous montrera que j’avais vraiment essayé de tout faire pour que vous puissiez garder l’appartement. Il avait trouver une solution pour que vous puissiez rester dans l’appartement. Je leur ai dit que vous étiez déjà parti… ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [R] a adressé le 24 août 2022 à 10h08 un courriel au notaire en charge de la vente mentionnant « Je vous confirme que vous pouvez garder les fonds en attendant la date de signature. Je vois avec Madame [D] pour fixer une date précise et je reviens vers vous. ». Or, le 25 août 2022 à 8h36, il a adressé un nouveau courriel au notaire en charge de la vente mentionnant « Merci de bien vouloir contacter ma banque pour effectuer le remboursement des 160 499,72 euros au plus vite, et me confirmer la bonne exécution par retour de ce mail. ». Ainsi, il apparaît que le 24 août 2022, la volonté de Monsieur [M] [R] de réitérer l’acte authentique de vente était toujours d’actualité et aucune difficulté n’était évoquée concernant la volonté similaire de Madame [D] et le lendemain, en sollicitant le remboursement du montant qui avait été versé au notaire en prévision de la vente, Monsieur [M] [R] a manifesté de manière non équivoque sa volonté de renoncer à la vente, contrairement à son affirmation selon laquelle la restitution des fonds ne signifiait pas qu’il voulait renoncer à la vente. S’il soutient que c’est sa banque qui lui a indiqué qu’il devait solliciter la restitution des fonds afin de ne pas avoir de frais, cette affirmation n’est étayée par aucun élément.

Si Monsieur [M] [R] soutient que le 24 août 2022, Madame [D] est passée le voir dans l’appartement, objet du litige, pour lui faire part de son souhait de ne plus vendre, son affirmation n’est étayée par aucun élément probant, les attestations de sa mère et de son grand-père, qui n’ont pas été témoins de la conversation alléguée, se contentant de relater les déclarations qu’il leur a faites.

Ainsi, il ressort des éléments susvisés que Monsieur [M] [R] est à l’initiative de la renonciation à la réitération de la vente.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale susvisée.

A titre reconventionnel, la société MN IMMO sollicite la condamnation de Monsieur [M] [R] au paiement de cette clause. Toutefois, le refus de réitérer l’acte, qui conditionne l’application de la clause pénale, ne peut résulter que d’une mise en demeure infructueuse à cet effet. La société MN IMMO ne justifie pas d’une telle mise en demeure, elle sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [R] au paiement de cette clause.

Sur la demande de remboursement du coût de la cuisine :

Il sera rappelé qu’en application des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire conclue le 16 août 2022 entre la société MN IMMO et Monsieur [M] [R] stipule qu’elle est conclue à compter du 29 juin 2022 et se terminera le 1er septembre 2022. Par ailleurs, cette convention stipule « l’ACQUEREUR s’interdit de réaliser tous travaux, de quelque nature que ce soit, tous aménagements, transformations ou modifications aux biens susvisés (…) En cas de non- respect de cette interdiction, à l’issue de l’occupation précaire, en tout état de cause, les améliorations apportées éventuellement aux biens feront le profit du PROPRIETAIRE, sans que l’acquéreur ne puisse réclamer d’indemnité à ce titre. »

Il ressort des pièces produites aux débats et notamment de la facture du cuisiniste du 4 juillet 2022 et des SMS échangés entre Monsieur [M] [R] et Madame [O] [V] du 7 juin au 4 juillet 2022 que l’installation de la cuisine est intervenue le 2 juillet 2022, soit au cours de la période d’application de la convention d’occupation précaire qui a débuté le 29 juin 2022.

En conséquence, en application du principe rappelé ci-avant selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties, l’installation de la cuisine litigieuse étant intervenue durant la période de mise en œuvre de la convention d’occupation précaire, contrat négocié et validé par les deux parties, et conformément aux stipulations de ce contrat, l’amélioration apportée consistant dans la pose d’une cuisine est devenue la propriété de la société MN IMMO, propriétaire de l’appartement, objet du litige. Monsieur [M] [R] sera donc débouté de sa demande de remboursement du coût de la cuisine.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

— Sur la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [M] [R], condamné aux dépens, sera condamné à verser à 1000 euros à la SAS MN IMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS MN IMMO de sa demande de clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer à la SAS MN IMMO la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 14 août 2025.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE